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物业承接查验授课人：党增强物业与资产管理部仲量联行2016年12月2一．目的和意义二．承接查验应具备的条件三．竣工验收与承接查验的区别四．承接查验原则、流程、计划五．承接查验的范围六．承接查验标准七．承接查验方法八．承接查验难点问题及处理方法3开展物业承接查验的作用体现在三个方面：1、保证物业入住工作顺利进行。2、规范物业承接查验行为，明确交接双方的责、权、利关系，减少建设单位的开发遗留问题。3、确保物业具备正常的使用功能，维护业主及物业服务企业共同利益。4、降低物业服务企业的管理服务风险，为后期开展物业管理服务工作奠定良好的基础。一、主要目的、意义和依据《办法》第十七条的规定，建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。关于物业承接查验的重点，物业服务企业应当重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，而非物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能，以避免承担不必要的风险和责任。《办法》既不能混同于“物业接管验收标准”，也不能等同于“物业服务项目交接办法”。与技术较性强的“物业接管验收标准”相比，《办法》更偏重于制度性和程序性；《办法》涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备。依据：物业承接查验的法律依据主要是《物权法》、《合同法》和《物业管理条例》等法律法规。承接查验的内容与标准主要依据住房和城乡建设部制定的《物业承接查验办法》，以及建设工程质量法规、政策、标准和规范。二、承接查验的物业应具备什么条件？建设工程竣工验收合格，已取得技监、规划、消防、环保等主管部门的认可或准许文件及相关备案电梯、二次供水、高压供电、消防设施、防雷装置、压力容器、电子监控系统等共用设施已取得使用合格证书变配电、消防、给/排水、发电机、暖通、电梯、照明、楼宇自动化等所有弱电系统及其它附属设备能正常使用，并有相关调试或测试报告物业使用、维护、管理的相关技术资料完整齐全法律、法规规定的其它条件区别竣工验收接管验收性质政府行为企业行为阶段施工单位—建设单位标志着物业可交付使用建设单位—物业管理企业物业正式进入使用阶段职责物业服务企业仅参与物业管理企业与开发企业或建设单位是直接的责任关系验收目的检验房屋内外全方位质量是否满足业主使用功能验收条件工程按设计要求全部施工完毕，设备均已落位竣工验收合格，电、水、卫生、道路灯附属设备已完全能正常使用交接对象建筑商交给开发商或建设方开发商转交给物业服务企业三、竣工验收与承接查验的区别承接查验的工作准备3四、承接查验的原则、流程、计划承接查验的主要原则查验观感功能质量维护安全10审核所提交的资料，若有资料不全，书面提出请开发商尽快补齐物业管理处与开发商制定接管验收计划双方对所有设备、设施进行分段检查检验不合格，按质量问题处理、返修跟踪施工单位执修缺陷遗漏工程项目项目总经理签订三方保修协议项目总经理签发接管文件合格再检查制定接管验收的标准和表格承接查验的流程111、承接查验流程承接查验之资料移交流程工程竣工检查核对资料归档施工单位提交竣工图建设单位确认建设单位、物业企业资料移交接收补齐资料承接查验之计划1、一般交房前2～3个月筹建物业管理筹备组，同时成立由项目总牵头，各部门负责人组成的接管验收工作小组。2、根据交房时间节点倒排承接查验工作计划。3、明确各阶段工作任务。4、计划应包括：熟悉项目、人员培训、问题查验、调试跟进、移交、手续办理。131、房屋本体，包括幕墙工程2、配套设施，如学校幼儿园、垃圾站等3、各机电设备设施系统，包括供配电、给排水、暖通、电梯、消防、安防系统、停车场系统等4、园林绿化5、档案资料移交，包括规划建设、产权资料、工程技术资料、设备资料、采购/安装合同五、承接查验之范围14•项目移交标准•工程设计要求•《住宅建筑规范》GB50386-2005•《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）•《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001•《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204•《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210•《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209•《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242•《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303•其他相关国家法规文件六、承接查验之标准15查验项目查验标准简述地基基础地基无吊脚、无明显沉降、位移，墙体无严重裂纹。梁、柱、板主体、墙身无倾斜/变形/剥落/开裂/起沙/大面积空鼓/钢筋外露。幕墙工程1、玻璃无划伤、发霉、镀膜脱落、密封严密无渗漏；2、框料横平竖直，缝宽均匀，伸缩缝、抗震缝、防雷接地符合设计要求3、开启窗安装牢固、开启灵活、配件齐全。4、幕墙四性试验合格，雨水渗漏试验、空气渗透试验、风压变形试验、平面内变形能力试验卷材防水工程等1、除了调查围护结构内墙和底板外，背水的顶板（拱顶）系重点调查目标；2、闭水试验不得有渗漏；3、卷材与基层之间（半铺、空铺、花铺法除外）和各层卷材之间应粘贴牢固，表面平整，不得有皱折、气泡、空洞、起壳和翘边；4、卷材与突出屋面的连接处和转角处、雨水口周围、穿过屋面的管道设备等与屋面间的空隙均应铺贴牢固和封闭严密；5、卷材搭接长度符合规范要求长边7cm，短边10cm1、房屋本体查验162、户内查验查验项目查验标准简述梁、主、板参见主体工程标准，其他要求：无霉点，无渗水痕迹，无污渍。墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝和空鼓，无污渍、无残浆；阳角线、阴角线顺直。地面毛地面：平整，无裂纹、空鼓、起沙。卫生间厨房地面标高应比居室地面标高低20-50mm门窗（进户门/木、铁门/户内门窗/防火门窗/百叶门窗等）1、开启性能：牢固/平整/开关灵活/五金配件齐全/开启方向符合现场实际；2、密封性能：橡胶条完好无缺失，密封严实；3、排水性能：排水口数量、方向符合设计要求，排水通畅；4、尺寸偏差符合规范要求。室内防水室内标高应低于相邻地面，地面坡度符合设计要求，坡向地漏、闭水48小时试验无渗漏。17查验项目查验标准简述强电设施1、开关箱内空气开关型号符合设计要求，箱盖完好无损坏；固定螺丝牢固，不锈蚀；开关能正常使用，线接头不松动，无焦痕，电线铜线无外露，标识完整、接地可靠；2、面板开关、插座等安装水平、牢固，完好无损，相序正确，表面无水泥、抹灰。弱电设施面板安装水平、牢固，完好无损，控制正确，表面无水泥、抹灰，信号强度符合规范要求给排水设施1、阳台、厨房、卫生间地面有坡度，并向地漏方向倾斜，无倒泛水；2、给排水系统管道安装应横平竖直，铺设管卡固定牢固，坡度符合要求，管道完好，无渗漏水，无锈迹；3、水龙头流水畅通，安装的阀门型号、规格和位置应符合设计要求，管材五金件或阀门之间连接牢固、紧密，便于使用及维修；水表读数运转是否正常，目视外观完好无损，镜面无损伤；4、卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。183、供配电系统查验项目查验标准简述高压开关柜1、外观无明显凹陷；2、柜内元器件无缺损；接线无脱落脱焊，充油充气设备无泄漏；3、操作机构的联动应正常，无卡阻，分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧痕，灭弧室真空度应符合产品的技术规定，绝缘部件、瓷件应完整无损；4、交接试验合格。干式变压器1、外观检查：绝缘件无缺损、裂纹；2、附件齐全，中性点、外壳接地可靠，接地电阻符合规范标准，各螺栓防松件齐全，连接牢固；3、测温器件指示正确，冷却风扇功能正常，运行可靠、无异响；4、交接试验合格。194、给排水系统查验项目查验标准简述水泵1、规格、型号符合设计要求；2、外壳接地可靠，接线牢固；3、电机接地电阻大于0.5兆；4、各相直流电阻偏差小于1%；5、水泵运转轴承温升符合产品说明书的规定。运行时无震动、无异响、无泄漏。给水管道1、水压试验合格；2、给水管道系统有冲洗和消毒记录，并有有关部门的取样检验合格报告；3、管道穿过墙壁、楼板应设置套管，底部与楼板相平，顶端高出楼板5cm，接口不应在套管内；4、管道支、吊架安装牢固，间距符合规范。205、电梯系统查验项目查验标准简述电梯轿厢1.检查电梯楼层指示灯与轿厢实际位置是否符合；2.检查厅门按钮及按钮灯是否正常；厅门关闭是否密封牢固，是否有碰撞痕迹；电梯到达平层是否平稳；厅门地坎与轿厢地坎误差是否达到标准要求（水平距离偏差±15mm，货梯25mm；距离间隙不得超过35mm，平行偏差0/＋3mm），是否影响到客人进出；3.检查轿厢内各附件设施（灯、顶部吊顶、侧装饰墙、轿门、风扇、按钮面板等）是否正常，是否有明显碰撞痕迹以及划痕；4.楼层呼叫按钮无划痕、松脱；消防报警按钮工作正常。显示屏字迹清晰。查验项目查验标准简述层门系统1、层门地坎与轿厢地坎最大距离不超过3.5cm；2、地坎应高出装修地面2到5毫米；3、层门指示灯盒、外呼盒和消防开关盒等安装牢固，与墙面贴靠密实。4、门扇与门扇、门扇与门套之间间隙不大于6mm。电梯升降运行试验1、电梯起动是否平稳，是否有明显上浮/下坠感；2、运行速度是否恒速，运行中有无震动/晃动感和异常声响；3、减速停层有无明显压迫感；4、报警系统通信可靠，声音清晰；5、厅门、轿门电气安全功能正常。3七、承接查验的方法2312对角线交点房间进户顺时针方向作测试点位标记34550cm集中检查时按照分户检验时的点位进行检查1、房间及公共部位层高检查241米高距墙50cm集中检查时按照分户检验时的点位进行检查2、房间及公共部位开间尺寸检查25无划痕、开关灵活、保护膜应保留尺寸误差在规范内无倾斜、排水孔方向数量正确无划痕、开关灵活、密封好3、门窗检查26两米尺检测墙面垂直度检查空鼓裂纹角尺检测阳角4、墙面、地面和顶棚红外线多线墨线仪检测室内阴角垂直度27检查室内标示给排水管、管线预留孔洞、强弱电线盒、开关、插座等均应做相应的标示检查阳台阴角注意阴阳角较多处，客户关注较多4、墙面、地面和顶棚28检查天棚平整度顶面检查时，应检查平整度，空鼓、裂纹，顶面有弱电进户接线盒的应作全面检查，避免漏装。地面检查平整度误差不大于2mm，地面面层与下一层应结合牢固，无空鼓，无裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷，4、墙面、地面和顶棚29检查烟道、外墙、门窗漏水门窗、外墙、烟道等渗水，应在长时间下雨或大雨时检查，如未下雨，则采用淋水的方式进行。5、防水工程30随机现场检测防水层厚度u涂膜防水层厚度在1.2㎜—1.5㎜之间，但不低于0.8㎜厚（聚氨酯1.5㎜-2.0㎜；水泥基1.2㎜-1.5㎜）。检测方法：随意切一块用游标卡尺检测。防水检查无渗漏，相邻墙体无反碱返潮现象。卫生间排水接口下口应高于防水层30㎜以上检测方法：蓄水检查且最低处不低于20㎜蓄水深度；蓄水时间不低于24小时。其他有防水要求的房间和阳台标准：无渗漏，排水坡向正确，排水通畅，不得有倒泛水和积水现象5、防水工程31阳台玻璃栏板材质及栏杆高度检查高度不低于1.05米；应使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；护栏玻璃应使用公称厚度不小于12㎜的钢化玻璃或钢化夹层玻璃；当玻璃临空高度达到5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。不低于900㎜；焊接牢固、无毛刺无晃动，漆作工艺好、无色差、无明显焊点、无明显划痕。纵向栏杆之间净间距不大于110mm室内护窗栏杆高度检查和施工工艺6、玻璃安装工程32检测铝合金门限位器设置和成品保护等情况铝合金无倒翘无明显划伤（长度不得大于100㎜）凹陷，胶条无脱落，边框封口胶应密实平整；平开窗锁钩风撑安装稳固使用灵活；开启性能：窗扇应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉窗应有防止脱落的措施。窗户检查6、玻璃安装工程33检查水井水表设置情况安装平稳牢固、无渗漏、表前检修阀、表后截止阀或球阀；水表牌号应与户位号一致。户内总水阀和装修水龙头安装到位、开启灵活、无渗漏；阀门高度离地800㎜。户内给水管检查7、建筑给排水工程34排污管道灌水实验管道、配件等接口严密，无渗漏；管道畅通。球能从测试点被水冲至被测管道的