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敔山嶺秀推广提案金达利·宁波金百利2019.02.25厉兵秣马。•项目近况——新政市场解读•竞争格局——重点项目跟踪解析•营销策略——统筹考虑•阶段推广——谋定而后动•近期工作——厉兵秣马全面启动目录PART.1新政解读1.锡十条解读2.房产税解读3.江阴市场行情“锡十条”解读Part1新政解读2月20日，锡十条落地，细则内容主要涉及市场需求、市场供应、预期管理等三大层面。2严格执行差别化住房信贷政策3调整住房公积金贷款政策4严格执行相关税收政策，加强税收征管。5限定居民家庭购房套数。6加大土地供应及清查力度，增加普通商品房有效供给。7大力发展保障性住房，加快推进保障性安居工程建设。1认真贯彻落实国家、省及我市有关财税、金融、住房保障等方面的最新政策，于一季度公布年度新建住房价格控制目标。8加强对商品住房项目分期开发建设的管理。9进一步加强房地产市场监管。10加快房地产信息系统建设，强化舆论引导，规范房地产市场信息发布，严格规范各类房地产展销行为。抑制市场需求增加未来供应预期管理锡十条解读“锡十条”解读新政解读锡十条解读核心内容之“限购”直接限制高端置业需求新政解读锡十条解读“锡十条”解读金百利观点：首次置业不受限购影响，但对市场预期的降低，短期将陷入一定观望，待一季度地方政府制定的价格控制目标明朗后，才会根据实际考虑是否入市；二次及以上高端置业需求直接受限购影响，高端市场将随即陷入低迷，预计多数高端物业将推迟入市时间来规避禁购令；“锡十条”还明确了外地籍高层次人才的购房资格，明确规定可以购买1套住房，这将有利于稳定人才、留住人才；同时，考虑到部分改善型客户的需求，无锡市区的二套房认定，也是产权证计算；目前根据锡十条规定，仅在市区执行，暂时对江阴还不执行限购；政策原文：1、暂定对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。2、对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。3、暂定对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才，限购1套住房。新政解读锡十条解读核心内容之“信贷差别化”提高购房成本抑制投资需求新政解读锡十条解读“锡十条”解读政策原文：商业贷款：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整至30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。（该条政策江阴已在年前开始实施）公积金贷款：职工家庭首次使用公积金贷款购买住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。职工家庭首次使用公积金贷款购房套型建筑面积低于120平方米，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房的，允许其办理第二次公积金贷款，第二次公积金贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率为同期首套公积金贷款利率的1.1倍。停止向三次(含)以上申请公积金贷款购买住房的职工家庭发放公积金贷款。（江阴住房公积金贷款政策从2月22日起开始作如上调整）金百利观点：商业贷款方面又一次提高了购房门槛，同时又增加了购房成本，这将使一部分资金压力较大的改善型需求退出或推迟置业。而对于商业地产而言，住宅二套房首付及贷款利率的提高，使得商业地产部分优势凸显，客户或将偏向于商业地产。公积金贷款方面显得相对宽松，随着购房面积的增大首付款比例递增，有效的保障了刚性客户需求。新政解读锡十条解读核心内容之“加强税收征管”新政解读锡十条解读“锡十条”解读政策原文：严格执行相关税收政策，加强税收征管。自2019年1月28日起，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。（江阴已全面实施营业税征收）金百利观点：新政后，营业税增幅较大，交易成本大幅增加。短期内对市场产生一定影响，买家消化政策会产生一定的犹豫。但从中长期看，营业税并不能成为影响二手楼市的重要因素。近期内投资客户的关注度由2-5年左右中期投资转为5年以上长期投资，将带来政府驱动、具有长期规划的投资潜力区域的区域价值进一步拉升。新政解读锡十条解读核心内容之“加强对商品住房项目分期开发建设的管理”新政解读锡十条解读“锡十条”解读政策原文：房地产开发企业对开发建设规模较大，实行分期开发、分期销售和分期交付的商品房项目，每次申请办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》的建设规模不得低于30000平方米;项目规模小于30000平方米的，应一次性申请办理。房地产开发企业在办理商品住房预售许可前，应当向价格主管部门申报价格备案。申报价格3个月内不得调高，3个月后需调高的必须重新申报价格备案。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，要在10日内一次将取得预售许可的全部房源上网销售，严禁捂盘惜售、囤积房源。金百利观点：较大规模的商品房项目必须分期开发、分期销售和分期交付且分期规模不得低于30000万平方米，促使开发商一次性推量放大；申报价格3个月内不得调高，3个月后需调高的必须重新申报价格备案也是政府为了控制区域房价的一种手段，一季度的价格申报不会使开发商随意调高房价，导致区域价格过快上涨。房产税试点解读Part2新政解读锡十条解读上海房产税：目标意图在于限制人们购买住宅的套数，降低住宅需求新政解读锡十条解读“房产税”试点解读新政解读锡十条解读重庆房产税：目标意图在于控制住宅成交均价，降低高档房成交新政解读锡十条解读“房产税”试点解读从本次房产税征收情况看，总体力度相对宽松，上海力度略显薄弱本次房产税征税对象重点针对1月28日政策出台后的新购房；税率都不高且两市都规定了较为宽松的免征面积；对非本地家庭购房的征税条件相对较为严格，从计算税率的公式看，上海力度略显薄弱。两地的房产税细则侧重各有不同，上海以新增需求为主重庆房产税主要针对高端住房且新老划断，上海侧重新增需求；从征收区域看，上海覆盖全市，重庆仅仅针对城九区。两地房产税征收基数不同上海房产税针对只要在1月28日政策出台后的新购房客户，一旦购买新住房，则新老房产一起计算；重庆房产税以交易单价为衡量指标，针对新购高端住宅执行，税率实行差异化征收。江阴的房产税或将进入准备期江阴已经计划2019年进一步加强和完善个人住房信息系统，以迎接房产税的到来。新政解读锡十条解读新政解读锡十条解读房产税试点总结江阴市场行情Part3新政解读锡十条解读市场供应量导致成交量起伏，新政仅为次因新政解读锡十条解读江阴市场行情从2019年的9.29国十条到今年的2.22锡十条，江阴商品住宅的成交起伏主要由于市场供应量来决定，政策对市场的影响仅为次因，市场购买力仍较为强劲。主要由于近几次的限购政策均未在江阴执行，使江阴商品住宅市场运行正常。江阴商品住宅成交走势图303866426758941367334430538113742751912421254621124598331881183593555304256995542804683790988959326086613765277712074003312423062514821418874755534560389384386359313536722547445005000010000015000020000025000010.4-10.1010.11-10.1710.18-10.2410.25-10.3111.1-11.711.8-11.1411.15-11.2111.22-11.2811.29-12.512.6-12.1212.13-12.1912.20-12.2612.27-1.21.3-1.91.10-1.161.17-1.231.24-1.301.31-2.62.7-2.132.14-2.202.212.222.23平方米套02004006008001000120014001600全市住宅面积全市住宅套数1.26新国八条出台2.22锡十条出台9.29新国十条出台江阴城区高层和别墅价格走势图050001000015000200002500010.4-10.1010.11-10.1710.18-10.2410.25-10.3111.1-11.711.8-11.1411.15-11.2111.22-11.2811.29-12.512.6-12.1212.13-12.1912.20-12.2612.27-1.21.3-1.91.10-1.161.17-1.231.24-1.301.31-2.62.7-2.132.14-2.20元/平方米高层均价别墅均价新政解读锡十条解读江阴城区价格走势平稳，新政无明显影响新政解读锡十条解读江阴市场行情9.29新国十条出台1.26新国八条出台高层住宅在春节前期由于城西低价楼盘的持续成交以及水岸新都尾盘优惠力度的加大，成交价格略有回落，春节后价格回稳；别墅成交价格受区域地段及个案成交等影响明显，起伏加大。仅有幸福华都一套别墅成交新政解读锡十条解读新政解读锡十条解读市场研判从无锡出台的十条来看，主要打击了投资性需求及高端楼盘市场。按产权证计算套数及公积金宽松的贷款政策对首刚提供了保障，但首付款的增加、银行利率的提升及5年内二手房的转让税费也将会使部分刚性需求退出或推迟入市，一定程度上打击了刚需的购房信心。11年江阴城区将有多个高端项目面市，目前江阴还未执行禁购令，市场仍会平稳快速发展。由于江阴当地不受限购影响，市场仍正常发展，而无锡市区的投资客由于在市区已经限购开始转向江阴等市内无限购城市，将会对江阴市场形成利好态势。金科、爱家、佳兆业等外来开发商由于在别的城市项目受政策影响将会把在江阴的项目放量入市来回流资金，11年江阴市场供应量将会放大，市场价格走势也会保持平稳。房产税是否会在江阴实施、何时实施，均还未知；但从上海、重庆两大房产税试点城市发布的的细则来看，房产税整体手段比较温和，影响有限；可以预见未来江阴即使实施房产税，对市场也不会产生过大影响。新政解读锡十条解读新政解读锡十条解读市场推论市场供应：供应量放大，市场竞争激烈，价格制定更加谨慎（供应量增大）市场需求：税收政策的执行导致购房门槛和成本大幅增加，抑制部分投资及改善需求（需求减少）控制房价过快上涨，市场健康发展江阴短期内不会执行限购政策PART.2对手跟踪本案城南板块城西板块城中板块城东板块城北板块重点锁定：江阴同类产品分析东方王府藏品敔山湾朝宗原筑金宸国际花园爱家名邸东方大院藏品本案长山路金科·东方王府金科·东方王府A地块B地块核心卖点：新城发展前景看好，未来的“富人区”重资打造楼盘样板区，实景销售开发商品牌效应明显总建：约37万方容积率：2.38绿化率：30%产品：高层、别墅、商铺开发商：金科置业代理商：自销物业公司：金科物业高层住宅联排别墅双拼别墅金科·东方王府一期联排别墅户型地上建筑面积段：284-397平米（地下室面积67-140平米）地下公共车位双拼别墅户型地上建筑面积段：529-535平米（地下室面积约243平米）配置私家车库开盘时间：10月18日高层还未公开；联排别墅13栋，67户；双拼别墅6栋12户。商铺地下车库入口北欧风格的建筑立面东方王府实景样板段•金科·东方王府•联排别墅边户D户型•6房3厅5卫•地上建筑面积397.5M2•地下建筑面积140.62M2•一层•二层•三层•金科·东方王府•双拼别墅E户型•5房3厅5卫•地上建筑面积534.7M2•地下建筑面积243.03M2•一层•二层•三层销售动态产品面积户数推出销售套数销售率单价联排284-39767675374.63%1.8万双拼529-5351212758.