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兰州市房地产调查及分析报告(第五组)组长:赵连杰外出调查:李云鹏张军林王春强王同伟朱荣娜李家亮王晓娟路钦赵连杰杨金梅数据统计:赵连杰石海龙张丰翠书写报告:倪洋涛任文君唐文娟赵丹丹蒋鸿儒兰州市房地产调查及分析报告调查背景:多年来持续看涨的高房价却使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。为了了解目前兰州市房地产市场的状况，我们于2015年4月18日针对兰州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析兰州市房地产消费者市场的情况。调查目的本次调查旨在充分反映购房者的需求，从而为开发商与购房者建立起沟通的桥梁，为购房者置业参谋。调查方法通过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查问答，调查对象为各个年龄层，共发放调查问卷40份。调查过程得到有效问卷38份，城关区发放；实地调查，回收率100%；有效率不足100%，作废发卷由新的问卷填补。调查结果分析1、您的年龄：□20岁以下(7.9%)□21一30岁(29%)□31一45岁(34.2%)□46岁以上(29%)分析:31-45岁以下占34.2%，其次是21-30岁和46岁以上，总的来说调查主体以中青年为主，21-30岁的群体，潜力是巨大的，这和他们要步入社会，成家有关；而31-45岁，两级分化就较严重了，超过半数的人不考虑买房，而打算买的，近半数会买，这和经济能力有关，也和人生在事业和家庭上渐趋定型有关，而20岁以下的人大部分未就业或刚入社会不久，他们的购房能力一般不大。2、您目前所住房屋属□商品房（47.4%）□房改房（5.3%）□自建房（10.5%）□向单位租住（15.8%)□租住其他房屋(21.1%)分析:以上结果显示，目前商品房是购房者的首选，这与区位条件有关，而三分之一的人选择租房，这就与人们的经济能力有较大的关系，而自建房仅为10.5%，这是城市发展的必然结果。3、目前您家庭的人均居住面积为(住房总面积/家庭常住人口)□10m2以下(7.9%)□10—20m2(21.1%)□20—30m2(36.9%)□30m2以上(34%)分析:从结果来看20-30平米及30平米以上的家庭占了大半，这说明人们现有居住条件还是适中的，甚至是舒适的。4、您家庭每月的收入□800元以下(2.6%)□800—1500元(2.6%)□1500—2500元(18.4%)□2500—4000元(50%)□4000元以上（26.3%）分析:从数据显示来看，收入在2500-4000元的人占了半数，这对于高消费水平的兰州来说，收入水平不算太高，与大多数省会城市相比，这个水平的收入相对来说较低，这也决定了较大部分的人的购房水平有限。5、您认为目前兰州市的房价如何：□贵（57.9%）□较贵（39.5%）□适中（2.6%）□便宜（0%）分析:在调查中半数以上的人认为目前房价贵，这与实际是相符的，这也在一定程度上也与购房者的经济水平得不到提高有关，再加之兰州作为省会城市，地价也在一定程度上影响了房价。6、符合您需要的住宅总建筑面积是□60m2以下（5.3%）□60—80m2（15.8%）□80—100m2（18.4%）□100—120m2（26.3%）□120—150m2（18.4%）□150m2以上（2.6%）分析:对于住房面积，大多数人感觉最合适的是100-120平米，这自然和经济能力有关，也和人们的需要有关，这个舒适度较高，开发商在设计房屋时应适当增大该类房屋的数量，其次是80-100平米和120-150平米的住房，80-100平米这个舒适度也是合适的，但主要和经济承受力有关了，而120-150平米，这对大多数家庭来说，档次算相当高的，这就和个人对生活质量的要求有关了；150平米以上的，普通收入人群再有勇气似乎也无力承担房价！而60平米以下的，人们感觉空间狭窄了。7、在价格和品质成正比的情况下，您能够接受的住宅最高房价为（每平方米面积）□4000以下（39.5%）□4000-4500元（10.5%）□4500-5000元（15.8%）□5000-5500元（10.5%）□5500-6000元（21.1%）□6000元以上（2.6%）8、您能接受的一套住宅最多房款总值是：□40万元(47.4%)□50万元(23.7%)□60万元(15.8%)□70万元(10.5%)□只要房子满意，价格无所谓（2.6%）分析:半数左右的人能接受的住房价格为40万元，这是由自身的经济基础决定的；随着住房价格的提高，接受能力越来越少，这是种正常态势，其中，50-60万的这个群体的比例占到接近三分之一，也是不小的份额！9、您认为3—5年内兰州市房价走势如何：□会涨（15.8%）□不会有太大变动（60.5%）□下降(23.7%)分析:近三分之二的人认为未来2-5年兰州市房价变动不大，这说明近年来兰州市的房价发展较为平稳，人们的需求也相对平稳，未来房地产商对相关条件的改善，对于需求来说还是有一定的刺激作用。10、您目前是否考虑购买住宅□不买(71.1%)□一年内购买(2.6%)□三年内购买(10.5%)□五年内购买(15.8%)分析:有29.9%的目标群体是打算购房的，表示人们的需求不是很大；近一年打算购买的占整个样本的2.6%，占打算买房群体的不到十分之一，这也许和对房价的看势有关；对于稍过半的不打算购房者，可能原因为：已经有房居住，或者没有购房的经济能力。11、您若在兰州市购房，会优先选择哪些地区□城关区（63.2%）□七里河区（13.2%）□西固区（0%）□安宁区(23.7%)□郊县新开发区域(0%)分析:从调查结果来看，城关区还是首选，这与城关区的地理位置、交通、商服、行政等诸多方面有关；其次是安宁区，这与安宁区今近年来的发展，以及教育条件有莫大的关系，而西固区的环境质量以及郊县先开发区域的交通便利度使得它们并不在人们的考虑范围内。12、您如果购房会先选择□二手房(15.8%)□现房(68.4%)□半年左右的期房(5.3%)□一年左右的期房(5.3%)□二年左右的期房(5.3%)分析:有68.4%的人会选择购买现房，看来人们是比较信任现房的；其次是二手房，也许与现在房价与收入不协调有关。13、您购房的目的□结婚（23.7%）□转卖升值（10.5%）□放租收长期利益（5.3%）□居住(以解决生活问题为目的)（26.3%）□商住两用（2.6%）□居住(以改善生活质量为目的)（29%）□其他（2.6%）分析:超过半数的人是打算自己居住，并且为了改善生活质量占了多数，看来广大的中青年人都希望有自己的房子；其次就是结婚用房，因为调查中有较大一部分人是年轻人，这个年龄段，可以理解。14、您喜欢哪一个楼层□高层（42.1%）□小高层（36.9%）□多层（21.1%）多层：□一楼□二楼□三楼□四楼□五楼□六楼分析:大部分人喜欢高层住房，这与他们居住的住房是商品房以及个人经济条件，以及价值观等诸多因素有关。15、在环境、位置与户型几个因素不能同时满足时您会选择□环境一般，户型较好（34.2%）□地段好，环境一般（7.9%）□户型环境均好（价格高）（29%）□自然环境好，户型一般（18.4%）□内室环境好，户型一般（10.5%）分析:户型是人们最关注的选房因素，这也许与人们住房条件要求有关；其次，人们也比较重视居住环境的；相对来说，地段在人们心中的地位就要后移了。16、您倾向于哪一类户型□一室一厅（2.6%）□二室一厅（31.6%）□二室二厅（15.8%）□三室一厅（31.6%）□三室二厅（13.2%）□四室一厅（0%）□四室二厅（0%）□复式（5.3%）分析:很明显，两室一厅和三室一厅的户型最受青睐，面积比较合适于两口及三口的家庭，性价比相对较高；两室两厅次之，这与个人生活需要有关；再次是三室两厅，这和经济能力就有关了。四室和复式相对来说档次太高，脱离了一般的经济能力；一室一厅，对于大部分人来说，似乎是没有吸引力，有些黯然失色了！17、您比较倾向的付款方式是□利用家庭储蓄一次性付款（26.3%）□向亲戚、朋友借款后一次性付款（18.4%）□向银行按揭贷款（39.5%）□公积金贷款（15.8%）分析:向向银行按揭贷款的比例达到39.5%，人们更倾向于这种付款方式，自然是和经济实力挂钩，半数左右的人选择一次性付款，其中，利用家庭储蓄一次性付款又占了大部分，这与年龄层次和家庭条件有相当大的关系；而对于公积金贷款的比例较小，这就和人们的从事的工作有关了。18、您认为兰州市现有房地产开发企业的综合实力和信誉如何□好（0%）□较好（15.8%）□一般（60.1%）□差（23.7%）分析:超过半数的人认为兰州市现有房地产开发企业的综合实力和信誉较为一般，这说明兰州市房地产企业的综合实力以及信誉方面还是有待加强的，这对人们的住房需求多少会有所影响。19、您认为兰州市房地产开发市场存在的主要问题是（可多选）□无（1）□广告虚假（20）□从业人员良莠不齐，服务态度差（7）□合同欺诈□配套不到位（15）□面积“短斤缺两”（22）分析:从以上数据可以看出，人们认为兰州市房地产开发市场存在的主要问题是的前期宣传与实际不符，存在一定程度上的“欺诈”，因此房地产开发商最后在前期宣传过程中，不可过多夸大，应该尽可能取得购房者的信任。存在问题:兰州市城关区房地产市场中才能在的问题：尽管兰州市房地产市场在近年来取得了巨大的成绩，但也应当清醒的看到存在的不少问题。根据全面调查、了解的情况，兰州房地产市场存在的主要问题（不包括开发建设中的问题），可归纳为以下几个方面：一是未取得《预售许可证》而擅自预售商品房；二是商品房销售中的广告虚假，面积不实，违规分摊等欺诈行为；三是不按时、按质兑现售前承诺，欺骗消费者；四是物业管理不规范，收费不透明，多收费，少服务；五是中介机构鱼目混杂，虚假信息充斥市场；六是存在着隐形市场非正规二级市场，有待规范；七是在经济适用房和商品房开发中土地出让，使用存在着事实上的“双轨制”；八是产权证办理滞后和产权证遗留问题，影响二级市场的全面启动，二级市场启动不好，一个重要原因就是产权证问题；九是行业行政管理效率和质量较低，监管和执法人员素质有待提高；十是对潜在市场引导不够，等等。以上这些问题的存在反映了兰州房地产市场还不够成熟，并在不同程度上影响着房地产市场的健康的发展。有些问题甚至严重影响兰州房地产行业的形象和声誉。如西部商贸城、甘肃海惠房地产开发有限公司及甘肃金土地房地产经纪有限公司违法建设、销售住房，私自印制发放房产证，不仅被省市新闻媒体、新华社每日电讯《西部特刊》、中央电视台《焦点访谈》等栏目予以曝光，还引起了中央领导的重视。朱鎔基总理在甘肃视察期间，在兰州停留的时间加起来不到两天，但却三次提到此事。如此等等。兰州市房地产市场存在上述问题的原因也是多方面的。一方面，如上篇所述，兰州市的房地产企业同发达地区的房地产企业相比，还不够成熟。不少企业目光短浅，急功近利，缺乏诚信守法的经营意识，缺乏长远发展的战略眼光，因而易于忽视企业自身建设，忽视苦练内功，经营管理维持在低水平运作上，未能真正建立起各项现代企业制度。另一方面，由于全社会实行住房制度改革的时间还不长，改革还有待于深化，房地产市场本身的启动时间也较短，法律法规还不够健全，执法与监管经验也稍显不足，许多问题问题还需要进一步研究和改进。房地产行业的行政执法和监管手段较软，力度不够，监管效率和质量不高，行业行政管理和行业自律能力也不高，等等。因此，房地产市场的问题还会在一个较长的时期内存在，整顿和规范房地产市场将是一个较为长期的艰巨工作，需要政府有关部门、行业组织和广大企业共同努力，不断健全管理法规，加强行业管理，提高管理水平和质量，只有这样才能逐步建立起适应市场经济的房地产市场来。促进兰州市房地产业健康发展的对策建议一、加强组织领导二、搞好城市经营、管好土地一级市场三、切实做好旧城区的拆迁安置和城中村改造工