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前言.受国家政府，颁布的“禁墅令”及1.0容积率的限制性影响，以别墅产品为代表的高端定位产品体系供应日益受到压制；然而客群财富积累构架，亦在随着城市经济结构的优化及进程加快，发生质变，中产阶级，即强改善型首置首改客群的基数在不断扩大，而此类客群终极“别墅梦”，在不断扩充；各地开发商大鳄，在政府政策下压，高端产品市场严重供不应求的情况下，另辟蹊径；拓展创新高端产品的营销途径，满足高端产品需求，使利润空间最大化；1.专题背景研究2003国土资源部《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》第四条规定：“今后5年内停止别墅类用地供应。”中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》严格限制高档商品房开发贷款和个人购买高档商品房及二次购房按揭贷款国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》再次提出“要控制高档商品房建设”国土资源部《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》要求“停止别墅类用地的土地供应”国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》一律停止别墅类房地产项目供地和办理用地手续，对别墅进行全面清理2007国土资源部《2007年全国土地利用计划》再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地批建2012国土资源部《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》再次强调停止别墅类用地的土地供应“限墅令”和“1.0容积率”政策的频出：1.对于别墅自身产品价值：随着其稀缺性的显现，别墅的价值也在逐年攀升。2.对于开发商利润空间：别墅产品代表的高端市场受到限制，故开发商游走在政策边缘，满足客群对于低密度生活的渴望的高性价比豪宅产品营运而生；高端豪宅，一级土地市场，供应受限：自2003年以来，地产市场受“限墅令”和“1.0容积率”的影响较大；随着区域城市经济发展，各地财富分配结构中，中产阶级所代表的首改首置客群的“别墅梦”需求旺盛；以客户类型作为衡量别墅项目档次的档次的标准，更为科学；圈定经济型别墅目标市场客群的标准；在不同阶段，别墅产品的主流客群都不相同，总体经历了顶级买家充斥、中产阶级引领、普通用户主导的三个过程；以中产阶级为主的首改首置、强改善型客群需实现的终极梦想—“别墅梦”，不仅仅是高水准、高质量的生活方式，更是身份、地位、权势的象征；高端豪宅，强改首置首改客群，需求旺盛：高端豪宅供不应求的市场现状，开发商改该如何握市场空白，抢占高端价值产品市场：展望未来：开发商应引导日益旺盛的豪宅客群，改变传统的豪宅观念：“豪宅≠别墅”的观念日益形成属于“瘦身”后的别墅产品：以紧凑、功能性为主，不再属于金字塔顶端的专属产品，新兴消费群体的队伍不断扩大；谋求产品创新路：面对政策步步紧逼的调控政策，以及日新月异的产业环境，开发商必须打造创新产品与创新服务来硬的未来的别墅低密度大市场;＝高层＝大平墅叠排别墅叠加别墅低层多层在先天具有稀缺城市价值的高密度地块中，开发商将“别墅”顶级生活享受价值通过户型、入户空间、单体、园林及物业配套等打造“墅级”生活感受的高端产品；因此，我们此次选取建筑结构先进，具备一定复杂性的产品结构进行专题性研究；2.叠拼——传统概念叠拼别墅传统别墅的优化传统别墅通过入户方式的优化，已可以成功做到别墅真正意义上的同时“有天有地”1st：别墅产品规划较高容积率区间[0.8—1.2]。4th：四至五层，一般为一、二层组合一套户型，三、四或五层组成另一套户型。2nd:和双拼、联排别墅极其相似的立面观感。5th：下层户型一般有南向独立花园，上层户型一般有北向入户花园及屋顶独立露台3rd：单套户型面积一般不超过250平米上一代叠加式别墅往往是小间距、排排坐的格局，居住空间显得局促而压抑。而新一代叠加式别墅一般间距比较大，并且将别墅巧妙穿插于花园中，注重房子和花园、景观的关系，强调整体的美感与和谐度。叠排别墅——创新C.复合五叠墅3.A.复合二叠墅B.复合三叠墅叠排别墅，顾名思义，1.叠排别墅的联排化升级：实质为叠排别墅在入户方式、附加值层面的产品优化：2.别墅的产品本质优化：在保证低层建筑形态、高舒适度的要求下，缩小单户面积，将产品瘦身，同时，加大户数，保证吃足容积率的利润要求；A.2世茂·爱马尚郡3.A.复合二叠墅A.1世茂寰海城介于传统叠加产品的升级优化，以入户方式实现“上有天下有地”；叠排别墅——创新占地面积241643㎡总建筑面积315217㎡容积率0.53物业类型1.高层24F6栋2.小高层18F8栋3.多层6F6栋4.叠加3F-4F11栋。叠加多层小高层高层所属区域上海--奉贤海湾投资商世茂地产产品定位具有国际湾区气质的纯正马场别墅——上海首席马场别墅社区融骑马、观海、运动、别墅四种浪漫于一体区位优势临近海湾旅游度假区，拥有“世界第九湾”美誉的奉贤海湾北部，近未来的海湾镇中心。地块附近为已建成的18洞高尔夫球场、碧海金沙浴场、渔人码头、马术俱乐部、国际风筝放飞场等旅游配套。建筑风格以“英伦田园”为基调，以“岛居”为出发点，形成“S”形主要景观轴线，营造一种纯自然的田园氛围，形成具有国际气质的马场别墅。爱马、养马、骑马是一种运动更是一种文化，是一种前瞻的生活方式。“马场别墅来自遥远的英伦，历经岁月的洗礼而始终风采依旧，是上流阶层崇尚的居住领地，代表着一种恒久尊贵的生活方式。既有别墅庄园的阔绰奢华，又渗透着马场艺术的贵族情调，是别墅领域内的稀缺品。爱马尚郡就是将马术这种贵族运动引入中国、引进上海、成功嫁接在奉贤黄金海岸的核心地段。马的气息与海的浪漫最能舒缓都市人疲乏的身心。所以，在爱马尚郡别墅社区的一墙之隔，世茂打造了面积约700亩以马文化为主题的运动公园——世茂爱马会：一期为pony马青少年马术运动培训基地；二期将为世茂爱马尚郡业主专情规划，引入专业马场顾问公司运营、培训、管理工作，将爱马会打造成上海高端、专业的马场活动中心。世茂·爱马尚郡在传统的叠拼基础上进行优化：夹层产品，在有限的4层空间，使上叠享受3层生活空间，丰富纵向立体空间感，提升别墅产品的高舒适度；下叠-1、1、2F187㎡4室3厅3卫1厨夹层夹层上叠3、4F166㎡4室2厅2卫1厨下叠=1F+2F+地下1F（面积约187平米）上叠=3F+4F+地下1F+夹层++阁楼（面积约166平米）由于下叠户型为完整的两层标准层组合，但上叠附送空间面积比下叠要多，突破传统叠拼别墅的组合方式，通过室外入户楼梯进入地下室，大幅度提升上叠产品附加值，销售面积下叠面积较多，但附赠面积上叠性价比较高；上叠：北向3米层高夹层上叠产品入户方式下叠产品入户方式南向私家花园入户上叠：南向4.6米层高世茂·爱马尚郡单体介绍餐厅南面和背面分别连接客厅和一个附赠的入户花园，入户花园赠送一半面积，可以打通和餐厅相连，做作为单独的书房使用；夹层：将1F层高进行挑，通过套上下相连的两个单位的楼梯平台，进行屋顶卧室设计，则夹层层高不受限制，错落有致；南向老人房南向次卧南向主卧南向起居室开间较小，尺度感较低北向功能间套房设计附加值提升：主要在3层、夹层进行南北阳台设计，但进深较小；由于英伦风格，在人字形屋顶处理上，无法设计屋顶露台，对于上叠客群而言，附加值相对降低；厨房：带有北向的窗户“L”型的厨房，位于入户门的右侧位置，功能区划分明确实用性强，可同时满足两个人操作；上叠二层-四层4室2厅2卫1厨166㎡世茂·爱马尚郡上叠户型地下室附加值下叠负一层-二层4室3厅3卫1厨187㎡南向双主卧设计尺度小，私密性弱北向双次卧设计双卫设计压缩卧室空间，较为紧蹙南向起居室端头餐厅采光起居空间尺度感较强北向老人房设计舒适感低有较大空间地下活动室，且二分之一开间设计南向采光井，采光效果较好；异型窗：丰富立面设计，但在户型主卧设计此方案，降低采光舒适度与观景效果；私家花园：南向入户私家花园，进深较长，但与相邻户型仅用绿植进行软性隔离，私密性较差，品质较低；挑空起居室：借助坡地地势，建筑物南向地坪低于北向的优势，在南向入户的起居室打造错层高挑空客厅；世茂·爱马尚郡下叠户型类型套型销售面积附加值劣势下叠4室3厅3卫1厨187㎡1.夹层层高不受限制，错落有致；2.南向老人房，阁楼套房设计1.在人字形屋顶处理上，无法设计屋顶露台，2.南向起居室开间较小，尺度感较低上叠4室2厅2卫1厨166㎡1.有较大空间地下活动室，且二分之一开间设计南向采光井，采光效果较好；2南向挑空起居室，端头餐厅采光，起居空间尺度感较强1.北向双次卧设计，双卫设计压缩卧室空间，较紧蹙；2.南向双主卧设计，尺度小，私密性弱3.北向老人房设计舒适感低本户型与传统叠拼别墅基本一致，优点：在地下一层分割给上叠住户局部地下室空间，通过室外楼梯，实现下叠入户，打破对于传统别墅以二层划作鲜明的户型分割界限的特点；世茂·爱马尚郡产品总结占地面积260万㎡总建筑面积35463㎡容积率0.52物业类型1.高层3.独栋5.叠加22栋2.多层4.联排A04二期A23一期A23一期A04二期世茂·寰海城项目概况开发商大连世茂龙河发展有限公司所属区域大连旅顺口区本着“缔造生活品位”的理念，世茂集团在中国大陆首创了房地产“滨江模式”—临水高端住宅2001年世茂地产在上海黄浦江东岸的世茂滨江花园中首创“滨江模式”，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融入生活，打造经典滨江、滨水住宅，成为中国房地产江景华宅的典范。独享资源：鲜明的滨河、湖、海特色，如黄浦江、钱塘江、闽江等，项目产品沿江延展、江景优势独厚；规划布局：沿江弧形排列，户户面江；景观园林：结合江河口的特殊地理环境，打造中央水景文化、园林、人工溪水、湿地等人文景观，达到内外景观资源的互动和相生；户型产品：营造朝江的落地玻璃大窗、观景阳台、大飘窗等；上叠下叠北向入户私家花园端头入户私家花园下叠产品入户方式：南私家花园，把头外廊入户上叠产品：北私家花园，入户平台世茂·寰海城单体介绍“澜庭”山海叠墅：——世茂集团首献于大连的新墅种在传统的叠拼基础上进行“联排化”产品升级：1.上叠住户：通过北向私家庭院于楼座2F用餐空间入户，并通过套内楼梯进入3F-4F起居生活空间；2.下叠住户：通过南向私家花园进入建筑物端头走廊回家，节省南向住户的采光空间与私密性；下叠一层-二层3室2厅3卫1厨140㎡1F:北向采光、私密性受到影响：由于上叠户型需要通过北向私家花园，进入入户楼梯的通道设计，对于下叠户型的餐厅空间有必要较大程度的采光、观景遮挡，且上叠车位的设计对于下叠的私密性受到一定影响；①②1F:南向采光得到最大程度优化：下叠户型在入户设计上，避免了传统南向私家花园入户，占用南向采光面的设计劣势；本案设计（端头）东西花园，使业主通过南向花园进入东西外廊，再通过把头客厅设计，进入户内，保证大尺度起居空间；本案将采光最后的功能区留给了老人房，客厅采取90°采光窗，结合交通动线，优化功能间组合形式；③2F:标准层南北不通透，通风受到影响：由于上叠户型需要的入户需要，在2F北向空间设置独立用餐区，占用标准层全部北向开间面，故下叠户型的2F无北向采光面，直接导致南北不通透，即2F的主卧套房及南向次卧室无法达到较好的通风效果；2F:主卧套房与次卧的舒适度得到优化；下叠户型2F私密空间中，将1F的起居空间打造成为2F的主卧套房，保证主卧套房的功能性与采光度，同时兼顾次卧的舒适度，但2F的主卧卫生间在防水、建筑等层面需要进行单独设计；套内楼梯：直跑楼梯；上下联系空间采用直跑楼梯有效节省交通空间，提升居住空间的舒适度；缺少阳台附加值；由于功能间尺度受限，无法压缩出灰空间；世茂·寰海城下叠户型阳台附加值；由于3F起居室功能需要，故将原先卫生间北移后，进深南移变更为阳台空间；功能间北移；由于用餐空间独立设置在2F，故卫生间北移；露台附加值；出于控制总建筑面积与增加产品附加值的需要，户型在顶层进行退台（屋顶露台）的产品设计，并在限定空间内打造主人套房，兼顾大尺度卧室、更衣室、主卫及露台空间；用餐空间独立；根据日常生活习惯，普通人在厨房及餐厅的频率较低，故将用餐空间置于独立的2F，而起居生活空间设