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房地产金融专题金融是车轮金融是心脏本章知识点房地产金融、特点房地产成熟的标志房地产金融业务种类我国住房基金构成项目贷款、经营贷款、按揭贷款房地产金融体系构成概述一、房地产金融释义二、房地产金融演化和发展三、房地产金融市场成熟的标志四、我国房地产金融市场现存问题五、国外房地产金融借鉴六、房地产金融业务种类七、房地产金融体系构成一、房地产金融释义金融以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。房地产金融围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。是房地产资金的融通是房地产业与金融业密切结合的产物三、房地产金融市场成熟的标志1、住房贷款以抵押贷款为主。位置固定、价值稳定。2、筹资和贷款的方式多样。筹资方式——政策资金、储蓄、基金、股票、证券；贷款方式——固定利率、变率；固定期限、可展期；不同还款方式。3、法律体系完善。资金的安全性、流动性、盈利性。4、房地产金融市场结构完整。市场的完整——*房地产一级市场和二级市场金融市场的完整——抵押、保险、担保、服务中介。5、市场经济运行机制。预先介入机制。借贷从房地产开发项目的可行性论证阶段介入。全程管理机制。贷款的发放、使用、收回；借款人的收入变动；房屋使用、维修、翻新改造等。科学决策机制。信用评估方法、确定安全贷款额、贷款比例调整、利率标准确定等。呆坏账预警处理机制。呆账坏账的评估、揭露、示警。四、金融市场存在问题1、资金来源单一。政策性资金（公积金）：归集率不高，常被政府挪用。“房管会决策，中心运作，银行专户，财政监督”，责任不明。金融储蓄资金：储蓄与贷款结构不对称。2、贷款的过渡性。贷款停留在担保阶段，有保证、质押、抵押贷款（1）保证贷款：要求第三方有相同数量、相当期限的存款，利率按活期计息。（2）质押贷款：贷款人等额的存单、物品。（3）抵押贷款：方式比较单一。3、房地产金融市场不完善。单一、中介少。4、房地产金融市场法律体系不健全。抵押贷款的有关规定不具体，5、商业银行经营机制有待转变。五、国外房地产金融的借鉴——新加坡公积金制度150多年前移民村，1880年商业港口城市。1959年自治1963年接受马来西亚，1965年马来西亚独立1960年吸收外资1955年建立公积金制度，用于雇员的社会保障。1968年修改《中央公积金法》，允许用于购买住房新加坡公积金制度机构设置和职能分工，设公积金管理局，内设理事会；规定归集、提取、使用、违规处理等；公积金管理局依法管理、营运公积金；强迫储蓄，雇主、雇员依法如期缴纳公积金，以同等比例缴纳；55岁以后题，或意外、移民可以提前提取。公积金实行个有化。公积金实施案例一个工人月薪1000元雇员在自己月薪中拿出20%即200元雇主在企业资金中拿出20%即200元工人实得800元公积金的80%用于住房、股票、黄金，8%用于养老，12%用于医疗（妻子、儿女、父母）实施效果：使经济增长率提高，1985年为-17%，1986年为18%，1987年为67%。六、房地产金融业务种类1、房地产住房储蓄存款投资限额存款企业住房建设存款商品房周转金存款土地开发基金存款外资建房存款2、住房基金管理（三级）城镇住房建设基金企业住宅建设基金职工个人住房建设基金房地产金融业务种类3、房地产开发经营贷款项目贷款经营贷款流动资金贷款房地产金融业务种类4、房地产抵押贷款一般的房地产抵押贷款：抵押人----抵押权人按揭贷款：买方----银行----卖方房地产金融业务种类5、房地产股票：是否记名：记名式、不记名式投资人：国家股、企业股、个人股有无面值：面值股票、无面值股票股权：普通股、优先股房地产金融业务种类6、房地产债券：期限长短：短期债券、中期债券、长期债券支付利息：一次性付息、附息票式是否贴现：可贴现、不可贴现房地产金融业务种类7、房地产信托：实物委托、资金委托和管理委托债权委托和担保委托民事委托和商事委托房地产金融业务种类8、房地产保险房屋财产保险房屋责任保险房屋综合保险房屋利益保险建筑工程质量保险房地产金融业务种类9、房地产结算：现金结算转账结算10、房地产典当房地产金融业务种类七、房地产金融机构房地产金融机构——是专门开办或兼营房地产金融业务组织机构，是房地产金融活动的主体。有两类房地产金融机构：--银行型：可以创造货币。专营或兼营，业务范围广泛--非银行型：不能创造货币。专业化程度高，业务范围狭小信用中介职能房地产金融机构我国房地产金融体系构成中国人民银行国有商业银行房地产信贷部其他房地产专业银行非银行房地产金融机构房地产金融机构(一)银行型房地产金融机构1.商业银行下设的房地产信贷部*2.住房储蓄银行*3.房地产抵押银行4.其他银行(二)非银行型房地产金融机构1.住房合作社*2.住房贷款保险机构住房贷款保险机构3.信托投资公司。4.地方性的住房金融公司*银行型1.商业银行下设的房地产信贷部房地产金融业务约占资产业务总量的30%主要业务：--购买房地产抵押证券；--房地产抵押贷款，包括住房和非住房，个人和企业等；--房地产服务咨询和中介业务。管理体制——双重领导“四级三段”式管理“四级”，在机构设置和组织形式上，按照现行的银行管理体系，分为总行—省级—地市分行—县支行房地产信贷部。“三段”，在管理职能上，按照工作特点和管理内容的相似程度，分为总行—管理行—经办行房地产信贷部。总行—房地产金融业务的最高管理机构；管理行—省、自治区、市分行，中间管理层；经办行—直辖市、地市分行、县支行，具体执行机构。2.住房储蓄银行资金来源：各类股本金和自身积累。包括个人住房储蓄存款、住房基金、国家或政府金融机构借款、国际金融机构借款。经营方式:一业为主，主营住房存款和贷款。兼营多样。兼营与房地产相关的存款、贷款、投资、信托、抵押、租赁及银行中介业务。案例:1987年山东烟台住房储蓄银行、安徽蚌埠住房储蓄银行.实行股份制，由当地财政、专业银行、保险公司、企事业单位共同出资参股。3.房地产抵押银行资金来源：发行房地产抵押证券。资金运用：以房地产为抵押的长期贷款,投资4.其他银行----土地银行资金来源:发行债券筹集资金，资金运用:向农民提供长期贷款,用于购置农用土地或发展农业生产公营机构信誉度高，安全性强，利率低，资金筹措能力较强。非银行型1.住房合作社（例如：住宅信用合作社、建筑合作社、储蓄和贷款协会）是一种把买房或建住房的人组织起来，共同筹集资金，为入社成员得到住房而提供资金支持的互助性质的房地产金融机构。资金来源：合作社成员的共同集资、国家金融机构的贷款。资金运用：向社员发放住房抵押贷款，社员按照股金多少、入股时间长短依次获得买房、建房资金。1.住房合作社主要特点：自愿。入社自愿，退社自由，自愿入股。协作。个人、政府、单位、三方共同筹资，适当依靠银行。平等互利。社员地位平等、利益均沾、风险共担。收入分配采取按劳分配和按股分红结合的方式。收入除去各项开支后，以利息或红利的方式支付给社员。民主管理。社员是股东，股东大会按照民主集中制的原则组建组织机构，选举董事会，再由董事会选举经理人。2.住房贷款保险机构专门为单位和个人住房抵押贷款提供保险或经济担保的组织。借款人在提供住房抵押的同时，向保险机构投保，一般每年支付的保险费为尚未偿还的贷款平均余额保险公司在投保人无力按时偿还贷款本息时，就将所欠的贷款本息补偿给发放这笔贷款的金融机构把借款人与信贷机构之间的债权债务关系接过来，转变成借款人与保险机构之间的债权债务关系，负责清理。3.信托投资公司专业银行办的信托投资公司财政办的信托投资公司业务:--发放委托贷款--开发建设的器材、设备和部分建材的租赁--代管住房出租--代管房地产买卖--土地执业信托--房地产咨询4.地方性的住房金融公司管理体制:股份制金融企业.实行董事会领导下的经理负责制，董事会成员由参股单位负责人出任双重领导:由地方政府和人民银行。资金来源：国家和地方拨给的住房基金;股东单位的投资资本；中央银行划拨的信贷周转金；发行股票和中长期住房债券。后续（以下部分）个人住房贷款公积金贷款房地产保险参考文献《我国九十年代以来房地产周期和金融政策》作者：建设银行广东省分行房地产信贷部总经理博士郁文达我国九十年代以来房地产周期和金融政策房地产业是国民经济基础性、先导性产业，也是周期性很强的产业，房地产业的周期与金融密切相关。就短期而言，房地产业的波动与信贷市场关系是相当密切的。在成熟的市场经济国家，土地、资金等要素由市场价格信号引导。信贷政策与房地产业的一般传导机制是：利率下降，银行贷款可供量增加，投资支出、消费增加，建造商增加住房供应，购房者购房活跃，增加对抵押贷款的需求。利率上升则相反。利率、股市和住房市场的三者关系是：利率下降，股票价格上升，改善消费者的资产负债状况，人们的财富增多，提高消费者购买新住宅的欲望。反之则减少。现在美国利率下降，股市也在下降，但人们投在住房市场的资金增加，将购房作为投资保值的手段，这是家庭资产调整的结果。现在美国个人拥有的股票价值为12万亿美元，而拥有房地产的价值约为14万亿美元。一、我国九十年代以来的房地产周期和金融政策我国一些学者对中国的房地产周期作了不同的研究分析，有根据GDP增长与商品房销售额增长率的对应关系作划分；有从经济周期理论角度对房地产周期波动的相关关系进行划分；还有用商品房销售面积年增长率的指标来研究。考虑到房地产销售面积年增长率与其他综合指标效果基本一致，具有较好的代表性，与宏观经济波动指标具有可比性，也便于作同类比较，数据容易采集等特点，这里用这一指标来研究。我认为中国的房地产周期分成三个阶段。房地产金融在计划经济向市场经济的转轨过程中，伴随着住房制度和中国的金融制度的改革逐步建立。第一阶段是2019年以前。其特点是住房单位投资、集团消费，房地产金融初步建立，计划经济色彩很强。1984年根据国务院的有关规定，建设银行从建筑业流动资金贷款中单独切出一块支持城市综合开发和商品房专项贷款。1984年底，建设银行累计发放商品房贷款17.6亿元。1988年以后，为了配合各地的房改和房地产金融业务的发展，建设银行成立了专门的机构，开发了不同种类的贷款，有适合于短期、临时周转的流动资金贷款，也有中、长期，一次贷款分期归还的固定资产贷款，也有存贷挂钩的个人消费性贷款。上海1991年建立并随后在全国推行的住房公积金制度和房改建立的住房基金，使房地产金融有了自营性房地产业务和办理住房基金、住房公积金的政策性住房金融业务，可以运用闲置的政策性资金发放房地产贷款。这块资金的信贷安排1992年起由人民银行每年从社会信用计划单独安排一块规模下达给专业银行的房地产信贷部。九十年代初建设银行江门市分行在全国首次推出个人住房按揭贷款业务。当时全国掀起了圈地热和开发区热，银行的绕规模贷款、拆借资金和自办公司的贷款助长了圈地热和炒地热，1993年到达顶点。1993年国家开始整顿房地产并实行从紧的货币政策。1993年人行规定专业银行的新增房地产贷款安排纳入当年的信用计划和固定资产投资计划，并开始清理绕规模贷款、违规拆借和自办经济实体，到2019年没有新增自营性开发类贷款，只能发放一部分委托贷款。2019年房地产周期达到第一个谷底。第二阶段从2019年到2019年。这一阶段单位投资建房、集团消费仍占很大比例，个人购房也有很大的发展。2019年后货币政策开始松动，利率由高开始回落，2019年到2019年央行八次下调利率，利率水平处于下降的空间。银行可贷资金增加。从2019年开始，建设银行根据利率下调的信号，结合市场的需要，开始加大个人住房贷款的投放力度。2019年央行颁布了《个人住房担保贷款管理办法》，规定承办公积金业务的国有商业银行可以办理用公积金建造的普通住房的个人住房贷款。随着国家2019年下半年停止实物分房，单位投资建房