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二、搜集、选取可比实例第三章市场比较法一、市场比较法概述三、价格换算、修正与调整四、测算比准价格一、市场比较法概述基本原理替代原理：经济主体在追求利润最大化动机下，在效用均等的商品之间会产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上互相牵制而趋于一致。基本公式P=Pc×T×M×R——选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。P：待估房地产价格；Pc：可比实例价格。T：交易情况修正100/（）M：市场状况调整（）/100R：房地产状况调整100/（）适用条件•交易数量较多的房地产（最少在三个以上）；•交易实例资料与待估房地产具有相关性和替代性；•交易实例资料的可靠性、合法性。市场比较法主要适用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的交易实例的地区。估价程序与方法收集交易实例选取可比实例价格换算交易情况修正市场状况调整房地产状况调整求取单个比准价格确定比准价格二、搜集、选取可比实例搜集可比实例的途径走访房地产交易的当事人；访问房地产经纪人、律师、会计师及四邻；查阅政府相关部门的房地产价格资料；购买专业房地产信息机构的信息；同行间的协作；与房地产出售者及其代理人洽谈；其它如报刊、网络、房展会等。搜集可比实例的要求——内容完整、信息真实可信。内容一般包括：基本状况、交易双方、成交日期、成交价格、付款方式、交易情况等选取可比实例的要求可以根据不同房地产类型设计交易实例调查表有条件的建立交易实例库数量一般在3—10个为佳类似房地产：区域、用途、规模、结构、档次、权利交易类型与估价目的吻合时点尽可能地接近尽量选择正常的市场价格三、价格换算、修正与调整价格换算处理统一房地产范围P=Pc-债务+债权±附赠品价格±实物差异统一付款方式将分期支付的成交价折算为成交日的一次性支付价。例：某房地产成交总价30万元，首付20%，半年后付清余款，设月利率0.5%，试折算为一次性支付价。统一单位价格一般统一为单位面积价格，统一币种、面积内涵和单位例：某房地产使用面积2500平方英尺，一次性支付总价15万美元。经调查其使用面积为建筑面积的3/4，成交当日美元汇率为7.7395，1平方英尺=0.0929平方米。交易情况修正——将偏离正常市场价格的因素进行修正。修正的主要因素强迫出售或购买的交易；利害关系人之间的交易；交易双方或一方对交易对象或市场行情缺乏了解；急于出售或购买的交易；双方或一方对交易对象有特殊偏好；相邻房地产的合并交易；特殊交易方式及非正常税负的交易。修正的常见方法百分率法差额法市场状况调整——将可比实例在成交日的价格调整到估价时点的价格。价格指数法估价时点价=成交日价×估价时点与成交日价格指数之比例：某房地产成交2009年6月1日成交价为1800元/平方米，估价时点为2009年10月1日，请进行市场状况调整。2009年5月1日到10月1日同比价格指数为74.7/76.7/85.0/89.2/92.5/98.1。价格变动率法估价时点价=成交日价×（1±价格变动率）期数例：某房地产2009年10月1日成交价为3000元/平方米，估价时点为2010年9月1日。已知2009年6月1日到2010年2月1日平均每月比上月上涨1.5%，2010年2月1日到2010年9月1日平均每月比上月上涨2%.房地产状况调整——将可比实例的房地产状况调整为估价对象状况。调整的主要内容区位状况调整：位置、交通、外部配套设施等；实物状况调整：土地条件、建筑物条件；权益状况调整：土地使用年限、规划限制等。调整的常见方法百分率法差额法例：待估房地产为1990建造，砖混结构，无电梯，4/6层。选取某可比实例为一幢同类住宅的4/5层，成交价为3100元/平方米。查当地楼层差异系数表，得5层住宅楼从1-5层分别为100/105/110/105/90，6层住宅楼从1-6层分别为100/105/110/105/100/85.当地6层住宅一楼为5层住宅一楼市场价的98%.四、测算并确定比准价格测算单个可比实例的比准价格Pc×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数百分率法（连乘公式）百分率法（累加公式）差额法求取最终比准价格算术平均数Pc×（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）Pc±交易情况修正额±市场状况调整额±房地产状况调整额中位数加权平均数众数案例：试测算某写字楼在2010年8月15日的正常市场价格，估价师在附近调查选取了三宗类似实例，资料如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格3700元/m24200元/m23900元/m2成交日期2010/03/152010/06/152010/07/15交易情况-2%0+1%月份2345678价格指数10092.498.398.6100.3109.0106.8权重估价对象可比A可比B可比C区位状况0.510010510080实物状况0.3100100110120权益状况0.2100120100100二、测算净收益与收益期限第四章收益法一、收益法概述三、报酬率与资本化率四、确定收益价格一、收益法概述基本原理预期收益：房地产的各种特性决定了其将随时间延续而不断取得收益，将预期收益进行贴现，即为房地产的现时价值，也是客观的交换价值。基本公式P=A/Y（净收益不变，使用年期无限）——在估算房地产未来若干年预期净收益的基础上，以一定的报酬率或资本化率，将评估对象在未来的纯收益折算为评估时收益总和的一种方法。P：待估房地产价格；A：纯收益；Y：报酬率。P=A[1-1/（1+Y）n]/Y（净收益不变，使用年期n年）适用条件•收益法主要适用于有收益或潜在收益的房地产的估价；•稳定净收益的确定、适当的报酬率或资本化率的求取是收益法的一个难点。估价程序与方法测算总收益并确定收益期限测算总费用（如房屋空置、税收、运营管理费、维修费、保险费等）计算净收益确定适当的报酬率或资本化率确定收益价格二、测算净收益与收益期限出租类房地产的净收益租赁收入——租金收入和保证金（押金）的利息收入。租赁费用——空置损失、维修费、运营、管理、保险、税费等。例：某商店共有两层，，每层可出租面积各为200m2，一层现已出租，租期3年，月租金180元/m2，二层暂时空置。据调查，附近类似商店一、二层正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营管理费率为20%，空置率为5%，试测算其年净收益。注：估价中一般选用客观收益进行测算，带租约的除外。营业类房地产的净收益营业收入——各类营业或租金收入。营业成本——生产销售成本、税收、各项费用、正常利润等。例：某旅馆共有300张床位，平均每张每天实收50元，年均空房率30%，月均运营管理费用14万元。据调查，类似旅馆床位费45元，空房率20%，营业费用和正常利润分别占总收入的20%和10%,试测算其年净收益。混合型房地产：分别测算净收益自用型房地产：参照比较类似房地产的净收益收益期限的确定——根据建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余使用年限来确定。建筑物剩余经济寿命=土地使用权剩余使用年限任选其中一个既可。无补偿的，以土地使用年限为准；有补偿的，以土地使用年限的收益，加上残值的折现。以建筑物寿命为收益年限，加上之后剩余年限土地使用价值。建筑物剩余经济寿命土地使用权剩余使用年限建筑物剩余经济寿命土地使用权剩余使用年限三、报酬率与资本化率报酬率的求取——报酬率是将预期收益折现为现值的比率。累加法市场提取法投资回报率排序插入法报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率利用市场上多个类似房地产的净收益与价格进行估算。收集同一地区房地产及相关投资报酬及风险资料绘制报酬率——风险度图表判断估价对象风险位置确定报酬率资本化率的求取资本化率是房地产的年收益与价格的比率。收益乘数是房地产价格与年收益的倍数。资本化率与收益乘数通常都采用市场提取法。常见的“租售比价”就是一种毛收益乘数。例：某套住宅未来净收益流如下，设报酬率为10%，求资本化率。？报酬率与资本化率有何不同年份12345净收益(万元）5.005.255.605.8565.00四、确定收益价格报酬率资本化法一般公式净收益不变净收益定额递增（减）净收益在前若干年有变化净收益定率递增（减）P=A1/(1+Y1)+A2/(1+Y1)(1+Y2)+…+An/(1+Y1)…(1+Yn)P=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n]P=Σ[Ai/(1+Y)i]+[A/Y(1+Y)t]×[1-1/(1+Y)n-t]P=(A/Y+b/Y2)×[1-1/(1+Y)n]–(b/Y)×n/(1+Y)nP=[A/(Y-g)]×[1-(1+g)n/(1+Y)n]直接资本化法P=年收益/资本化率=年收益×收益乘数例：有甲、乙两处房产，收益年期分别为50年、30年，售价分别为200万元、180万元，设报酬率为6%，投资哪一处更佳？抵押贷款与自有资金的组合投资组合技术土地与建筑物的组合例：某房地产年净收益2万元，购买者自有资金5万元，自有资金资本化率12%，抵押贷款常数0.08，求房地产价格。剩余技术抵押贷款与自有资金的剩余技术土地与建筑物的剩余技术例：某房地产年净收益50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%,求房地产价格。案例：6年前，甲提供一宗面积1000平方米、使用期限为50年的土地，乙方出资300万元，共同建了一幢面积3000平方米的钢混结构办公楼。房屋建设期2年，建成后1000平方米归甲方所有，2000平方米由乙方使用20年，再无偿归甲方所有。现乙方想将其使用的房地产剩余年限购买下来，双方协商委托了一家估价机构进行估价。据调查，与该办公楼类似的写字楼单位面积月租金平均为80元，未来的租金水平比较稳定，出租率为85%，年运营费用占有效收入的35%，报酬率为10%。钢混结构建筑经济寿命为60年。二、房地产价格的构成第五章成本法一、成本法概述三、测算重新购建价格四、测算建筑物折旧五、确定积算价格一、成本法概述基本原理生产费用价值率：从投资成本角度来考察房地产价值，将房地产投资作为基本成本，加上投资收益(正常利润)组成房地产价格。基本公式房地产价值=重新购建价格–折旧——以开发或建造房地产所耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的利润、利息、应缴纳的税金，并扣除折旧来估算房地产价格的方法。适用范围•单纯建筑物或可独立开发建设的整体房地产的估价；估价程序与方法测算重新购建价格测算折旧确定积算价格•无收益、交易少的公益设施的估价。•独立或狭小市场无法用比较法的房地产估价。单位比较法分部分项法工料测算法指数调整法耐用年限法分解折扣法实际观察法市场提取法•房地产保险或灾害赔偿的房地产估价。二、房地产价格的构成土地取得成本市场购买取得土地购买价格+土地取得税费征收集体土地取得土地补偿费+安置补助费+地上附着物和青苗补偿费+被征地农民社会保障费+税费(新菜地开发建设基金/耕地开垦费+耕地占用税+征地管理费+其它费用）征收国有土地及地上房屋（拆迁）房地产补偿费+搬迁补助费+过渡补助费+停产停业补偿费+安置补助费+其它（评估费+服务费等）开发成本勘察设计和前期工程费建筑安装工程费土建工程费+安装工程费+装饰装修工程费等基础设施建设费给排水、电、气、热、电信、电视、道路等建设费公共配套设施建设费教育、医疗、文化、社区、市政等非营业性设施建设费其他工程费工程监理、竣工验收等费用开发期间税费管理费用——开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比例。销售费用——预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，通常按开发完成后的房地产价值的一定比例来测算。投资利息——房地产开发完成