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万达广场写字楼营销推广计划及前期工作安排区位篇本体篇推广篇营销预算区位概况杨浦区★万达广场人民广场小陆家嘴火车站四川北路北外滩外高桥保税区金桥出口加工区张江高科园区杨浦区地处上海市区的东北角。东南方濒临黄浦江，并与崇明岛、浦东新区隔江相望；西起大连路与虹口区接壤；北起江湾机场、军工路与宝山相连。杨浦区区域内以五角场为主要代表的城市副中心凭借整体有序规划和强有力的高教产业支撑，以及写字楼市场售价与租金的级差优势，其招商优势可辐射四川北路、北外滩、火车站、人民广场商圈。杨浦区以高教产业为基础的产业集群优势，对高桥、金桥及张江高科区的部分客源也有吸引力。区位交通杨浦区★万达广场5km外高桥保税区人民广场小陆家嘴火车站交通辐射面较广，可到达诸多沪上重要商业网点，如人民广场、火车站、外滩、陆家嘴、淮海路等。黄浦江岸线（包括复兴岛）15.5公里，有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建）3条越江隧道以及6条过江轮渡线与浦东新区连接.轨道交通4号线以及在建中的10号线及12号线经过杨浦区，其中10号线联通五角场区域、四川北路、外滩、淮海路、徐家汇及虹桥区域，极大的缩短了五角场与市中心主要CBD的时间距离。杨浦大桥大连路隧道军工路隧道翔殷路隧道10号线12号线4号线杨浦板块五角场城市副中心大连路现代服务功能区控江路商业街新江湾城区域名称四至范围功能定位五角场核心商务区南起邯郸路，北至殷高路的淞沪路及其延长线为轴,东至民京路,三门路,市光路,政立路,国和路一线,西至淞沪路西侧规划城市道路,总用地约为218公顷以知识经济为特色的综合城市功能，重点发展商业、商务、科研教育及会展设施等新江湾城西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，南到政立路，东靠闸殷路，总占地面积达到9.45平方公里知识型、生态型住宅区和花园城区；并将建成复旦大学新校区和90万平方米的知识商务中心大连路现代服务功能区大连路、周家嘴路、通北路、平凉路合围区域，规划用地面积约78公顷发展科教中介服务、风险投资、国际采购等业务，承接陆家嘴、北外滩和杨浦大学城的功能辐射滨江复兴岛发展带西起大连路，东至杨树浦港，北抵平凉路，南达黄浦江边，紧邻北外滩地区,规划面积11.75平方公里亲水游览、工业博览、科技商务、知识社区为主要内容的现代服务功能带，为知识创新区科技、教育发展服务控江路商业街处于杨浦区四平路街道、控江路街道和江浦路街道南北大块居住区之间，规划面积26万平方米服务周边区域的商业配套城市新兴CBD住宅区及大学城区域商业配套依托知识经济的现代服务功能区依托生态与知识经济的现代服务功能区★万达广场五角场板块同济大学政府的规划起点高,并提出了“知识杨浦”的主导城市功能附近有着众多的知名高校(复旦、同济、财大等)区域现代通畅的交通网络正全面形成整体区位优势将随着外环线隧道的竣工，大连路隧道的通车，以及北外滩的开发、翔殷路隧道工程、崇明岛越江工程等市政工程的开工显得更加突出众多新的企业、商场、公司进驻该区域复旦大学财经大学商业商务中心知识创新区知识商务中心重点发展大型购物中心、文化娱乐设施、商务办公，以及旅馆、餐饮等配套设施重点发展文化娱乐、科技教育设施重点发展科研办公、教育培训、会议、展览等设施，以及SOHO、零售商业等配套设施★万达广场产业政策扶持行业产业集群政策扶持现代纺织都市型企业纺织新材料应用和家用纺织品总部经济；联动纺织业上下游产业的发展。一定额度与期限的贷款贴息高新技术产业主要涉及电子信息、新材料及环保在杨浦区工商注册和税收征管，且具有自主知识产权的科技企业，可享受专利项目评估策划、专利项目融资服务、企业市场拓展咨询、企业专业知识培训，推介申报各类国家（市）科技产业化计划项目等科技中介服务；给予资金匹配与财税扶持。生产性服务业主要指科教商务、创意设计、教育服务、研发与技术服务财政扶持，并享受贷款担保费用补贴现代纺织业、高新技术产业及生产性服务业是杨浦区重点扶持的产业方向，其中高新技术产业和生产性服务业是围绕江湾－五角场城市副中心重点发展的行业方向，也是企业招商的重点对象。高新产业扶持细则高新技术成果转化项目经认定项目：三年内营业税和企业所得税、增值税的地方收入部分财政专项资金扶持，之后两年，给予减半扶持；经认定自主知识产权项目，五年内营业税和企业所得税、增值税的地方收入部分财政专项资金扶持；之后三年，给予减半扶持；技术转让、技术开发、技术咨询、技术服务收入，免征营业税；经认定项目，自认定之日起三年内，政府返还项目用地的土地使用费、土地出让金；购买转化项目所需生产经营用房，50％契税征收部门财政补贴；专项资金项目贷款贴息或融资担保国内企事业投资项目：投资额对应的企业所得税同级财政在第二年度内安排专项资金扶持外商投资项目：五年内营业税、所得税地方财政获得部分扶持，后三年减半返还项目用地的土地使用费、土地出让金；地方财政补贴购置生产经营用房部分契税技术转让收入免征营业税其他：孵化项目各项税收地方财政获得部分扶持知名商户及入住企业万达商业广场百联又一城东方商厦巴黎春天法国苏伊士环境集团1.创智天地4.富庆国定大厦7.财富国际10.同济大学科技园13.白玉兰环保广场3.沪东金融大厦6.怡富商务广场9.同济科技大厦12.海尚杰座15.中环国际大厦2.万达广场5.东上海中心8.复旦科技园11.同济联合广场14.平盛大厦区域写字楼分布杨浦区写字楼分布图1324567810111314159122626.蓝天大厦24161718192122232025272829303124.远洋广场17.卫百辛大厦20.中通大厦16.杨浦商城19.海上海22.华谊星城大厦25.莱克大厦18.上海信息技术21.龙泽大厦区域写字楼分布23.白丽大厦写字楼项目主要分布于五角场，控江路以及宁国路附近。其中五角场主要是综合办公楼，配套设施齐全，如万达广场、创智、财富国际、东上海等，是目前杨浦区发展的热点区域；宁国路附近也不断出现新项目，以纯写字楼为主，如龙泽大厦、华谊星城大厦，控江路写字楼楼龄较大，设施设备略差，租金较低；富庆国定、财富国际、怡富商务广场、白玉兰广场、蓝天大厦为在建项目，但部分已完工，且已经开盘，部分已售出，可是未到入住时间。27.尚凯国际商务大厦28.汇星广场29.天科国际大厦30.鹏欣上海国际家饰家纺中心31.兴荣商务大厦客户行业分布资料来源:[北亚传媒对杨浦区写字楼的统计]杨浦区写字楼客户大部分是上海本地企业，随着经济的发展和“知识杨浦”产业政策的推动，外资企业入住会有增长的趋势。建筑及制造业企业是该区域的主力租户，所占比重近30%及23%，其次是一些物流贸易型企业，金融及现代服务业所占比较少；但随着新一轮产业规划的贯彻实施，高新技术产业、以科教为基础的生产性服务业比重将逐步提高。资料来源:[北亚传媒对杨浦区写字楼的统计]客户来源分布区域写字楼入住客户特征从面积比例上来看，杨浦区写字楼客户大部分是中小型企业，租售整层的企业占5%左右。杨浦区的企业经过了长时间发展，在新的产业政策推动下，将进入新一轮的活跃期。区域内旧写字楼占相当大比重，其入住客户随着产业升级和公司扩大将有改善办公环境的需求；“知识杨浦”产业政策的推动将扩大外区企业客户的入住需求，这都将对杨浦写字楼需求结构产生一定的影响。资料来源:[北亚传媒对杨浦区写字楼的统计]万达广场（沃尔玛）23F3.5约120021530.62风机盘管加新风集中空调系统，开利电冷机组科勒三菱5部3.6米2米LOW-E全玻璃幕墙系统万达物业800多个270－310海上海21F*32.92000约23万户式中央空调套内蒂森各6部6.4米2米玻璃上实物业12不含水电费501160-1100创智天地1号楼5F2.7约900约0.45万/TOTOOTIS2部5米1.6米幕墙新昌瑞安2.3/120-150上海信息技术大厦31F3.213674.9万中央空调美标三菱7部5米2米绿漆,大理石明华物业12110120同济联合广场22F2.9117228036三星VRV变频中央空调,开利中央空调,新风系统HuidaOTIS5部10.5米2米玻璃幕墙同济房产1834320-400同济大学科技园9F3约660约0.6万独立分体空调TOTOOTIS2部5.5米1.1米大理石,玻璃幕墙///约55富庆国定16F/约80018568/TOTO东芝5部//优质广场砖文远物业6.85760-800卫百辛23F3.1约950约2.2万无套内OTIS4部4.5米1.3米大理石欣茂物业/80余个50-100远洋广场26F约3813约1.47万分体空调OKYJ三菱3部5米1.2米涂料中远5.1182约200东上海中心24F5.56008万中央空调/OTIS///大理石欣页物业4.529383-118沪东金融大厦26F2.7132348239中央空调TOTOGPS7部6米1.3米玻璃与金属饰板沪东金融大厦2112089-205龙泽大厦15/18/18F/约87043543独立分体空调套内三洋2部4米/大理石//20059-126同济大学国家科技园大厦17F3.21300约3万中央冷暖空调TOTOOTIS5部10.5米1.7米.大理石同济房产7.5不包括水电/40-800复旦科技园25F2.7约220053920大金中央空调RACAOTIS7约10米1.5米全玻璃幕墙明华物业13.8181个275-550杨浦商城28F2.9约13005.6万开利中央空调美标三菱5部5米1.1米玻璃幕墙欣茂物业960101-1300空调系统卫具客梯品牌项目楼高净高(米)单层面积(m2)客梯数量走廊财富国际广场31088约18万开利冰蓄冷套内蒂森办公总体量(m2)4/24/26F大理石/石材主力面积(m2)外墙物业管理物业管理费(元/平方米/月)车位14部5.55米/19100060-100大堂挑高中远物业区域内写字楼品质比较比较杨浦区域内的主要写字楼产品，本案产品在外立面、电梯配置、单层面积、物业管理、车位等方面拥有较为明显的优势。区位篇本体篇推广篇营销预算S(优势)O(机会)W(劣势)T(威胁)项目地处五角场城市副中心原点，拥有杨浦最佳的商业商务环境与交通通达度与项目一体的万达商业广场竖立了项目杨浦中心地标地位，品牌和形象俱佳产品本身拥有亮丽的外立面，优良的公共空间装修标准，四面通透的视野，具有强大的产品竞争力写字楼硬件卖点不突出，室内交房标准极其毛坯税收落地的硬性政策流失了部分外区域客户和大部分投资客户“知识杨浦”的定位和产业政策为杨浦区的招商引资和商务建设营造了良好的政策环境来自于全市及区域内的销售型甲级写字楼的竞争威胁同处五角场原点的蓝天大厦项目的同期推出形成直接竞争SWOT分析SW策略发挥优势，转化劣势－针对项目的劣势因素，寻找可提升和弱化的切入点：室内过于毛坯——通过样板房的展示来弱化负面形象税收落地要求——通过对相关产业财税政策的传达与宣讲成为吸引目标企业购买的优势点；通过建立企业注册一站式绿色通道，为入住企业提供人性化服务SO策略发挥优势，利用机遇－强化五角场区位价值的传播与提升，营造强大的商务旗舰载体概念；－抓住“知识杨浦”的产业政策机遇，拓展项目在高新产业、生产性服务业等企业客户方向的渗透力；－充分展现项目自身的优势卖点，强化区域地标形象。应对策略运用SO与SW策略组合卖点提炼立足五角场，辐射全上海五角场零坐标，黄金商圈核心点轨道交通10号线，接驳中心城区零距离寰岛商圈，商业能量集聚效应高校林立，知识经济厚激博发知识杨浦，科教产业兴邦基地主宿卖点五角场正中心商务旗舰蓄势再发，万达巨擘王者归来实力配套，座享26万平米商业航母LOW-E全幕墙，展现代简约之美全景365，全角度体验景观商务精装修公共空间，享上层商务之尊核心卖点万达品牌，商业航母的实力缔造者万达物管，品牌铸就服务信心补充卖点区位卖点产品卖点品牌卖点区位篇本体篇推广篇营销预算案名建议万达广场不放弃对万达品牌的运用，将其商业产品的感召力和市场形象积累的无形品牌价值连续