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1疆有界，当涂到此为峰谨献给当涂豪邦地产项目笑傲太平府2本报告核心：明晰并实现以下两大目标本报告技术研究思路，提高豪邦地产品牌地位，打造君悦华庭项目高端形象，形成有竞争力的整体开发运营体系3目标销售口碑剑指核心，精准出击客户美誉，沉淀口碑企业高度拉升高度，实现认知建立品牌，后续铺垫4市场分析篇1定位策略篇2品牌传播篇3研究框架整合营销篇4销售保障篇55市场分析篇16区域市场小结市场分析篇新政解读竞争楼盘国务院：坚决调控房价!落实各项政策调控措施！调控不力将问责！国土部：2019年1月26日国务院常务会议确定了2019年房地产宏观调控的新国八条。◆进一步落实地方政府责任,地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。◆加大保障性安居工程建设力度，今年两会提出十二五期间将建设3600万套保障性住房。◆调整完善相关税收政策，加强税收征管。◆强化差别化住房信贷政策，二套房首付60%以上贷款利率不低于基准1.1倍，三套房停贷。◆严格住房用地供应管理。◆合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。◆落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。◆坚持和强化舆论引导。新政调控核心内容摘要7新政调控核心摘要区域市场小结市场分析篇新政解读竞争楼盘住建部：加大保障房建设力度计划5年内建设3600万套保障房，2019年拟建1000万套保障房，如果商品住房按照去年900万套的规模来向市场提供的话，今年我国将会头一次在住房供应方面，保障类的住房超过市场类住房。同时租金调控也将纳入房价调控范围，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。安徽省省六条也将于3月底出台，各市县房价控制目标月底公布，将成为影响今年安徽房地产市场后市走向的重要政策。银行：新国八条出台，银行进一步收紧房贷政策，上调贷款利率，二套购房首付6成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，三套以上购房停止贷款，直接针对投资性购房需求。近日有消息称首套房首付比例将提至4成贷款利率不低于基准利率的1.1倍，这一政策有可能长期执行。8区域市场小结市场分析篇新政解读竞争楼盘国内半年市场从客户层面来看，新政对不同层次购买力客户影响不同，改善型需求被严重积压，投资阶层逐步退出市场。单套平均面积、平均金额逐月减少，在一定程度上反映了市场上大中户型成交比例降低，中小户型成交比例增加奢侈阶层该阶层在购房人群中所占比例较小，一般购买抗风险能力较强的秲缺性豪宅购买力并没有受到政策调控影响而削弱投资改善阶层受政策调控影响巨大，需求严重积压楼市处于快速上涨期的购买主力，投资者和改善型比例较高，对市场风险最为敏感刚需阶层实质性影响并不大，部分需求被压抑调控期购买主力，贩房屋面积较小，总价较低，他们的刚需秳度大于价格敏感度9区域市场小结市场分析篇新政解读竞争楼盘国内半年市场从阶段来看，一、二线市场目前处于全面促销和局部降价阶段。10从城市来看：量价走势分化，没有形成明显的统一的趋势。从项目来看：豪宅项目价格坚挺，主流产品降价明显。从阶段来看，市场目前处亍全面促销和局部降价阶段。从供给来看：上市公司积极应对调控，积极调整价格策略，持续出货。从客户来看：改善型客户和投资型客户被严重积压。从市场来看：重大政策出尽，市场进入政策消化期。当前市场的主要特征区域市场小结市场分析篇新政解读竞争楼盘国内市场现状总结11区域市场小结市场分析篇新政解读竞争楼盘新政后续补充国务院上收22城市用地审批权马鞍山市位列其中(8月23日)安徽马鞍山市购房有望获补助须为90平以下首套房（8月8日）2019年8月8日马鞍山市政府第90次常务会议，《进一步加大住房供给鼓励合理消费保持马鞍山房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》）经讨论获原则通过，意味着该《意见》即将正式颁布实施。届时，满足购买自主性住房条件者，市财政将给予其所纳契税100%的补助。国务院：二三线城市需采取限购措施12区域市场小结市场分析篇新政解读竞争楼盘新政应对策略—项目营销淡市下的项目营销策略关键点项目营销策略1、把握营销节奏2、做精准营销解决客群定位3、精细营销实现项目成功推售13区域市场小结市场分析篇新政解读竞争楼盘新政应对策略—项目营销当前形势下，项目应明确营销目标，把握“稳价格、缓节奏、加快效率”的营销节奏，根据自身资金状况进行合理调整。快：根据政策及市场变化，加大营销工作效率及力度；一旦营销机会到来，要能做到快速成交。稳：政策调整初期，不能自乱阵脚，以不变应万变，切不可盲目降价；缓：政策基本稳定后，需求开始缓慢释放，紧随大市，营销节奏与之吻合；销量受阻，不是价格的问题，而是当前购房资格受限，降价作用不大。1、营销节奏要做到“稳、缓、快”14区域市场小结市场分析篇新政解读竞争楼盘新政应对策略—项目营销受限客群如何来转换？不受限客群如何来抢占？有效需求挖掘有效客群扩大2、细分市场需求，对客群进行精准定位15一、二手联动，激发换房需求通过适当优惠折扣等，鼓励改善性购房提供帮助改变限制性条件的增值服务，如社保、落户受限客群如何转换他们……区域市场小结市场分析篇新政解读竞争楼盘16区域市场小结市场分析篇新政解读竞争楼盘90平米以下90-120平米120-160平米产品细分对应客户特征对价格比较敏感追求绝对性价比对应的营销解决方案关键点怎样转化资金矛盾诉求产品的哪些价值体系强化产品品质、打造高性价比的产品体系和营销环境是项目营销成功的基础3、基于产品细分，制定精细营销解决方案新政应对策略—项目营销17新政解读小结市场分析篇区域市场竞争楼盘2019年马鞍山周边市县楼市盘点含山无为当涂马鞍山和县含山无为当涂马鞍山和县马鞍山住宅市场均价约6800元/㎡；距离马鞍山17公里的和县住宅市场均价约6300元/㎡。距离马鞍山40公里的含山县住宅均价约5000元/㎡，随着其划入合肥，房价上涨大势难阻。另外距马鞍山直线70公里的无为县，划入芜湖，其住宅市场均价目前达到6500元/㎡。当涂县城关均价约5100元/㎡，作为马鞍山城市副中心，相比周边县域，上行空间明显；随着合马芜的无缝对接，南京城市圈的区域辐射，当涂房价有待进一步上扬。18新政解读小结市场分析篇区域市场竞争楼盘2019年当涂楼市成交均价走势当涂县域姑孰镇域区域房价未受新政政策影响，上半年呈现迅速上扬态势。均价大幅攀升主要体现在春节前后，仅3、4月份同比增长27.6%，主要原因为市场供应量小，且新城效应深入人心，形成局部过热现象。19新政解读小结市场分析篇区域市场竞争楼盘2019年当涂楼市成交量走势当涂县域姑孰镇域今年上半年受新“国十条”政策的影响，供应量及成交量减量，市场成交量季节性波动较大。尤其是6月份成交量大幅下跌，6月份较去年同期下降了22.9%，同时开发商与购房者对持，项目推盘节奏减缓，新项目入市延期，从而导致2019年上半年房地产市场成交总量同比下降。7月成交量再次走低，降幅29%，随着“金九银十”到来，8月成交现旺季前奏。20新政解读小结市场分析篇区域市场竞争楼盘2019年区域市场重点案例成交情况官网备案价格21区域市场总结新政解读小结市场分析篇区域市场竞争楼盘商品房市场成交价格保持总体稳步上升受调控政策影响，入市量及成交量均有所下滑市场成交量淡旺季区分明显22新政解读小结市场分析篇竞争楼盘区域市场客户驱动因素产品销售情况正元·香槟城君盛·桃源老城区及城北客户周边乡镇客户及生意人政府机关人员马鞍山置业群体毗邻襄城河，优秀的现场感官冲击区域配套的吸引内外景观的打造老城区及城北客户周边乡镇客户及生意人少量政府机关人员马鞍山置业群体单位团购紧邻行政中心，市政配套日益成熟周边人气带动临襄城河开发企业品牌影响80-130㎡多层及小高层内外水景打造、精装修单元门厅一期多层售价约4700元/㎡小高层售价约4400元/㎡一期尾盘多层均价约5200元/㎡多层、小高层、高层景观社区二期多层预计年底推出后期高层时间未定看中区域价值客户本区域及马鞍山客户高城市价值未来配套最成熟自然资源企业品牌多层、高层景观房为主，主流户型90-120㎡三房120㎡以上大三房四房多层产品颇受青睐，市场高层推量较少在售90-140㎡多层每户带储藏室一期预计8月底开盘地段决定价值，新盘多采取低价入市23客户驱动因素产品销售情况世代华府阳光威尼斯老城区及城北客户周边客户及生意人政府机关人员马鞍山刚需及投资群体毗邻护城河，老城区配套较完善，生活便利乐天玛大超市且赠送面积多老城区及城北客户周边乡镇客户及生意人少量政府机关人员马鞍山置业群体良好的产品打造自建学校新区的升值空间临襄城河86-125㎡多层花园洋房规划建设联排别墅多物业形态建设7000㎡小学2500㎡幼儿园销售均价约5300元/㎡高层产品外墙材料较好目前剩一期少量房源当地及马鞍山客户为主体高城市价值未来配套最成熟大面积赠送大型商业吸引较为出色的产品规划大户型景观房较受青睐90-140㎡高层90-100㎡户型居多一期预计8月9月开盘多层洋房预订均价5200元/㎡地段及配套因素主城高层突破六千北城新区高层约5000左右新政解读小结市场分析篇竞争楼盘区域市场24新政解读小结市场分析篇竞争楼盘区域市场客户驱动因素产品销售情况山鹰·香榭美地襄城明珠老城区及周边客户及生意人政府机关人员马鞍山刚需及投资群体位于行政中心及中央生活区交汇处恒港河水岸社区湖东南路直达钢城老城区及周边乡镇客户及生意人少量政府机关人员马鞍山置业群体良好的产品打造优秀的物业管理护城河畔80-190㎡多层、高层主打水景华宅将招商大型商业剩余少量90-190㎡户型小高层蝶形设计均价景观小高层5500元/㎡多层5300-6000开发企业品牌影响力区域客户及马鞍山客户区域相对成熟配套完善当地成功作品的影响力产品创新力较强与景观资源融合面积跨度大满足多种置业需求多层5+1复式多层现已售完小高层均价约5200元/㎡地段，配套的完善与成功的产品品牌影响力加快去化速度25定位策略篇226定位策略篇城市血统区域血统产品血统一切源于血统27定位策略篇1、城市血统山水文脉、王者气质28昔日当涂当涂有2200多年历史，秦代设为丹阳县，隋定名当涂，曾为宋代太平州、明代太平府治所，清代长江水师提署和安徽学政驻地。诗仙李白七次游历当涂，写就《望天门山》等千古绝唱，晚年定居当涂，终老长眠青山。北宋著名词人李之仪，在当涂生活10年，写有“我住长江头，君住长江尾；日日思君不见君，共饮长江水。”具有悠久历史兼具山水共融的文化之城定位策略篇1、城市血统29今日当涂当涂县，介于南京与芜湖之间，地处长三角城市群顶端，拥有长江岸线20公里，是安徽省重要的沿江、沿边县。连续四年位居安徽经济十强县前列，农民人均纯收入连续六年位列安徽省之首。当涂是安徽免征农业税第一县、全国科技工作先进县、安徽首座国家卫生县城、安徽省创建文明县城工作先进县、全国村民自治模范县、安徽省首届投资环境十佳县、浙商最具投资潜力城市，连续多次评为全国双拥模范县。安徽经济十强县、安徽首座国家卫生县城定位策略篇1、城市血统30宏观经济环境城市化进程发展空间巨大，经济发展进入快速增长期定位策略篇1、城市血统2019年当涂县完成城镇建设项目投资101亿元，超过大部分安徽地级市辖区，位列全省县级第一。2009年，当涂经济保持平稳较快发展的良好势头。全县生产总值达150.4亿元，增长19.1%；固定资产投资174亿元，增长44.5%。2009年，城乡建设在完善功能中快速推进，新拉开发展框架5公里，县城已建成区面积超过23平方公里。2019年当涂县GDP达到191.4亿元，农民人均收入连续13年位居全省第一。根据最新规划，到2019年当涂县县城建成区面积将达到36平方公里，城区人口将30万人。31房地产市场经济快速发展下的房地产市场价格出现大幅攀升定位策略篇1、城市血统自2019年当涂房地产进入规模扩张的加速轨道，商品房销售量逐渐上升。2009年商