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特大型商业综合体开发全程解密特大型城市综合体开发全程解密耿乃兴特大型商业综合体开发全程解密模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势土地成本政策支持力度规模竞争和协同效应招商优势模块二：城市商业中心的规划定位要素城市商业中心形成方式城市商业中心的形态（百货、家具、数码）交通的重要性市场调查的目的和要点模块三：城市商业中心的商业组合形态研究：购物中心、百货、家居建材、数码城、酒店、办公楼模块四：各个组成部分的招商和运营要点高星级酒店专业市场购物中心的规划设计模块五：招商实例沈阳龙之梦亚太中心商业规划和招商沈阳龙之梦购物中心商业规划和招商特大型商业综合体开发全程解密模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势土地成本规模大、门槛高、竞争少商业和住宅价格差就业和税收对政府的吸引力政策支持力度新高度、新名片、新形象、新客厅周边带动作用明显，关注度高特大型商业综合体开发全程解密规模竞争体量是竞争决定性因素之一1、在培育阶段的不景气，排斥新竞争者进入同区域2、培育完成后，新竞争者没有进入机会协同效应1、酒店提高档次，促进销售和租赁2、停车场、广场、便利店、银行、酒店设施充分发挥使用率3、办公人群成为购物、餐饮、酒店设施提供庞大而稳定的高消费客源4、办公和商业带来酒店客源。招商优势1、对商家有震撼力和吸引力2、谈判回旋余地大特大型商业综合体开发全程解密城市商业中心形成方式1、长期、自然形成王府井、南京路2、政府统一规划、协同推进上海的徐家汇、五角场3、形成过程中，业态逐步丰富起来，通过市场的方式，不断地将承租能力低的业态挤出。购物中心、百货、数码城、电器卖场、建材家居、专业市场、超市4、一次性建设，强力推进是有可能的统一规划、统一建设、统一招商、统一管理模块二：城市商业中心的规划定位要素特大型商业综合体开发全程解密交通的重要性选址、选址、选址交通是最主要的、决定性的因素。综合各种交通方式，创造易达性和必达性。交通的形式道路、机场、铁路、地铁、公交出租、自驾、自行车、步行特大型商业综合体开发全程解密案例1、美洲Mall特大型商业综合体开发全程解密特大型商业综合体开发全程解密立体停车库特大型商业综合体开发全程解密旅游车、酒店车泊位特大型商业综合体开发全程解密位置：上海市中山公园交通：地铁2、3和4号线8条公交线始终点站11条公交过境线功能组合：交通换乘、购物、休闲、娱乐、商务、酒店等多种功能于一体总建筑面积：20万平方米流线：环型流线中庭：三个椭圆形中庭走廊长度：总长4.2公里案例2、上海中山公园龙之梦购物中心特大型商业综合体开发全程解密出入口时间5：30-6：30030005338401616：30-7：30630403050110503167：30-8：30308025033020033026014808：30-9：3015078059025035058064033409：30-10：304801640790460460790860548010：30-11：30516214086054051011001230689611：30-12：3082533101080720640143021001010512：30-13：3072933601100680550180023001051913：30-14：3076236401230900860205024501189214：30-15：308403170840930530167027401072015：30-16：301035389015901100930216033701407516：30-17：301263463015601370870295033501599317：30-18：301260366013301180960158037901376018：30-19：30852259047069087012802380913219：30-20：3056116608601103709201520600120：30-21：302389304103103005801390415821：30-22：302435021080160270920201422：30-23：300总计9571358901321096808663196382939012604295717.59%674434902853.51%38.90%龙之梦购物中心人流量统计表(2009年2月21日星期六)车库入口红区正门黄区88公交站B2地铁小计蓝区2F轻轨特大型商业综合体开发全程解密1条地铁2条轻轨11条过境公交线8条始终点公交线特大型商业综合体开发全程解密12条始终点公交线，过境线24条案例3、沈阳市中街商业区特大型商业综合体开发全程解密沈阳站18条始终点公交线，过境线18条案例4、沈阳市太原街、沈阳站区域特大型商业综合体开发全程解密13条始终点公交线，过境线21条案例5、沈阳市五爱商业区特大型商业综合体开发全程解密93814548814572区57254893大桥六线931855836830申闵专线大桥六线区320855920923926303申闵专线205504342023204450824徐闵线72303326326572712820957984985游十号线东坪专线申川专线徐闵专线机场三号线024393303326806824927957984985东坪专线机场三号线游十号线732122449275723261572315572区86423643205824920931712820830926946957徐闵线龙吴线隧夜1号线起始站点8条过境线路40条572区15区836770122案例6、上海市徐家汇836732特大型商业综合体开发全程解密案例7、上海市人民广场3条地铁起始站点13条过境线路31条特大型商业综合体开发全程解密龙之梦沈阳故宫沈阳市人民政府地铁一号线一环线东西快速高架干道地铁十号线津桥路市府大道案例8、沈阳龙之梦亚太中心三条城市交通主干道两条地铁三座车站7.3万8.7万4.3万特大型商业综合体开发全程解密东西快速干道沈海立交一环滂江街地铁十号线车站地铁一号线滂江街站龙之梦亚太中心公交枢纽长途客运项目周边交通条件特大型商业综合体开发全程解密·一期公寓总面积约9.2万m²3人/套x1184套=3552人次一期总占地17万m²一期总建筑面积140万m²一期酒店总面积约8.8万m²2人/套x1178套=2356人次人流量日均峰值26万人次一期商业总面积约90万m²营业员按20m²/人=4.5万人次购物中心30万m²10万人次家居中心25万m²1.5万人次数码城10万m²4.5万人次百货商场10万m²3万人次商业总人数23.5万人次一期办公总面积约20万m²按10m²/人=2万人次公交枢纽商业人流测算特大型商业综合体开发全程解密一层平面图公交入口公交出口公交出口公交出口公交站台公交站台公交枢纽平面图特大型商业综合体开发全程解密公交车入口公交车出口公交车出口公交车出口进站为14米宽四车道公交枢纽平面图特大型商业综合体开发全程解密长途客运枢纽龙之梦亚太中心公交枢纽地铁出口各种交通方式和商业的组合关系交通干道特大型商业综合体开发全程解密龙之梦购物中心入口及中庭蓝中庭红中庭龙之梦购物中心公交枢纽地铁出入口公交、地铁和商业组合关系特大型商业综合体开发全程解密公交枢纽地下换乘通道特大型商业综合体开发全程解密公交地面换乘公交地铁换乘购物中心一层时尚百货一层地铁地下一层地下一层地下一层通过地下通道公交枢纽、地铁和购物中心立体连通地下一、二层特大型商业综合体开发全程解密225215266134286228276298156237116131207257150222248287296118211中街地区11条公交线项目周边10条公交线特大型商业综合体开发全程解密116131207150222248287296118211225215266134286228276298156237257中街地区11条公交线项目周边10条公交线引入公交枢纽特大型商业综合体开发全程解密11613120715022224828729611821122521526613428622827629815623725724514723025421816838413324327438521915113238621条始终点线16条过境线运营网络图特大型商业综合体开发全程解密公交枢纽、地铁和购物中心立体连通特大型商业综合体开发全程解密三条城市交通主干道一环线通行能力最强的滂江街段沈阳唯一的一条市内高架快速干道津桥路—北顺城路--市府大路始发线过境线总数上海人民广场133144上海徐家汇84048沈阳中街地区122436沈阳太原街沈阳站地区181836沈阳五爱地区132134沈阳龙之梦亚太中心401656商业中心公交线路数量对比公共交通配置汇总沈阳首个交通换乘枢纽40条公交线路的公交枢纽长途客运枢纽56条公交线路现有16条过境市内公交线路中街地区11条线路延伸项目周边10条线路的始发站迁移新增市内公交线路19条两条地铁三座车站地铁一号线滂江街站位于基地东北角规划地铁十号线在基地东侧设两座车站特大型商业综合体开发全程解密1.建设公交枢纽能推进城市公交一体化，引导城市交通良性发展，构建现代化交通体系。2、通过建设公交枢纽可以实现地铁，公交的紧密衔接，系统性地发挥城市公共交通的综合运能，提高客运效率。4、大型商业中心与公共交通枢纽相互依存，削峰平谷，为城市交通开辟新的模式，有效地改善区域道路交通环境。3、建设现代化的室内公交枢纽有利于提升城市公共客运交通的服务水平，改善乘车环境，改变城市人的出行方式。特大型商业综合体开发全程解密地点：北中街257，287，118，296终点站地点：白塔路384、385、386路终点站停车场特大型商业综合体开发全程解密116，150，207终点站中街周边现有公交线路环境状况特大型商业综合体开发全程解密211，222路终点站停车场特大型商业综合体开发全程解密公交线路站务室现状特大型商业综合体开发全程解密沈阳北站公交枢纽特大型商业综合体开发全程解密原中街公交换乘中心东移的设想中街周边118路调整示意图第2条始发线118路特大型商业综合体开发全程解密原中街公交换乘中心东移的设想中街周边131路调整示意图第3条始发线131路特大型商业综合体开发全程解密原中街公交换乘中心东移的设想中街周边150路调整示意图第4条始发线150路特大型商业综合体开发全程解密地下车行道停车场：8000个车位车行道：宽12-18米层高：7.3米转盘：2个出入口：5个转盘出入口项目内部交通特大型商业综合体开发全程解密模块三：城市商业中心的商业组合城市商业中心项目实例沈阳龙之梦亚太中心，一期145万平方米商业上海智富名品城，160万平方米商业海口现代美居城，145万平方米商业特大型商业综合体开发全程解密用地面积55.75公顷容积率6覆盖率70%总建筑面积437万平方米地上总建筑面积334万平方米办公楼20万平方米酒店19万平方米公寓28万平方米商业167万平方米住宅100万平方米地下建筑总面积103万平方米一期工程沈阳龙之梦亚太中心特大型商业综合体开发全程解密龙之梦购物中心红星美凯龙家居广场五星级酒店精品百货四星级酒店时尚百货数码广场公交枢纽大型主力百货时尚百货津桥路滂江街地铁滂江街站沈海立交东西快速干道长途客运枢纽(规划)一期工程商业组合特大型商业综合体开发全程解密公交枢纽五星级酒店4万平米精品百货3.5万平米大型主力百货10万平米时尚百货3.5万平米购物中心30万平米办公楼高245米20万平米公寓酒店3万平米精品百货3.5万平米家居广场25万平米数码广场10万平米公寓10万平米一期工程总建筑面积145万平米其中零售商业90万平米特大型商业综合体开发全程解密百货酒店办公楼酒店家居广场购物中心特大型商业综合体开发全程解密大型百货亚太数码城下沉式休闲广场时尚百货大型屋顶游乐场公寓快捷酒店特大型商业综合体开发全程解密黄中庭绿中庭蓝中庭红中庭购物中心内景特大型商业综合体开发全程解密红星