不同精装修标准测算和比较

金域华府8#不同精装修标准测算和比较2若8#明年3-4月份开售，预估政府限价范围内最高可实现毛坯均价10340元/平价格限制本项目上一批推售房源为4#，毛坯，均价为9400元/平，按照最高上浮10%进行测算，预估8#毛坯报批均价最高为10340元/平；3若8#明年3-4月份开售，预估市场水平毛坯售价正常可达到11000元/平价格预测金地最后一批毛坯高层6月份开盘，位置和产品面积均与本项目最为近似，报批均价为10174元/平；宋都南郡国际即将开盘，位置距离主城更近，且户型更小，目前释放均价11000元/平；综合考虑，预估8#明年3-4月份开售，毛坯均价可以达到11000元/平。4若增加精装市场标准1500，预估去化情况较为乐观精装方案1若精装市场标准达到1500元/平（实际成本控制约900元/平），那么对外报价可达10340+1500=11840元/平；且通过该精装方案实现的额外溢价是1500-900=600元；那么精装11840的这个价格，届时在市场上的接受度会怎样呢？根据前面的推导，预估明年正常毛坯可达11000，那么显然这精装11840的价格市场接受度较高，可以实现快速走量，预估开盘2个月内，去化可达90%以上；备注：据悉，精装成本控制经验值，一般为市场报价的55-60%；此处按照60%进行测算；5若增加精装市场标准2500，预估去化情况明显放慢精装方案2若精装市场标准达到2500元/平，（实际成本控制约1500元/平），那么对外报价可达10340+2500=12840元/平；且通过该精装方案实现的额外溢价是2500-1500=1000元；那么精装12840的这个价格，届时在市场上的接受度会怎样呢？根据前面的推导，预估明年正常毛坯可达11000，那么显然这精装12840的价格比11000高出不少，但若物有所值（假如带地暖），还是可以引导的，预估去化情况明显放慢，预估开盘2个月内，去化可达50%以上；备注：据悉，精装成本控制经验值，一般为市场报价的55-60%；此处按照60%进行测算；6单纯从实现溢价的角度来看，方案二溢价空间更大方案比较两种精装标准方案比较精装标准成本控制精装实现溢价去化速度方案一15009006002个月90%方案二2500150010002个月50%结论：若对于该楼栋去化速度要求不高，单纯从精装实现溢价的角度来看，方案二更优；重要提示：1、装修菜单：方案二肯定比方案一装修内容更加丰富；2、成本控制：两种方案的成本控制是否能在60%，将直接影响溢价空间；那么，市场上这两种精装标准分别做到了什么程度呢？分别给予两个参考菜单。7精装市场标准1550，国内一线品牌为主，兼有少量国外低端品牌精装菜单1金地自在城(高层)位置装修标准品牌/备注厨房排抽油烟机“老板”或同等档次品牌燃气灶整体橱柜“中意、帅康”或同等档次品牌水槽、龙头“摩恩”或同等档次品牌燃气热水器“林内”或同等档次品牌墙地面砖“博德”或同等档次品牌天花吊顶铝扣板卫生间面盆“乐家”或同等档次品牌天花吊顶铝扣板墙面砖“博德”或同等档次品牌地面砖卫浴龙头、花洒“摩恩”或同等档次品牌座便器“乐家”或同等档次品牌浴缸（04、05室）沐浴房“贝特”或同等档次品牌厅房卧室地面实木多层地板；“宏耐”或同等档次品牌玄关石材户内门“安洋”或同等档次品牌墙面（客餐厅、卧室）客餐厅“欧雅”或同等档次品牌；卧室“多乐士”或同等档次品牌天花板乳胶漆，“多乐士”或同等档次品牌开关“西门子”或同等档次品牌浴霸“奥普”或同等档次品牌阳台地砖“金意陶”或同等档次品牌灯具“三雄极光”或同等档次品牌8精装市场标准1500，国内一线品牌为主，兼有少量国外低端品牌精装菜单2万科金色领域位置装修标准品牌/备注厨房油烟机“方太”或同等档次品牌灶具整体橱柜万科定制厨盆、厨盆龙头“摩恩”或同等档次品牌墙砖“马可波罗”或“蒙娜丽莎”或“欧神诺”或同等档次品牌地砖燃气热水器“能率”或同等档次品牌卫生间马桶、台盆“科勒”或“TOTO”或同等档次品牌五金、龙头“摩恩”或同等档次品牌浴柜万科定制浴缸（主卫）“科勒”或“TOTO”或同等档次品牌浴霸“奥普”或“三雄极光”或同等档次品牌淋浴隔断（次卫）“金莎丽”或“朗俊”或同等档次品牌地砖“马可波罗”或“蒙娜丽莎”或“欧神诺”或同等档次品牌湿区墙砖湿区顶面PVC扣板吊顶阳台地砖“马可波罗”或“蒙娜丽莎”或“欧神诺”或同等档次品牌洗衣机龙头“摩恩”或同等档次品牌晾衣架万科定制墙面涂料厅房储藏柜万科定制户内门万科定制客厅、餐厅、卧室及过道墙面乳胶漆“多乐士”或“立邦”或同等档次品牌开关面板、插座面板开关面板、插座面板“西蒙”或同等档次品牌入户锁机械锁万科定制顶棚厨卫吊顶PVC扣板其它房间原顶刷涂料，局部石膏板吊顶刷涂料“多乐士”或“立邦”或同等档次品牌顶灯筒灯、灯带万科定制客厅及卧室主灯位普通灯泡其它客厅、餐厅、储藏室、过道（地砖）“马可波罗”或“蒙娜丽莎”或“欧神诺”或同等档次品牌卧室（实木复合地板）“北美枫情”或“世友”或“圣象”或同等档次品牌9精装市场标准2500，国内一线品牌为主，兼有少量国外低端品牌，带地暖(国外品牌)精装菜单3金地自在城(洋房)位置装修标准品牌/备注厨房排抽油烟机“老板”或同等档次品牌燃气灶整体橱柜“中意、帅康”或同等档次品牌消毒柜“老板”或同等档次品牌水槽、龙头“摩恩”或同等档次品牌墙地面砖“博德”或同等档次品牌天花吊顶铝扣板卫生间面盆“科勒”或同等档次品牌天花吊顶铝扣板墙面砖“博德”或同等档次品牌地面砖卫浴龙头、花洒“摩恩”或同等档次品牌座便器“科勒”或同等档次品牌浴缸沐浴房“贝特、德立”或同等档次品牌电热毛巾架“宏贝斯”或同等档次品牌厅房客餐厅、卧室、书房地面实木多层地板玄关地面“博德”或同档次品牌墙面（客餐厅、卧室）“欧雅”或同等档次品牌顶面乳胶漆，“立邦”或同等档次品牌开关“西门子”或同等档次品牌浴霸“奥普”或同等档次品牌阳台地砖“博德”或同等档次品牌灯具“三雄极光”或同等档次品牌地暖全屋(除卫生间、厨房)“德国威能”或同档次品牌备注：与其高层1500精装相比，增加了地暖、消毒柜和电热毛巾架；且卫浴品牌由“乐家”变为“科勒”；10精装市场标准2500，全部国内品牌，带地暖及中央空调(均为国内品牌)精装菜单4琥珀森林门单元门定制防盗门入户门万嘉甲级防火安全防护门室内卧室门及卫生间门定制实木复合门出阳台门定制中空low-e玻璃断热铝合金型材厨房门定制镁铝钛合金门衣帽间门定制移门窗外墙窗定制中空low-e玻璃断热铝合金型材封闭阳台铝合金型材单玻封闭客厅顶面天祥环保乳胶漆地面蒙地卡罗或同等品牌墙身天祥环保乳胶漆过道顶面天祥环保乳胶漆地面蒙地卡罗或同等品牌内墙天祥环保乳胶漆卧室顶面天祥环保乳胶漆地面圣象实木复合地板内墙天祥环保乳胶漆厨房天花铝扣板吊顶地面蒙地卡罗或同等品牌墙身蒙地卡罗或同等品牌橱柜定制成品橱柜配石英石台面五金件九牧水槽及龙头卫生间天花铝扣板吊顶地面蒙地卡罗或同等品牌墙身蒙地卡罗或同等品牌洁具箭牌喷射虹吸式连体座便器配缓降盖板龙头箭牌或同等品牌龙头淋浴房海洋牌浴霸奥普牌阳台天花天祥环保乳胶漆地面蒙地卡罗或同等品牌墙身蒙地卡罗或同等品牌地暖水暖港华紫荆牌锅炉，丹佛斯牌分水器及温控器、PERT水管中央空调不含次卧格力变频VRV中央空调备注：与金地自在城洋房精装标准2500相比，增加了中央空调，但是其他部位的品牌档次降低，且增加了大量定制产品；11对于1500的精装标准，无地暖无中央空调，其他部位一般采用国内一线品牌；对于2500的精装标准，有两种情况：情况一、有地暖，其他部位一般采用国内一线品牌；情况二、有地暖及中央空调，但其他部位一般采用国内二线品牌；精装分析