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1xxxx置业有限公司2012年内审报告xxxx置业有限公司成立于2006年，现注册资本金人民币5000万元，公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处，东临xx路，西侧是xx路。项目宗地总面积：91700平方米，约137亩，代征地块约31.77亩。项目建筑规划面积132636平方米，其中：商业面积约19469平方米，住宅面积约112757平方米，社区服务面积约350平方米，公厕面积约60平方米。xx项目多层住宅一期共12栋楼（414套）、二期共11栋楼（356套）均已全部售罄，分别于2009年10月、2010年12月全部交付使用。小高层住共6栋楼（住宅320套、门面房178间），最后一批房源于2012年12月交付使用。由于xx项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算；通过对项目主要税种的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款；其他一些需要关注的事项。一、xx项目整体经济效益测算1、销售收入xx项目整个楼盘可销售面积131613.68平米（不含小区配套物业744.61平米及地下人防4344.32平米），其中：住宅107133.6平米、沿街商业14071.07平米、储藏室及地下车位10409.01平米。截止内审日，已实现销售面积共计113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商业1575.6平米，储藏室及车库7259.39平米。尚余待售物业共计18049.22平米，待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计12495.47平米及部分车库储藏室，住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，该项目预计可实现总销售额44894.05万元，详见下表。xx项目销售完成情况及待售物业一览表单位：万元2房屋类型可供销售全部房源已销售情况待售房源套面积均价金额套面积均价金额套面积均价金额多层住宅77073795.58246818210.377073795.58246818210.3000小高层住宅32033338.0236171205830730933.88361711189132404.143500841.45商业17814071.07924913014311575.609249145714712495.47927611591有产权小计1268121204.6743282.31108106305.0730856.316014899.612432.45储藏室5936576.851000657.694014848.171000484.81921728.681350233.4人防车位1763832.162300881.41122411.222300554.6641420.942340332.5无产权小计76910409.011539.095137259.391039.42563149.62565.9合计2037131613.68044821.391621113564.4631895.741618049.2212998.35附：配套物业表内容位置面积间一期小高层物业用房8栋275.852社区用房9栋354.942生活泵房39.581公厕20栋54.911消防控制室21栋19.331地下人防21栋4344.32合计5088.932、项目工程总投资预算xx项目工程投资成本预算约29360.94万元（不含资本化利息1003万元），其中：土地价款5024万元、建筑安装工程成本19681.8万元，单方可售面积工程成本为2307元/平米。截止2012年12月下旬已账面实际支付各项工程款26820万元，尚需支付各项工程尾款约2500多万元。主要集中是浙江长城、舜杰建设两家公司，浙江长城约785万元，舜杰建设约1250万元（最终以决算为准），见下表：xx项目项目成本估算表：序科目名称计算依据单价总价备注3号单位数量（万元）1土地征用及拆迁补偿费元/㎡91773587.105388.042土地成本元/㎡5024.003配套费元/㎡4契税万元200.965拆迁补偿元/㎡146.736其他费用元/㎡16.357前期工程费元/㎡12077858.44705.848规划设计费元/㎡9施工图设计费元/㎡326.0310其他设计费元/㎡11报建费用元/㎡349.0812勘测费元/㎡11.0213三通一平费元/㎡19.7114其他费用元/㎡15建筑安装工程费元/㎡1207781629.5819681.8016房屋建筑工程费元/㎡1207781534.5318533.7517高层元/㎡18小高层325608756.9119多层737969776.8420商铺1442321地下室22地下人防元/㎡23工程24设备安装工程费元/㎡12077895.051148.0525电梯工程26机械车位工程27中央空调工程28通风设备工程29其他设备工程元/㎡30基础设施费元/㎡120778208.562518.9931供水工程元/㎡654.6232供电工程元/㎡573.4233市政绿化工程元/㎡515.6934电梯工程236.8935智能化工程元/㎡140.0036有线电视工程元/㎡27.0037供暖工程元/㎡38供气工程元/㎡255.1939其他工程元/㎡116.1840配套设施费元/㎡12077846.70564.07441幼托园设施费元/㎡4243其他设施费元/㎡564.0744其他开发费用元/㎡12077841.58502.2045借款费用元/㎡46预算编制费元/㎡47监理费元/㎡105.6348土地使用税元/㎡157.204950其他费用元/㎡239.37515253合计1207782430.9829360.943、xx名称项目整体效益测算如下表，xx项目整个项目净利润约5528.94万元，项目成本净利率18.2%，销售净利率12.3%。以上测算是将所有物业视同全部出售处理，不考虑物业出租等因素的影响。收入、成本、费用及利润情况一览表项目行号金额（万元）备注一、主营业务收入144894.05减：主营业务成本230363.94资本化利息1003万元主营业务税金及附加33928.19其中：营业税金及附加42491.59见后附“营业税金及附加表”土地增值税51436.60见后附“土地增值税计算表“二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）610601.92加：其他业务利润（亏损以“－”号填列）70减：营业费用8720.00管理费用91780.00财务费用10680.00三、营业利润（亏损以“－”号填列）117421.92加：投资收益（亏损以“－”号填列）12补贴收入13营业外收入14减：营业外支出1550.005四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）167371.92减：所得税171842.98五、净利润（净亏损以“－”号填列）185528.94从目前来看，销售物业回笼资金已基本收回投入工程成本，但不能产生利润。该楼盘利润空间主要来取决于后期沿街商业房的销售情况，沿街商业门面房可售面积14071.07平米，已销售1575.6平米，尚余12495.47平米待售，估计尚可实现销售额1.161亿元。所以，加大对商业房的销售力度、缩短销售周期、加速资金回笼是降低资金成本、节省管理费用从而使公司效益最大化的关键所在。小区剩余车库、储藏室尽管产值较小（合计约565万元），但对整个项目利润还是有一定影响的。二、主要税种及税收情况1、主营业务税金及附加根据以上测算的销售额及现行的税率，xx项目项目应缴纳营业税及附加税共计2491.59万元，其中：多层住宅1099.8万元，小高层及商业1391.79万元，见下表。营业税金及附加表单位：万元序号项目税率合计多层住宅6栋小高层1可销售额44894.0519815.625078.452核定增加额003合计44894.0519815.625078.454营业税5%2244.70990.81253.95城建税7%157.169.487.76教育费附加4%89.7939.650.197营业税金及附加合计2491.591099.81391.792、土地增值税xx名称的土地增值税清算，从理论上讲如果将多层住宅与6栋小高层住宅（包括底层商业）作为两个独立体进行清算，税负应该是最低的，但xx项目开发分期的实际情况不一定支持这种清算办法。如何使该项目的土地增值税降到最低、尽可能降低税负，待下一步咨询税务部门及税务师所后相关人士后再进行一6次测算。为测算该项目整体经济效益提供数据，现将xx项目作为一个开发主体整体进行测算，该项目应缴纳增值税1436.6万元。土地增值税计算表单位：万元行次项目混合法1一、转让房地产所取得的收入44894.052二、减：扣除项目金额合计40105.533其中：A、取得土地使用权所支付的金额5388.044其中：（1）支付的地价款5024.005（2）按国家统一规定缴纳的有关费用364.046B、开发成本23972.97其中：（1）前期工程费705.848（2）建筑安装工程费19681.809（3）基础设施费2518.9910（4）配套设施费564.0711（5）其它开发费（不含利息）502.2012C、与转让房地产有关的税金2491.5913其中：（1）营业税2244.714（2）城建税157.115（3）教育费附加89.7916D、准予扣除房地产开发费用2471.0017其中：（1）管理费用1033.518（2）销售费用434.519（3）财务费用100320其中：银行利息100321E、房地产开发企业加计扣除5782.0022三、房地产增值额4788.5223四、增值率12%24五、适用税率30%25六、速算扣除系数026七、应交土地增值税1436.63、各项税金实际缴纳情况xx项目项目于2007年开始缴纳各种税款，截止2012年12月，xxxx置业有限公司已向国家累计缴纳税款共计2645.59万元，其中：营业税1626.45万元，土地增值税292.57万元，企业所得税460.88万元。详见下表。7公司历年税款缴纳情况一览表单位：万元税种2007年2008年2009年2010年2011年2012年累计营业税247.17500.16293.08347.73238.311,626.45城建税21.5016.6838.18教育费附加9.227.1516.37土地增值税29.6630.0143.61115.2274.07292.57企业所得税135.8188.9566.0396.6473.45460.88土地使用税26.4852.6836.4621.7914.078.57160.05印花税3.826.762.933.482.3819.37水利基金2.976.003.524.172.9419.60房产税0.530.440.440.441.85地方教育附加5.494.7710.26合计26.48472.10668.88431.40617.96428.772,645.594、公司尚需缴纳主要税收xx名称项目至全部销售完毕清盘，尚需缴纳营业税等主要税种金额共计3336.72万元，其中：营业税618.25万元；土地增值税1144万元；企业所得税1382.1万元，见下表。公司尚需缴纳的主要税款单位：万元税种应交金额已交金额尚需上缴税款备注营业税2244.701,626.45618.25城建税157.1038.18118.92教育费附加89.7916.3773.42土地增值税1436.60292.571144.03企业所得税1842.98460.881382.1合计5771.172434.453336.72三、其他需要关注的事项1、关于营业收入确认的时点问题8截止内审日，xxxx置业有限公司账面历年累计确认营业收入11140万元（其中：2010年确认收入10941万元），账面预收账款（房款）余额为21471万元。从xx名称工程实际进度来看，楼盘已竣工验收且已交付使用，这些预收的