第三章2-房地产抵押贷款-固定利率抵押贷款

SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学房地产金融与投资分析周天建中国矿业大学土地资源管理系二○一三年三月SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§1-1房地产抵押贷款综述§1-2固定利率抵押贷款§1-3可调利率抵押贷款§1-4个人住房公积金贷款Chp3房地产抵押贷款3§1-2固定利率抵押贷款1、抵押贷款资金的供求SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学一、抵押贷款利率的确定贷款利率在资金市场上表现为资金的价格。资金价格的高低，在市场经济国家里，除了受社会平均利润率和国家政策影响以外，主要应该取决于抵押资金的市场供求关系。抵押贷款资金的供求关系如右图所示：4§1-2固定利率抵押贷款1、抵押贷款资金的供求SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学一、抵押贷款利率的确定从抵押贷款的供给一方来看，供给量的多少决定于贷款人所愿意接受的利率水平。从理论上讲，抵押资金的供应总量是贷款人的资金成本、发放管理贷款的成本和坏帐违约损失三者的函数。而从贷款的需求这一方来看，抵押贷款资金的需求实际上是由全社会房地产投资的需求所决定的，房地产投资需求情况又取决于其它社会经济因素，此抵押贷款的需求又是一种引致需求。5§1-2固定利率抵押贷款2、影响抵押贷款利率的因素SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学一、抵押贷款利率的确定（1）预期的真实利率（r）（2）预期的通货膨胀率（p）（3）贷款风险（f）住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：坏帐风险(defaultrisk)，利率风险(interestrisk)，提前付款风险(prepaymentrisk)；其他风险，如贷款或投资的流动性（liquidity）或市场可售性（marketability）6§1-2固定利率抵押贷款3、抵押贷款资金利率的因素SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学一、抵押贷款利率的确定抵押贷款利率受到预期的真实利率、预期通货膨胀率、利率风险、坏帐风险、提前付款风险和其他风险。它们之间的相互关系可以用如下公式表示：i＝r＋p＋f若贷款人低估了上式中任何一个部分，他都将遭受经济上的损失。7§1-2固定利率抵押贷款1、早期抵押贷款模式SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变一般要求借款人支付相当大的首期付款额。贷款比率一般不超过房价的50％，贷款年限长短不一，但是最长不得超过5年。贷款期内，借款人只付息，不还款。贷款到期之后，根据当时的经济情况，在新的利率水平下重新订立贷款合同。在贷款续期时，可能因为借款人个人储蓄的增加，续期贷款总额得以降低。固定利率抵押贷款是指在整个抵押贷款合同所规定的贷款期限之内，贷款利率不随市场利率变化而改变的抵押贷款方式。8§1-2固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款(CAM)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变每月还款额由两部分组成：一部分是每月清偿的本金，等于将贷款总额按月均摊，另一部分是当月应付的利息，计算公式计如下：12贷款年限贷款总额每月清偿的本金数额12年利率当月贷款余额每月支付的利息已还款期数每月清偿的本金数额贷款总额当月贷款余额-9§1-2固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款(CAM)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变1212年利率贷款年限贷款总额每月还款额递减速度每月支付的利息每月清偿的本金数额每月付款额每月所支付利息减少额每月清偿本经数额月利率10§1-2固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款(CAM)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变At=P/n+[P-P/n×（t-1）]i式中At——第t月的还款额；P——贷款金额；n——按月计算的贷款期限；i——月利率。简化计算公式为：§1-2固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款(CAM)ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变例题：贷款10万，30年，年利率12%，按月等额本金偿还，请计算每月还款额？还款模式如下：每月付款额与贷款余额（等额本金偿还方式）（1）月数（2）当月贷款余额（3）利息（12%÷12）（4）每月偿还本金（3）＋（4）每月付款额（2）－（4）月未贷款余额1234...36010000099722.2299444.4499166.66...277.781.000997.22994.44991.67...2.78277.78277.78277.78277.78...277.781.277.782.275.003.272.224.269.44...280.5699722.2299444.4499166.6698888.88...012§1-2固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款(CAM)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变贷款清偿与贷款余额模式（本金等额偿还）年份月付款（元）30年0年份余额30年01000001277.7813§1-2固定利率抵押贷款3、等额本息偿还的抵押贷款(CPM，最普遍)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变所谓等额本息的抵押贷款(constantpaymentmortgage，简称CPM)。它与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款（MP，A）是恒定的，计算公式为：n12-nn)12R1(112RPMP以10万元、30年期、利率为12%的抵押贷款为例，每月还款额为1028.7元，具体情况如下：第1年每月还款（1028.7）情况月份贷款余额偿还的本金偿还的利息199971.3028.701000.00299942.3128.99999.71399913.0429.28999.42499883.4729.57999.13599853.6029.87998.83699823.4430.16998.54799792.9730.47998.23899762.1930.77997.93999731.1231.08997.621099699.7231.39997.311199668.0231.70997.001299636.0032.02996.68合计364.0011980.40§1-2固定利率抵押贷款SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学(MP)P每月付款额中本金与利息的变化趋势图每月付款额金额年份1028.6元051015202530本金利息01028.6元§1-2固定利率抵押贷款SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学贷款余额的变化趋势图（等额本息偿还方式）余额年份100000元05101520253085705.7元46241.3元§1-2固定利率抵押贷款SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学17§1-2固定利率抵押贷款4、等额利率对贷款清偿速度的影响SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变利率与本金清偿百分比的关系（30年期抵押贷款）固定利率（%）第5年（%）第10年（%）第15年（%）第20年（%）第25年（%）84.9312.2823.2339.5463.85103.439.0718.3533.6158.73122.346.6014.3428.4053.92141.574.7211.1523.7249.15161.043.358.4719.8044.87结论：贷款利率越高，贷款本金清偿速度就越慢！18§1-2固定利率抵押贷款5、贷款余额的计算SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变一是现值法。等额还款方式的抵押贷款中，计算每月还款额的理论基础是“贷款期间内每月还款额的现值之和等于贷款本金”。12R)12R1(1MPMBnt-n12-n）（19§1-2固定利率抵押贷款5、贷款余额的计算SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二是终值法。用已还款年份的年金终值占所有还款额的年金终值的比率表示已清偿的本金数额。每一元贷款的余额则为：因素贷款期限内的年金终值素还款年数的年金终值因元贷款的余额每11(MP)PRRAFVAn1)1(20§1-2固定利率抵押贷款1、分级付款的抵押贷款SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）通货膨胀的倾斜效应0金额年份NPDRPNP952.3元536.8元102030假定预期的真实利率为4%，风险补偿为1%，贷款利率为5%。那么10万元、30年期的抵押贷款，每月付款额为536.8。（不考虑通胀时）假定未来通