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合创雅园项目定位报告谨呈：合创集团目录一、关于项目重要指导二、报告思路四、项目解析五、项目定位建议六、提前销售方案七、现金流分析三、郑州市场分析一、关于项目重要指导二、报告思路四、项目解析五、项目定位建议六、提前销售方案七、现金流分析三、郑州市场分析关于154亩地开发定位的重要指导154亩是今年“3311112高雅”中最大一项154亩对合创来说是个大盘是合创的品牌，因此154亩坚定不移地要做20090525姜总指导地产工作会议纪要合创雅园是合创地产最重要的项目面积大、位置好、规模大、影响力大是合创“3311112高雅”的目标之一对于合创非常重要20090822姜总指导地产工作会合创雅园之于合创很重要东区的亮点领导的看点地产的旗舰集团的品牌“合创雅园定位”的指导项目规划定位品质要高，要打造精品！品质高，价位就高，最终是利润高！最重要的是要打造精品！精品就是品牌！要形成价格差就要形成品质差在154亩规划设计当中，不光是自然景观还要结合人文景观把教育、家庭和谐、文化底蕴等跟社区有关系的结合起来“八个主要经济指标”的指导总成本多少、总收入多少，总利润多少，几年开发完，算出年利润率多少，算出自有资金回报率一、姜总关于项目重要指导二、报告思路四、项目解析五、项目定位建议六、提前销售方案七、现金流分析三、郑州市场分析客户的目标我们一切研究都将以客户的目标为导向，以市场研究为基础。客户目标：项目利润最大化项目在竞争环境中塑造较高的品质感通过本项目，加强开发商在郑州市场影响力，使其成为郑东新区的标志性楼盘，为后续开发奠定品牌基础，积累知名度和美誉度。销售执行力项目开发机会点市场影响力产品力品牌力区域纬度客户纬度竞品比对纬度抗风险力技术思路开发目标论证结构区域纬度竞品纬度市场竞品项目产品比较确定核心比准均价区域分析及典型项目跟踪评估区域市场价格风险项目最终开发目标客户纬度通过前期调研的客户分析判定其对价格的承受能力一、姜总关于项目重要指导二、报告思路四、项目解析五、项目定位建议六、提前销售方案七、现金流分析三、郑州市场分析认识市场Part1市场分析市场分析及预测区域解析竞争楼盘分析郑州市房地产市场状况09年上半年郑州楼市分析郑州房地产市场趋势预测05年-09年郑州房地产市场情况4749296632323552430002004006008001000120005年06年07年08年09年上半年万平米0500100015002000250030003500400045005000万平米供应量销售量销售均价05年、06年两年，郑州房地产市场供求比基本持平。05、06年关键词：供销持平（一）、郑州市2019年-2009年上半年市场数据1.郑州市房地产市场状况点评09年关键词：止跌起稳经过08年积极政策的亮相，09年上半年，一方面，开发商放缓了入市步伐，消费者在压抑了一年的刚性需求，在09年得到释放。点评2、09年上半年郑州楼市分析市场供求不平衡商品住房价格调幅明显关键词点评09年1-7月郑州房地产市场共销售商品594.59万平方米，预售商品房270.0万平米.点评2008年1月至2009年7月郑州商品房供求情况（万平方米）47.7322.1845.5553.4182.1354.4460.7961.8049.2450.7874.7178.6939.4756.38101.13107.72103.0152.5671.1548.3770.45120.34155.5170.9953.8472.0119.2412.3462.0127.6266.6310.1597.0093.7999.1087.8349.4285.490.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.0008-108-208-308-408-508-608-708-808-908-1008-1108-1209-109-209-309-409-509-609-7万/平米商品房销售面积商品房预售面积商品房需求快速增长的同时，商品房供给却在急剧下降。今年前七个月，郑州市房地产市场商品房的供求比在1：2.2左右点评2009年1—7月份，郑州房地产市场的商品房销售均价为4789元/平方米，2009年上半年商品房销售均价持续增长，7月份略有下降。点评08年-09年7月商品房销售均价4768512649674233474650284457446742644573436648014597431643864236415343904440010002000300040005000600008-108-208-308-408-508-608-708-808-908-1008-1108-1209-109-209-309-409-509-609-7商品房销售均价2009年1-7月份郑州商品住宅各行政区预售和销售情况（万平方米）199.6677.3574.8760.6769.7219.5071.6550.9834.9440.8932.802.59050100150200250金水区管城回族区郑东新区二七区中原区惠济区商品房销售面积商品房预售面积09年1-7月份各行政区分析金水区商品住宅销售面积最多为199.66万平方米，约占整个郑州市商品住宅销售面积的39.8%，金水区仍然郑州楼市的主要市场区域。而惠济区商品住宅销售面积最少，仅为19.50万平方米，其他各行政区域商品住宅销售面积比较接近，多在70万平方米左右。点评2009年1-7月份郑州各行政区商品住宅预售和销售均价（元/平方米）4405517147344857436347433963451544784300438141290100020003000400050006000金水区管城回族区郑东新区二七区中原区惠济区商品房销售均价商品房预售均价2009年1-7月份郑州各区域住宅销售均价来看，郑东新区以5171元/平方米位居第一位点评2009年1-7月份郑州各行政区域商品住宅成交住房平均面积（平方米）88.3980.4378.8292.7884.1494.900.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.00金水区管城回族区郑东新区二七区中原区惠济区成交住房平均面积郑东新区和中原区成交住房面积偏大，分别是92.78和94.90平方米，郑东新区楼盘多为高档楼盘，加之客户多为外地客户在郑州投资，因而户型面积大；而中原区，由于商品住宅价格较低，因而客户选择住房面积相对较大。而其他区域商品住房价格较高，客户在面积购买方面就选择相对紧凑的户型。点评下半年市场中存在的观望客户逐步得以释放，郑州房地产市场活跃程度将会有所下降，每月商品房成交量将会低于上半年的表现，维持在70-80万平方米的水平。另一方面，看到商品房价格逐渐高涨，一部分投资客户很可能会选择下半年作为入市时机。需求量分析3.郑州房地产市场趋势预测存量分析目前郑州市的商品房存量约300万平米，而从今年上半年商品房预售来看，郑州200多家楼盘中只有60多家进行了预售，每月的预售面积平均只有30-40万平方米。300万平方米的商品房存量够市场三个月的消化量。但是随着市场好转，下半年，随着存量房的推出和众多新项目的入市，供应量将会增加，一改市场的供应现状。在整个市场出现供不应求和投资客户进入的情况下，下半年郑州商品住房销售均价将会继续出现攀升，上涨幅度不会很大。大多数消费者对于下半年商品房价格下降的预想将会破灭。房价趋势区域解析市场分析市场分析及预测竞争楼盘分析区域解析二（一）区域特征（二）区域规划解析（三）区域发展现状（四）规划发展状况一、区域范围以迁建的原郑州机场为起步区，以国家经济技术开发区为基础,西起老107国道，东至京珠高速公路，南自机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里。（一）区域特征二、区域特点高起点、高档次是郑东新区物业的基本特征。三、区域交通规划道路230多条，区内已开通47路、65路、206路等多路公交，2009年线路增加到44条，到2019年，公交线路达到56条，规划中的地铁线路。四、区域配套龙湖南区规划小学6所、中学4所，商住物流区规划小学16所、中学8所。新区已确定的医疗新建项目共有8个。（二）规划功能分区规划后的郑东新区共分6个功能分区CBD:是郑州市的中央商务区,也是郑东新区的核心区商住物流区:是CBD的功能支撑区，为CBD副中心，规划面积约23平方公里，由写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。科技物流园区:科技园区位于龙子湖区的东南部，规划面积约10.7平方公里，主要用于安排科研院所和研发机构，致力于开发IT、科技研发等高新技术产业。龙湖区:流经老城的金水河、熊耳河、七里河、贾鲁河、东风渠等形成了一个完整的城市生态水系，并与郑州国家森林公园等构成城市生态区。国家郑州经济技术开发区:规划面积约50平方公里，已开发15平方公里左右，是郑东新区的工业支撑区。龙子湖高校园区:郑州航空工业管理学院、河南中医学院、河南教育学院、河南广播电视大学、华北水利水电学院、郑州广播电视大学、河南职业技术学院等七所高校新校区已投入使用,为河南新的人才基地。（三）区域现状会展业郑州国际会展中心是郑东新区CBD内标志性建筑之一，是大型综合性现代会议展览设施在政府规划中，“大郑东新区”被定位为实施中原城市群战略的“新主战场”。郑汴产业带是大郑东新区的产业“金链条”。金融业郑东新区CBD区的产业发展终极目标是现代金融服务业。先后引进证券、银行、保险机构20多家，其中包括新批准在河南省设立分行的2家金融机构，同时汇丰银行作为河南省第一家外资银行落户郑东新区。截止目前，建成区面积累计达到50余平方公里，累计完成固定资产投资550.7亿元，累计开工项目406个（其中东区社会投资项目开工207个、基础设施项目开工199个）；在建和建成房屋面积累计突破1800万平方米，入住人口突破24万人，1、功能区建设进展顺利2、城市功能日趋完善3、产业发展呈多元化趋势4、招商融资成绩突出5、人气聚集加快增长，影响力辐射力不断增强四、规划发展状况认识对手区域个案分析Part2市场分析市场分析及预测区域解析竞争楼盘分析认识对手正弘山顺驰中央大街卢浮公馆龙腾盛世双河湾绿地原盛国际高速奥兰花园绿城百合温哥华翰林居东方港湾竞争楼盘分析1.正弘山2.顺驰中央特区3.卢浮公馆4.龙腾盛世5.双河湾6.翰林居7.绿城百合8.温哥华9.东方港湾绿地原盛国际高速•奥兰花园住宅项目即将入市商务楼（一）住宅个案楼盘分析项目竞争正弘山规模约105亩位置中州大道和郑汴路交叉口向东200米路南物业类型住宅（19层、26层、32层）容积率3.67绿化率45%户型面积85.171㎡、120.58㎡、182.05㎡销售及价格5200元/平米卖点品质、配套、交通、区位价值物业费1.35元/平方米·月开发商河南联华置业有限公司项目竞争项目竞争1#2#12#11#10#9#4#3#6#7#8#5#1#2#12#11#10#9#4#3#6#7#8#5#一期推出8栋，2房已售完7#共32层，2T3户，明年4月份交房剩余房源：140、180平米三房推盘二期推出6栋销售情况开盘时间2019.11交盘时间2009.9总套数2360套总面积195457㎡已售房屋均价5100元/㎡当前可售套数299套当前可售面积33569㎡已售房屋套数2061套代表性价格24层，139.98平米单价5560元/平米优惠后5337元/平米楼间距50-80米优惠措施按揭优惠4%，一次性优惠5%项目竞争户型80平两房，主卧与客厅朝阳，次卧带飘窗，通风采光效果好全明格局，通风采光效果好；合理布局，大观景阳台，舒适美观。过道狭长，浪费面积项目竞争户型1+12+23+24+2面积42-7288-89106-139182套数87495629058比例40.13%4