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第一章房地产和房地产估价一房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。•房地产的实物、权益和区位•房地产的存在形态——土地、建筑物、房地•房地产、不动产、物业1、土地的概念（1）房地产估价中的土地定义是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。（2）土地利用所受的限制土地权利设置及其行使的限制房地产相邻关系的限制土地使用管制（3）对一宗土地的基本认识1.坐落2.面积3.形状4.四至5.地势6.周围环境和景观7.利用现状8.产权状况9.地质和水文状况10.基础设施完备程度和土地平整程度11.土地使用管制（城市规划限制条件）12.其他城市规划限制条件：1.土地用途2.建筑高度3.容积率4.建筑密度5.建筑后退红线距离6.建筑间距7.绿地率8.交通出入口方位9.停车位10.建筑体量、体型、色彩11.地面标高12.其他要求2、建筑物的概念（1）房地产估价中的建筑物定义是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。（2）对建筑物的基本认识1.坐落2.面积（建筑面积、套内建筑面积、使用面积、其他面积）3.层数和高度4.结构（建筑结构，类型）5.设备和装修6.公共配套设施完备程度7.平面布置8.外观9.建成年月10.维修、保养情况及完损程度11.利用现状12.产权状况13.其他二、房地产的特性1、位置固定性2、个别性3、耐久性4、相对有限性5、用途多样性6、相互影响性7、易受限制性8、保值增值性三、房地产的类型1、按用途划分：居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他房地产。2、按开发程度划分：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。3、按是否产生收益来划分：收益性房地产、非收益性房地产。4、按经营使用方式来划分：出售型、出租型、营业型、自用型。四、房地产估价的概念：1、房地产估价的称呼：（1）realestateappraisal(美国）（2）propertyvaluation(英国）（3）不动产鉴定评价（日本、韩国）（4）不动产估价（台湾）、物业估价（香港）2、房地产估价的定义：realestateappraisal，propertyvaluation精要定义：是指为特定的目的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。专业定义：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。３、房地产估价的概念的相关术语解释：1）、专业估价人员：2）、估价目的：估价结果的期望用途3）、估价原则：法则和标准4）、估价程序：5）、估价方法：6）、房地产价格影响因素：7）、估价时点：估价结果对应的日期8）、客观合理价格或价值的测算和判定４、房地产估价的特点：1）估价是科学、经验、艺术的有机结合2）估价是把客观存在的价格揭示、表达出来五、房地产估价的必要性１、理论上的必要性：1）独一无二性：2）价值量较大：２、现实中的必要性：1）房地产买卖、租赁的需要：2）房地产抵押、典当的需要：4）房地产税收需要：5）房地产征收、征用的需要：6）房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要7）企业发生有关经济行为的需要8）房地产管理的需要：9）其他方面的需要：3）房地产保险和损害赔偿的需要：