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湘潭蔬菜批发市场项目市调报告一、市场分析1.1现有蔬菜批发市场1.1.1市场物业情况市场位于湘潭市市区砂子岭，占地面积13亩，加上夜间路边市场，实际占地面积25亩左右，实际经营面积2万方左右，其中干货批发经营面积2500方左右，蔬菜批发面积18000方左右。市场内通道狭窄，致使大车无法进入市场。市场物业结构落后严重，无仓库无冷库，且经营面积受限，已无法满足市场发展的需要。1.1.2市场周边环境市场所处的砂子塘为湘潭市闹市区，蔬菜批发市场的存在与周边城市环境有较大冲突，进而导致市场周边交通不便，市场对片区环境影响较大。1.1.3市场业态布局市场分为两层，其中一层为蔬菜批发，二层为干货批发。由于市场体量不足，夜间主要经营时间段会在市场周边道路旁形成12亩左右的露天市场，主营蔬菜批发。1.1.4市场经营现状由于湘潭市仅有这一个蔬菜批发市场，因此湘潭市100万人口的日常蔬菜供应全部由该市场满足，市场日均蔬菜成交量为50吨左右。市场辐射整个湘潭市区，经营状况平稳。市场供货大致分为三类：本地货、短泊货及产地货。其中本地货已路边摊为主要销售点，短泊货以二级批发为主，进货渠道为周边城市（长沙、株洲）的大型农批市场，小车进货，日均进出车次130—140台，单车场地面积需求15㎡左右。产地货主要以洋葱、胡萝卜、大蒜等适合长期储藏的货物为主大车进货，分周期进出车次在5—20台不等，单车场地面积需求40㎡左右。另市场每天有20车左右的叶绿菜驻场，每车载重5—6吨。由于市场目前受经营面积、市场道路的限制，大车无法驻场销售，需卸货后进场，造成一定量的损耗。干货市场目前有经营户120—130户，每户平均经营面积4—5㎡，经营面积不能满足经营需求，导致一些大户存在场外销售行为。目前市场按车次及车辆等级进行收费，在管理费外无固定租金。1.2湘潭市场状况1.2.1涉农批发市场分布目前湘潭市批发市场主要集中在砂子岭一带，韶山西路、宝庆路及潭邵路交汇处周边区域。其中涉农市场数量较少，规模较小。主要有湘潭市蔬菜批发市场、湘潭市水果批发市场、湘潭糖酒副食批发市场已经潭邵路与湘大新路交汇处周边的自发形成的农资农具市场。1.2.2涉农批发市场现状①水果批发市场湘潭市唯一的水果批发市场，由蔬菜批发市场分离出来的。市场辐射范围为整个湘潭市区。市场物业形态老化，存在一定的市场溢出情况，但经营状况平稳。②副食批发市场湘潭市唯一成规模的副食批发市场，经营状况较稳定。但市场业态较杂乱，蔬菜批发市场水果批发市场副食批发市场农资农具市场且存在一定的市场溢出情况。③农资农具市场自发形成的路边市场，无明确市场范围，经营业态有农资、农具、农机等，各业态经营规模都比较小。1.3小结湘潭市城市人口总计100万人左右，目前涉农市场数量较少，规模较小，物业形态相对陈旧。但因为城市人口数量较平稳，各市场经营状况也较平稳。但是各市场因形成较早，目前从规模、形态等方面已无法满足市场的经营需求，有升级的需要。现有蔬菜批发市场因其区位、物业条件及规模的限制，不仅无法满足现有的经营需求，同时对区域环境造成了一定的负面影响，急需升级。二、地块分析2.1地块基本条件地块位于湘大新路西侧，东靠湘大西路，北接规划广云路。市场用地面积76亩，规划容积率1.76，临广云路有-3米高差。市场虽然未靠主要车流道路G320，但是有东侧湘大路及西侧竹湾路与G320相连接。2.2地块周边环境地块所处区域目前仍处于待开发状态，周边多为农田及小型家具厂，无完整市场配套。但目前地块所处区域将纳入发展规划，地块旁边有一安置小区正在建设中。地块所临湘大路目前路宽10米左右，但规划将拓宽至24米，规划的广云路路宽20米，规划竹湾路路宽20米，未来地块周边的交通条件能够满足市场车流的车行要求。三、同类市场分析3.1长沙马王堆蔬菜批发市场3.1.1市场概况长沙马王堆蔬菜批发市场是湖南省农业产业化龙头企业。位于长沙市马王堆，距离长沙市火车站1.5公里。北靠319国道，东邻107国道，西连市一环线，南接火车东货站。市场占地面积10.7万平方米，建筑面积4.9万平方米。营销辐射全国20多个省市，400多个县区，已成为服务长沙、面向全省、辐射全国的蔬菜集散中心、价格指导中心、信息发布中心。3.1.2市场经营现状市场为标准两层物业，开间6—8米，进深12—15米，另有大棚及小铺。目前一层业态为蔬菜批发，二层由于其交通组织问题，已空置。市场有附属大型农贸市场，目前农贸市场已成为长沙市最大农贸市场，对整个长沙市市内餐饮业态都具影响。市场配套完整，有冷库、仓库及货物升降搬运系统，市场周边服务配套完善。3.2株洲中南蔬菜批发市场3.2.1市场概况株洲中南蔬菜批发市场占地面积60亩左右，建筑面积50000㎡左右，日均交易量450吨左右，辐射范围除株洲市区及下辖各县市外还包括本身周边城市及江西萍乡等地.3.2.2市场经营现状市场因建成时间较久，目前的物业形态已经趋于陈旧，渐渐无法满足市场经营需求。目前已规划搬迁，新市场正在建设中。现有市场经营状况平稳，市场除蔬菜批发外，还包含了干货市场、农贸市场、小商品批发等经营业态，之前还有茶叶市场，但目前茶叶市场已迁出。市场物业形态以大棚为主，另有少量经营门店及商住房。市场配套相对完善，有仓库、冷库、电子信息系统及农残检测系统，市场周边服务配套也较完善。3.3小结综合以上两个案例及湘潭现有蔬菜批发市场的情况，能得出以下几个可参考因素：①市场动线组织要完善，交通系统规划要重视。否则将可能出现如湘潭现有蔬菜批发市场一样市场无法进大车而造成损耗。②垂直交通组织要完善，如果有两层，要让车辆能够直接从路面上到第二层，如湘潭现有批发市场。否则将可能出现如长沙马王堆市场一样，市场二层空置，造成面积浪费。③市场应注重组合经营业态。涉农经营业态的相关性通常较高，单一业态经营无法实现市场价值的最大化。以长沙马王堆市场及株洲中南市场为例，可以看出，农贸市场是涉农批发市场的最佳辅营业态，同时与三农相关的经营业态都可考虑。④涉农市场因其产品的特殊性，对于市场的配套要求较高，市场对于仓储、冷库、检测、称量、运送等设备都有相应要求。四、规划建议4.1市场业态组合建议市场以蔬菜批发为主营业态，同时有干货市场、农贸市场、农资农具及小商品批发等业态进行组合。4.2市场物业建议市场可考虑两层标准建筑，其中一层为蔬菜批发及农贸市场，二层为干货市场、农资农具市场及小商品市场。同时停车场可考虑建成大棚形式，增加经营面积。由于地块与广云路有3米高差，建议不进行回填，临广云路搭建通道直接从广云路路面上市场二层。4.3业态布局建议市场一层布置为蔬菜批发市场面积与农贸市场为主，停车场考虑大棚形式，可增加经营面积。市场辅助组合业态可考虑干货市场、农资市场、小商品市场、五金家电市场及服装市场。并可考虑将二层剩余面积作为市场预留。有两条高压线从地块穿过，可考虑高压线下区域作为市场通道及停车区域。停车区域建设大棚，也可作为经营面积。4.4市场布局示意图