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目录Content战略观Strategicpointofview产品观Productview营销观Marketingpointofview战略观壹背景分析1、区域背景——宁夏沿黄河城市带宁夏沿黄城市带规划初步形成以银川为中心，北连石嘴山，南接吴忠，西通中卫的城市群格局。到2020年，基本实现基础设施、产业布局、区域市场、城乡建设、环境保护、资源开发利用、通讯网络一体化，形成城镇体系和经济产业群，跻身中西部重点城市群建设行列，成为我国西北地区重要的经济增长极之一。把沿黄城市带打造成为具有宁夏特色的精品城市带，宁夏经济发展新的增长极，西北地区人与自然和谐发展的示范基地，西部大开发新的战略支点，全国十大新天府，中国面向穆斯林国家的经济文化交流中心。（1）中卫城市概况中卫是沿黄城市带南翼中心城市。西北地区东部重要交通枢纽和水电基地，以发展商贸、旅游业为主导的滨河生态旅游文化城市。规划定位：西北地区重要的铁路交通枢纽、以商贸、旅游为主的新兴城市。特色：中国魅力城市200强；宁夏重要交通枢纽城市；拥有5A级旅游景点-沙坡头。发展方向：未来发展要突出“黄河古城、浪漫沙都、花儿杞乡”品牌，并抓住支线机场和太中银铁路建设的战略机遇，建成特色鲜明的生态旅游和交通枢纽城市，成为沿黄城市带的南部副中心城市；发展特色农业。城镇拓展方向：南扩东移、依河发展。2、城市背景——中卫城市分析（2）中卫城市优势1）区位优势中卫市地处宁夏回族自治区中西部宁、蒙、甘交界地带，位于西陇海—兰新线经济带与呼包—包兰—兰青经济带的交汇处，是西部开发的重点区域，且为沿黄城市带区域发展主轴线上南部极点城市，受到银川、兰州、宝鸡、西安等大城市的辐射。随着“太中银”铁路的建设，将处于天津、青岛等太平洋港口群通向新疆、中亚、欧洲大西洋港口群的新亚欧大陆桥国内段的中枢地位，为对接东部沿海发达地区提供了新的发展契机。2）交通优势中卫市是联系西北与华北的重要铁路交通枢纽，是欧亚大通道“东进西出”的必经之地，包兰、甘武、中宝铁路和正在建设的中太铁路在中卫交汇，形成“x”形布局，迎水桥铁路编组站是规划中亚洲最大的铁路货运编组站之一。京藏、福银、定武（宁盐和中营）3条高速公路和109国道、101、201、202省道4条公路干线穿境而过，铁路大桥和公路大桥贯通黄河南北。中卫香山机场于2008年8月建成，主要航线为中卫至北京、西安、重庆。3）资源优势4）产业优势旅游业中卫旅游业是继工业和农业之后的第三大特色优势产业，按照自治区统计局2008年调查结果，中卫市是继银川市后全区旅游经济产值第二大城市。全区及五市接待国内游客旅游人数和收入(2010年)市县指标单位全区银川市石嘴山市吴忠市固原市中卫市接待国内游客总人数万人次1018.8395.7154.6150.8152165.7接待国内游客总收入亿元67.236.577.95.810.00接待国内游客人均花费额元660922455525382602接待海外旅游者人次17990144606224877591662旅游外汇收入万美元599506.819.715.222.534.6（3）城市发展的限制性因素3、城市定位4、城市发展战略及目标中卫市应强化资源及环境优势，以旅游发展为战略核心，以区域、产业、文化、环境、城市等协同发展为驱动，加大以工促农、以城带乡、以川济山力度，建设具有中国影响力的旅游城市。中卫市在未来的发展中，应遵循以下总体发展战略：（1）旅游带动战略（2）生态建设战略结论中卫发展旅游的基础条件良好，但缺乏复合型和联动性，亟待形成一个综合化的旅游产业链及产品链，以最大化发挥中卫旅游资源优势；而结合中卫市未来的发展战略，将是以“旅游+生态”的形态为发展方向，实现复合化旅游发展的目标。项目作为未来中卫市稀缺的“旅游+生态”的商业组团和城市综合体，必然能够成为中卫复合化、联动化旅游发展的助推器，并能够借助中卫旅游发展战略的趋势，形成自身开发与发展的重要支撑。贰市场分析2011年1月26日2011年8月12日对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的认定为夫妻一方的个人财产。新国八条《婚姻法》司法解释1、政策分析2011年全年2011年8月1日2011年11月21日2011年11月30日购房成本进一步加大，房贷利息与降价空间中和。7月底8月初，多数楼盘房贷首付提高至四成，二套房贷首付比例增至60%。银行全面停发三套房贷。使开发商资金链变得更为紧张，以及防止个别开发商携款潜逃此次央行下调存准率0.5个百分点，将释放4000多亿元的流动性。有望缓解资金压力，但楼市衰退大局难改。贷款利率上浮房贷首付提高预售资金监管准备金下调2011年1月27日2011年1月30日2011年2月28日规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税，意在增加交易成本，缩小交易获利空间，抑制炒房。房产税主要针对单价高、面积大的豪华住宅进行征税，以增加房产的保有成本，抑制炒房。上海、重庆为首批试点城市。免征额提高后，更多的低收入群体将被纳入免税范围，提高中低收入人群的可支配收入。征收营业税房产税试点开征个税政策改革定调2011年2月25日——3月25日主城区范围内，本地限二套，外地限一套。今年新建住房价格增长幅度不高于11.5%。限购令出台行业政策金融政策财税政策行业政策：主要以出台“限购”和“限价”令，抑制投机型购房，并欲借需求结构的调整实现房价的合理回归。（本项目不在政策范围内）金融政策：是围绕在行业政策周围，在经济发展和楼市调控间做出协调平衡，主要以增加购房成本抑制投机需求，从而影响房价。（对本项目有一定影响）财税政策：财税政策的调控则是从整体进行的结构调控，也经历微妙的变化过程，先是增加房产的保有和交易成本抑制投机，而后则试图扩大中低收入人群可支配收入。（对本项目影响不大）政策解读在行业调控以及相关调控政策的深化影响下，房价将出现全面性下降，但房价硬着陆可能性较小。成交在价格下降等影响下，下滑将继续持续一段时间，但在经历成交低谷后，会日趋平稳。2012年为房企大量债务的集中还贷期，销售不佳使债务压力更为巨大。行业不景气，房企资金紧张将直接导致土地的供求都出现下降。由于国内政治等特殊因素影响，楼市未来走势不确定性较大，预计，后半年楼市将出现恢复性增长。全面降价成交下滑之后平稳房企资金紧张土地供求下降政策预期不明朗随着调控政策更多、更深程度的施行，市场“配合”着政策出现了观望-促销-局部降价，预计未来住宅将出现全面降价。政策对市场的影响宏观政策下“住宅市场受挫，商服物业上扬”的市场趋势，促使地产开发商的投资方向发生重大转变，目前“商服住宅兼半”甚至商服高于住宅体量的开发模式，因此，未来几年内，商服物业的放量将会持续增长。政策小结2011年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。数据显示，其中，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.1%。2011年中国GDP为47万亿，增长9.2%；其中，第二产业增长额和增长率为三产中最高。房地产开发呈回落态势，商品房销售增速回落全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%（扣除价格因素实际增长20.0%），增速比前三季度回落4.1个百分点，比上年回落5.3个百分点；其中住宅投资增长30.2%，分别回落5.0和2.6个百分点。固定资产投资保持较快增长，投资结构继续改善全年固定资产投资（不含农户）301933亿元，比上年名义增长23.8%（扣除价格因素实际增长16.1%）。其中，国有及国有控股投资107486亿元，增长11.1%。2、宏观经济自“新国十条”调控政策出台以来，国内住宅市场开始进入了漫长的市场盘整期，市场供求较去年同期均出现大幅下调，成交价格也已开始步入下行通道。在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，房地产市场由住宅主导的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点。政策调控促使住宅需求大幅下降，商业地产逐步成为市场多方关注的热点随着万科、保利、华润、富力等知名品牌开发商纷纷高调宣布未来将不断扩大在商业地产领域的投入。保监会发布了多项条文，指令数千亿险资只能进入商业地产领域。这成为政府暗示调控的另一个基调。全国商业地产投资额同比上年同期增长269%，上海1—11月成交商铺面积313万㎡，较去年增长77%。2011年1-11月上海住宅成交均价为21294元/平方米，同期上海商业项目成交均价仅为15823元/平方米。散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上。3、地产形势开发企业加大商业投资力度开发商进入和投资商业地产的力度将不断增强，同时竞争也更加激烈。政府、银行向商业地产扶持转向政府尤其是银行将会把对于住宅的扶持转向商业地产；投资者资金从住宅转向商业地产投资者资金从住宅转向商业地产的力度将进一步增大，特别是民间资本将大举进军商业地产；商业价格后市看涨从价格角度看，住商倒挂现象将有所改变，商铺、写字楼的价格将走高；商业盈利模式将向收租模式转变商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。全国整体形势2011年，中卫市认真落实国家房地产调控措施，房地产业健康平稳持续发展，商品房稳定在一定水平。房地产开发投资完成15.57亿元，比上年增长0.2%。其中住宅投资12.53亿元，下降4.2%；全年商品房施工面积249.72万平方米，比上年增长85.7%；商品房销售额18.47亿元，增长108.1%。从目前房地产业发展形势看，房地产业呈现出平稳的发展态势。2011年，中卫市房地产开发投资比上年增长0.2%，开发投资增速回落中卫房地产发展附：银川房地产发展2011年银川市房地产完成开发投资207.67亿元，比上年增长29.1%，增幅较上年同期回落了37.7个百分点。其中住宅完成投资143.62亿元，增长23.7%。受信贷、限购等调控政策影响，购房者的改善性需求受到制约、投资性需求受到限制2011年银川市商品房销售面积485.1万平方米，同比下降9.5%，其中，住宅销售面积380.23万平方米，同比下降16.6%，实现销售额151.54亿元，同比下降11.4%销售低迷使商品房待售总量明显增加截至2011年12月底，银川市商品房待售面积328.22万平方米，比上年同期增加115.46万平方米，同比增长54.3%。其中住宅待售面积207.69万平方米，同比增长83.7%。随着商业、公寓、酒店等综合物业开发趋势走强，商服物业趋势目前市场运行良好，上扬趋势明显，将是项目未来发展的重要机遇；但由于2011年全国放量较大，未来竞争前景仍待考量。本项目机遇与挑战并存。结论叁项目分析1.项目概况中卫市沙坡头水镇项目拟建于鼓楼南街以西、水城路以北，平安大道以南、应理南街以东的应理湖如意岛，占地面积约为152.63亩。该项目南边是红宝宾馆、敬老院、北边是中卫市中学、国税局、东边是香山公园。该项目是中卫市面向全国高端客户建设的休闲娱乐场所，包括：餐饮、酒吧、休闲、娱乐、文化、度假、创意客栈、购物、水上演艺等功能为一体的开放式国际社区，是拉动中卫新区旅游商贸服务的副中心，承担中卫旅游服务配套功能，起到拉动中卫新区，带动城市旅游，促进旅游消费，提升旅游品质，完善旅游城市功能，有效整合城市各种旅游资源的高品质旅游项目。本项目位于中卫市民中心东侧，拟建于鼓楼南街以西、水城路以北，平安大道以南、应理南街以东的应理湖如意岛，占地面积约为152.63亩。该项目南边是红宝宾馆、敬老院、北边是中卫市中学、国税局、东边是香山公园。2.区位分析肆项目定位城市现代服务综合体——新“都市之心”生态宜居国际社区——生