云南建水市调报告

市场调查报告分析云南省昆明市建水县目录建水县城镇概况建水县规划方向建水县经济环境分析建水县人口环境分析建水县房地产宏观市场分析建水县房地产市场调查问卷部分Part1建水县城镇概况Part1基本概况建水县-素有“文献名邦”、“滇南邹鲁”之称，位于云南省南部红河北岸，面积3789平方公里，居住着汉、彝、回、哈尼、傣、苗等民族，总人口51万。1988年建水被国务院批准为对外开放县，1994年列为中国历史文化名城和中国重点风景名胜区。建水县位于云南省南部，红河中游北岸，县境东接弥勒县、开远市和个旧市，南隔红河与元阳县相望，西邻石屏县，北与通海县、华宁县相连。总面积3789平方千米（《简册》数据是3940平方千米）。总人口50万人（2004年）。居住着汉族、彝族、白族、傣族、壮族、苗族、回族、僳僳族、拉祜族、佤族、纳西族、瑶族、藏族、景颇族、布朗族、布依族、阿昌族、哈尼族、锡伯族、普米族、蒙古族、怒族、基诺族、德昂族、水族、满族、独龙族等民族。其中少数民族人口占33%左右。Part1基本概况©2004SixDisciplinesLeadershipCenter.AllRightsReserved.临安镇-位于建水县城是建水县的政治、经济、文化、交通中心，地跨东经102°74″—102°59″北纬23°20″—23°40″之间，东与面甸镇接壤，南邻官厅镇、坡头乡，西接西庄镇，北与南庄镇相连。海拔在2515米至1290米。全镇总面积约358平方千米，辖文庙、梨园、永宁、崇正、朝阳楼、东林、焕文、永祯、西林9个社区居委会和城郊、韩家、冯家、幸福、培德、马军、中所、圣兴、庄子河、永善、陈官、干河、西湖、红庙、杨家庄、东村、罗卜甸、新寨、狗街19个村委会。262个村民小组，111个自然村。2003年末总户数46169户，总人口142916人，其中：非农业人口52371人，占总人口的37%，农业人口90545人，占总人口的63%，少数民族人口为33092人，占总人口的23%，主要民族为彝族、回族、哈尼族等。Part2建水县规划方向©2004SixDisciplinesLeadershipCenter.AllRightsReserved.Part2建水县规划方向规划目标和原则合理的功能构成-规划地区位于建水城市的北部区域，依托鸡石公路和建通公路的有利区位条件，形成综合发展的城市新区，包括城市中心功能、生活居住功能和物流/市场功能，既为城市发展提供充足的空间资源，也为历史文化名城保护创造了必要条件，现实城市功能和空间的结构重组，确保了城市发展和历史保护之间的长远协调关系。协调的空间布局-地区发展包括城市中心、生活居住和物流/市场三项主要功能，用地布局应当考虑主要功能之间的相互联系、区域交通和城市交通的有关影响、以及与南部旧区的结构整合，尽可能满足各项主导功能的空间和区位需求。宜人的建成环境-北部新区作为城市行政中心的所在地，又是商业服务中心和文化娱乐中心之一，必然形成人流集聚的地区，需要提供亲切宜人的公共开放空间；同时，北部新区也是居住发展的主要地区，应当提供完善的服务设施，营造舒适便利的居住生活环境©2004SixDisciplinesLeadershipCenter.AllRightsReserved.Part2建水县规划方向独特的城市形象-地区发展包括城市中心、生活居住和物流/市场三项主要功能，用地布局应当考虑主要功能之间的相互联系、区域交通和城市交通的有关影响、以及与南部旧区的结构整合，尽可能满足各项主导功能的空间和区位需求。2.3宜人的建成环境北部新区作为城市行政中心的所在地，又是商业服务中心和文化娱乐中心之一，必然形成人流集聚的地区，需要提供亲切宜人的公共开放空间；同时，北部新区也是居住发展的主要地区，应当提供完善的服务设施，营造舒适便利的居住生活环境。有效的规划管制-为了有效地实施规划意图，拟采取综合管制体系，包括一般区段的开发控制指标和重点区段的城市设计导引二个层面。©2004SixDisciplinesLeadershipCenter.AllRightsReserved.Part2建水县规划方向根据城市总体规划-建水中心城区以老城为依托，向西部和北部拓展，并以向北发展为主。规划的北部新区作为城市发展的主要区域，位于沙拉河和鸡石公路之间，沙拉河以南是建水旧城，鸡石公路以北是工业发展地区。因此，沙拉河和鸡石公路及其两侧绿带形成北部新区与建水老城和城北工业地区之间的结构性分隔绿带。除了西北角的小山丘，整个地区的地形较为平坦，呈现西高东低和北高南低的地势形态。规划范围的现状用地仍以农田为主，各类建设用地合计小于30%（见表1）。传统村落沿着乡间道路形成不规则的集聚状态，近年来的新建项目沿着东正路两侧形成比较松散的分布格局，并与传统村落交叠混杂。除此之外，较为大型的已建和在建项目（如糖厂、广慈宫居住小区，政府行政大楼和县政府公务员小区）都散布在323国道的西侧区域。规划地区的道路网络尚未形成，只有323国道和东正路南北贯穿规划地区，往南连接建水旧区，向北连接鸡石公路。现状概况©2004SixDisciplinesLeadershipCenter.AllRightsReserved.Part2建水县规划方向面积（ha）比例（%）居住用地一类居住9.021.53二类居住11.341.93四类居住65.4111.11小学0.480.08幼托0.120.02小计86.3714.67公共设施用地行政办公5.230.89商业服务3.190.54市场6.281.07宾馆0.790.13文化娱乐1.090.19医疗卫生0.130.02教育科研0.820.14宗教设施0.560.10小计18.093.07工业仓储用地一类工业6.301.07二类工业13.632.32仓储9.331.59小计29.264.97道路25.284.29公路用地1.290.22铁路用地0.400.07其它水域6.191.05农田/空地410.5969.76弃置地5.630.96特殊用地2.040.35小计424.4572.11合计588.61100.00表1：现状用地一览表©2004SixDisciplinesLeadershipCenter.AllRightsReserved.Part2建水县规划方向功能定位-以城市总体规划为依据，利用优越的区域交通条件，确定北部新区的功能定位包括以行政为主导、文化和商业并重的城市中心之一，居住发展的主要地区，面向区域公路交通的物流中心和专业市场。新的城市中心-城市行政中心迁至北部新区既有利于保护建水老城作为历史文化名城，也将推动北部新区的发展。作为城市居住发展的主要地区，有必要在北部新区设置新的商业服务和文化娱乐中心，以及其它公共服务设施，既满足地区居住生活的需求，也可提升城市公共服务和商业服务设施的规模和品质，但不会受到历史文化名城保护的各种限制。地区发展规划©2004SixDisciplinesLeadershipCenter.AllRightsReserved.Part2建水县规划方向居住发展的主要地区-在保护南部旧区作为历史文化名城的前提下，还要满足建水城市的经济和社会发展需求。为了适应城市人口的增加、居住条件的改善和旧区人口的疏解，必须提供相当规模的居住发展用地。从区位、环境和地形而言，北部新区是居住发展用地的理想选择，城市中心部分职能的北迁将会推动北部新区的居住发展。物流中心和专业市场-规划地区具有十分优越的区域公路条件，鸡石公路和建通公路位于地区的北侧。因此，地区北部是区域性的物流中心和专业市场的理想发展区位。©2004SixDisciplinesLeadershipCenter.AllRightsReserved.Part2建水县规划方向居住用地规划居住用地-所占比重为43.3%，其中1类居住和2类居住分别占居住用地总量（不包括幼托、小学和中学）的29.1%和70.9%。按照1类居住用地的人均住宅建筑面积为60m2/人和2类居住用地的人均住宅建筑面积为35m2/人，以及各类住宅的开发强度，测算北部新区的总居住人口为65000人左右，作为配置各类居住服务设施的依据。小区级公共建筑（不包括教育设施）的配置标准为0.5m2/人。在东部和西部居住片区，北横五路和东坝路两侧的小区级公建设施与住宅建筑结合布置，东正路两侧已经存在的商业服务设施也保留作为小区级公共设施；在中部居住片区，永善路两侧的商业发展用地应当包含小区级公共建筑。对于居民日常生活所需的小型超市位置，将在地块开发控制中予以落实。初中的入学人数估算为居住人口的5%，需要设置3所中学，用地为15m2/学生，位于西部居住片区的建水六中包含完整的初中和高中；小学的入学人数估算为居住人口的10%，需要设置4所小学，用地为12m2/学生；幼儿园的入学人数估算为居住人口的5%，需用设置9所幼儿园，用地为10m2/学生。除了满足相应的服务半径和合理规模，教育设施的服务范围尽可能不跨越323国道和东正路作为交通性主干道。Part3建水县经济环境分析Part3经济环境分析©2004SixDisciplinesLeadershipCenter.AllRightsReserved.综合-2012年建水县实现生产总值(GDP)89.6亿元，按可比价格计算(下同)，比上年增长13.5%，其中：第一产业增加值21.4亿元，增长6.8%；第二产业增加值35.4亿元，增长24.6%；第三产业增加值32.8亿元，增长6.5%。产业结构由上年的22.1：38.3：39.6变为23.9：39.5：36.6。农村和农村经济-农业和农村经济稳步发展。2012年各级各部门认真贯彻落实中央和省、州农村工作会议精神，扎实推进社会主义新农村建设，夯实农村基础设施，稳定粮食生产，抓好烤烟、蔗糖支柱产业建设，着力开发“高、新、特、优”农产品，发展石榴、甜橙、优质稻和无公害蔬菜产业。扶持重点农业龙头企业上档次、上水平，积极争取外来资金和技术，兴办起点高、科技含量高、辐射能力强的龙头企业，使全县农业和农村经济呈现良好的发展态势。2012年全县实现农林牧渔业总产值35.81亿元，比上年增长29.3%。粮食产量稳步增加，大部份农产品产量保持不同程度增长Part3经济环境分析©2004SixDisciplinesLeadershipCenter.AllRightsReserved.2012年农业主要产品产量（单位：吨、%）2012年比上年增减全年粮食产量2084827.6其中：夏收粮食产量28471-14.80小麦5375-54.30薯类1665617.89秋收粮食产量18008112.2稻谷81552-8.17包谷7630136.1薯类1601960.43豆类613910.61主要经济作物产量108884.91.09甘蔗12983.71.48烤烟1909.6-11.56油料377616.117.96蔬菜377616.1316.67茶叶2532.56水果151467.9畜牧业快速增长。全年肉类总产量达121264吨，比上年增长4.12%，其中：猪肉产量增长1.73%，牛肉增长18.46%，羊肉增长35.15%。水产品产量达10300吨，增长2.39%。林业生产稳步发展。全年完成造林面积177000亩,完成沼气池建设800口Part3经济环境分析©2004SixDisciplinesLeadershipCenter.AllRightsReserved.工业-坚定不移地实施工业强县战备，围绕大资源，依托大企业，建设工业园区，发展大项目，培植壮大矿产、冶金、化工、建材等产业，使建水县的工业得到了较快发展，经济总量大幅提升。2012年全县实现工业总产值91.31亿元，比上年增长32.09%。但受全球经济衰退，企业效益下滑的影响，我县工业企业效益不佳。全县规模以上工业企业实现增加值17.99亿元，增长40%（按可比价计算）；主营业务收入37.96亿元，比上年增长34.28%；实现利税总额-0