武汉城市发展方向研究091207

城市发展方向研究22框架一、城市发展趋势对投资格局的影响•武汉市经济与人口发展现状•武汉城市发展•小结二、片区定位和发展趋势•片区划分•基础条件评价•规划前景评价•片区市场分析•片区价值评估综合结论三、土地获取模式的变化和面临的机遇•土地获取模式的趋势变化•面临机遇3第一部分城市发展趋势对投资格局的影响4武汉市经济与人口发展现状武汉目前处于城市化发展的加速时期，人口红利现象明显且会长期存在，外来人口数量及人口素质在逐步提升，人口主要向中心城区流动。武汉经济持续快速发展，但与全国重点城市相比处于相对较低水平，存在较大的发展空间。城市人均收入水平的不断提高，居民的购买能力较强，改善居住的意愿较强。经济与人口发展现状武汉城市发展小结武汉市GDP总量一直保持着较高的增长率，但与全国重点城市相比，还处于相对较低的水平，具有较大的发展潜力。武汉市历年GDP变化情况01,0002,0003,0004,0002,23820041,8822,590200520031,6221,493200220011,34820001,20719991,08619981,002+26%20083,96020073,1412006GDP总量(亿元)主要城市2008年GDP情况（亿元）10,48813,6988,2167,8066,3544,7813,96003,0006,0009,00012,00015,000天津深圳广州武汉上海杭州北京5经济与人口发展现状武汉城市发展小结6武汉市产业结构相对稳定，随着经济的发展第一产业的比例呈逐步下降的趋势，第二、三产业稳中有升。全社会固定资产投资中，第一、三产业投资比例有所下降，第二产业投资所占比重逐步增加。5%6%4%4%5%5%6%6%50%46%200449%46%200350%45%200250%44%2001200744%200049%44%7%第三产业第二产业第一产业200850%46%50%46%200649%46%200550%200272%74%24%2%26%2%第三产业第二产业第一产业200827%1%200669%71%28%1%30%200570%29%1%1%200471%200728%1%200373%武汉市三大产业产值占GDP的比重武汉市全社会固定资产投资产业分布•由于国家对三农问题重视和政策扶持，武汉的农业投入将会增大，比重或会小幅回升；•按照武汉的十一五投资规划和国家鼓励发展高新技术产业，促进区域产业结构调整的宏观政策要求，武汉市第二产业的投资会逐步增大。经济与人口发展现状武汉城市发展小结武汉城镇固定资产投资和房地产开发投资均呈快速发展趋势，其中住宅开发投资是房地产开发投资增长的主要动力，但整体发展速度仍明显滞后于全国水平。武汉住宅开发投资额（亿元）武汉房地产开发投资额（亿元）武汉城镇固定资产投资（亿元）2,2021,6871,2971,02479762354948643639738997107425330272217161125998668594819982008570200746020063661332005170200111520002982002200410123319992003+466%+434%资料来源：全国和武汉市2008年统计公报武汉98年取消福利分房以后，极大的刺激了房地产住宅市场，增长幅度达到586%远远超过城镇固定资产投资。全国住宅开发投资额（亿元）全国城镇固定资产投资（亿元）全国房地产开发投资额（亿元）148,167117,46593,36975,09559,02845,81235,48930,00126,22223,73222,49130,58025,28019,42315,90913,1586,3444,9844,1033,61422,0818,8376,7775,2284,2173,3122,6392,0822008+961%20077,7912001200019991998200613,638200510,8612004200310,15418,0052002+746%+559%武汉1998-2008年城镇固定资产投资、房地产开发投资和住宅开发投资（亿元）全国1998-2008年城镇固定资产投资、房地产开发投资和住宅开发投资（亿元）7经济与人口发展现状武汉城市发展小结武汉市人口增长速度有所减缓，但仍然处在“人口红利”的黄金时期，人们对住房需求总量和平均购买力将不断上升。武汉市人口增长情况（万人）武汉市2008年分年龄段人口占比（%）年龄在20-54岁之间的人口约占总人口的61.1%，人口红利现象明显。数据来源：武汉市统计年鉴（人口增幅按照户籍人口统计口径算得）65岁以上人口比例为9.48%，表现为老年型结构，应关注老年人的“银色住宅问题”8武汉市户均人口（人）变化情况3.143.183.213.153.213.403.423.473.513.552006200520042008200720032002200120001999经济与人口发展现状武汉城市发展小结9武汉市主城区人口为503.52万人，占全市总人口的60.43%，总户数为156.49万户，占全市总户数的59.05%。主城区的人口密度除洪山、汉阳和东西湖三区较低外，其他区域均过万人每平方公里。武汉市人口主要分布在主城区，且人口密度也较远城区大，其中以江汉、武昌、硚口和江岸四个区为甚。674754541144597264563113990306090120036912158%蔡甸5%汉南111%东西湖3%洪山12%青山5%武昌14%汉阳7%硚口6%江汉6%江岸8%新洲12%黄陂14%江夏区域人口（万人）占总人口比武汉市各区人口分布情况武汉市各区人口密度(人/平方公里)分布情况65849831440337259603,0006,0009,00012,00015,000黄陂江夏蔡甸汉南东西湖洪山1,896青山9,809武昌14,016汉阳5,011硚口11,592江汉14,135江岸10,385新洲经济与人口发展现状武汉城市发展小结10武汉市流动人口呈现缓慢增长的趋势，目前一直维持在50-60万之间，人口流动总方向为远城区向中心城区流动。武汉市流动人口总量变化47494859575663640153045607520082007200620052004200320022001流动人口（万人）武汉市各区流动人口增量情况（万人）-12.0-21.30.2-2.00.211.311.84.98.613.618.719.39.60.21.70.40.30.00.21.60.30.00.70.20.30.1-25-20-15-10-505101520新洲黄陂江夏蔡甸汉南东西湖洪山青山武昌汉阳硚口江汉江岸2007年常住人口增量2008年常住人口增量武汉市流动人口流向情况（万人）-23.686.52.83.2-300306090远城区中心城区2007年常住人口增量2008年常住人口增量经济与人口发展现状武汉城市发展小结11随着武汉对外快速铁路干线和武汉城市圈城际铁路的建设，武汉在全国的地位将会得到提升，势必会引来大量人口的流入。比例毕业生留汉人数（万）毕业生人数(万）武汉历年本科院校毕业人数及留汉毕业生数8442200755%5164693392200661%5323887119200553%3890573503200445%2815262519200341%2147052635200232%1261339073200128%30665•武汉铁路枢纽为我国铁路八大枢纽之一、六大客运中心之一和四大机车客车检修基地之一。届时，将有京广线、京广客运专线贯通南北，武九线、汉丹线和沪汉蓉客运通道承东启西，成为全国铁路通道的交会点。2011年前后，从武汉去上海、北京、广州、重庆等城市都只需5－6小时，前往中部城市不超过3小时。•同时借“网”打造武汉城市圈“1小时城际铁路网”，预计在2012年实现全部城际列车的通行。经济与人口发展现状武汉城市发展小结与全国主要城市相比，武汉的居民收入处于较低水平，但人均收入增速逐年增加，在房价上升的情况下，购买力仍稳定上升。资料来源：中国统计局，各地08年统计公报，武汉统计年鉴2006年主要城市在岗职工平均工资对比（元）2003-2008年武汉市人均收入状况（元）22,42724,28024,42329,02232,94935,10840,62841,3141514161514147161420,00025,00030,00035,00040,00045,00005101520武汉成都沈阳天津南京杭州33,966深圳北京上海职工平均工资年均增长率（%）武汉市历年家庭可支配收入与商业住宅年均销售单价关系1,23620052,6241,8821,085200420081,62195620032,1461,17285316.40%16.17%13.92%13.45%12.19%4,7542,8211,67120073,7932,3952,5001,43620063,1632,230人均GDP城镇在岗职工平均工资城市居民人均可支配收入3,3462,6682,3532,3271110121211020,00040,00060,00004812162008114,83352,4762007104,51845,65720063,62239,676200534,177200430,701200328,984200226,745收入与住宅单价比值商业住宅年均销售单价家庭可支配收入经济与人口发展现状武汉城市发展小结13武汉市人均住宅面积呈逐年增加的趋势，城区居民住房面积普遍较大，且住宅样式以二居室和三居室为主，住宅需求初现由“生存型”向“发展型”或“享受型”发展的趋势。29.328.326.925.524.323.922.219.518.717.02008200720062005200420032002200120001999城镇人均住房建筑面积（平米）35㎡以上17%22-35㎡47%16-22㎡14%12-16㎡11%8-12㎡8%8㎡以下3%武汉人均住房建筑面积分布120㎡以上43%100-120㎡22%80-100㎡24%80㎡以下10%武汉城区居民住房面积分布平房及其他1%普通楼房6%一居室6%二居室61%三居室20%四居室5%单栋住宅1%武汉城区居民住宅样式分布经济与人口发展现状武汉城市发展小结14武汉城市发展“摊大饼”式的发展模式使得武汉遇到了发展瓶颈，城市服务功能缺失，未来城市或将采取“主城+卫星城”的发展模式。现阶段城市规划和政府资源投资的重心仍然在中心城区，应时刻保持对该区域的关注，但随着交通、轨道等基础设施的完善以及新城区、新组群的出现和形成，武汉市区扩张潜力巨大，对城市外围出现的新机遇也要予以适当关注。经济与人口发展现状武汉城市发展小结15独特的地理环境（两江，多湖）形成了武汉相对分散的城市发展空间和分散的城市中心格局—三镇鼎立。15江长经济与人口发展现状武汉城市发展小结16随着经济发展和城市功能的不断完善，武汉建成区面积不断扩大，主要发展模式是以早期形成的中心城区为核，沿两江延伸的同时呈圈层式向外扩张。193919491979198919992008经济与人口发展现状武汉城市发展小结17武汉市“十五”规划以上一轮城市规划思想为指导，确定以主城区为核心，以东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区和吴家山海峡两岸科技产业园为核心增长极，组团式推进产业集聚升级和空间扩散的发展思路。上一轮城市规划的重点：(1)推动城乡一体化建设，完善市域城镇体系布局，促进城乡协调发展；(2)合理引导城市发展空间，优化城市产业和人口的分布，提高用地集约性；(3)大力发展第三产业，优化主城功能分区，强化主城服务功能；(4)丰富城市文化内涵，保护历史遗存，继承和发扬独特的历史文化名城风貌；(5)改善城市生态环境，构筑生态框架，保障城市的可持续发展；(6)完善基础设施系统，提高基础设施服务水平，实现