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国内典型商贸城案例研究——华南城、泸州国际商贸城2014.07.18深圳华南城260万㎡南宁华南城488万㎡河源华南城300万㎡南昌华南城428万㎡西安华南城1800万㎡届时，华南城将成为中国乃至全球独一无二、拥有建筑面积超过3376万㎡。华南城目前在国内拥有5大基地，未来全部建成后总建筑面积将超过3376万㎡，成为全球首屈一指的世界综合商贸物流中心。案例研究/华南城—全国华南城总体发展概况【项目开发情况】四家华南城中，目前南宁华南城已投入使用，河源和西安华南城项目陆续建成销售，南昌还在前期建设阶段。到2011年6月，一期完成交易中心商铺及住宅物业总建筑面积131万平方米，其中会展中心已与2010年10月投入使用，作为“2010中国—东盟轻工产品展览会”，江南华府一期建设已经完成，商贸预计2012年上半年投入运营。总投资80亿元，已列入省重大建设工程项目。截至目前，该项目市政道路与水系工程正在进行土地平整。一期目前在售住宅售价5300。商贸市场预计将于2012年5月投入运营。总面积约1800万平方米，在落实规划及前期准备工作，预计2012年6月份一期投入运营。商业未建，别墅先行。规划第一期及部分第二期建设约22.3万平方米别墅单位，并已完成约8万平方米的建筑面积。新落成的别墅单位已于2011年1月中开售，约5.02万平方米已订立销售合同，每平方米的售价约为8391元；一期已投入使用1、2号交易广场正在招商住宅正在销售一期五金机电项目正在销售住宅项目已开盘南宁华南城南昌华南城西安华南城河源华南城华南城的成功复制正是基于深圳华南城的成功发展模式。因此，以下主要以深圳华南城为研究对象，分析华南城的成功经验。案例研究/华南城—全国华南城总体发展概况铁路京九、广九线穿基地而过；平湖铁路货运编组站位于基地中心；日编组8000车次；原有16股道，未来规划为18股；平湖编组站将升级扩容改造成华南地区最大的铁路编组站，运输能力成倍提高；高速水官、清平、南坪、机荷高速、莞深、广深等十几条高速公路在华南城周围纵横交错；机场香港国际机场－1个小时；宝安国际机场－20分钟；港口码头葵涌码头：从华南城可直接到世界集装箱吐吞量第一的葵涌码头；盐田港：15分钟可到世界集装箱吐吞量第四的盐田港；【选址策略】交通因素：以平湖铁路货运编组站为中心，形成四通八达的立体交通网络，辐射范围广泛，货物运输可至全世界。案例研究/华南城—深圳·华南城【选址策略】产业因素：与全世界制造业发达的珠三角广阔腹地相连，150公里半径范围内聚集了数十万间工厂及企业，具备强劲的原材料需求与供给保障。位于深圳龙岗区平湖物流园基地，深圳市与东莞市的交界地,东莞市素有“制造业名城”之称，大量的工业原料需求为华南城的发展奠定了充实的基础。平湖紧邻龙岗大工业区，150公里第一覆盖区有几十万家制造工厂;300公里的第二覆盖区囊括了珠三角90%以上的制造业，这是原材料就近采购的两个临界点。案例研究/华南城—深圳·华南城【产业选择】珠三角对如下五种原材料需求旺盛。但供给分散，缺乏完善原材料供应链，增加了企业的采购成本。纺织服装原料由于珠三角纺织服装原材料供给市场有限，导致企业的原材料都从外省市购买，珠三角的纺织企业原料成本更高，企业生产过程中的创造利润环节更少皮革皮具原料珠三角汇聚了30000多家皮革皮具企业，形成年需450亿皮革皮具原材料市场，仅华南城1小时经济圈内，三大皮革基地深圳、东莞、惠州，每年就有300亿皮革原材料和设备需求。五金化工塑料珠三角是国内五金化工塑料企业最大的聚集地之一，存在着每年200亿以上，且以10%的速度递增的需求市场。目前已在广东投产的外商投资和来料加工企业超过80,000家印刷纸品包装印刷、纸品、包装行业需求市场平均每年以18％的速度递增，纸张一直供不应求。珠三角是中国印刷业发展最快的区域，目前广东全省印刷企业超过2万家，居全国第一位。电子工业原料由于珠三角现有的物流供应相对有限，导致总产值2300亿元的珠三角电子工业，其8成以上的原料都是从珠三角以外的地方采购的珠三角聚集了大量制造企业，他们既是产品制造商，也是原料提供商，但珠三角没有统一的原材料市场，且采购分散、产业链条不完整、没有大规模配套等，而分散采购周期长、库存大、成本高。现在珠三角的当地企业往往直接从国内厂家购入原料，但这些厂家是分散于国内各个城市的，既无价格优势又不便于质量的比较，无疑增加了企业的采购成本。案例研究/华南城—深圳·华南城【资源整合】企业结构：自身由香港五大实力制造商构成，具备雄厚的资金实力、广泛的产业资源，及丰富的市场开发运作经验佳宁娜集团p经营范围：达成集团的全资附属公司，主要从事酒楼酒店、食品制造、成衣、零售及中国内地房地产开发业务。p董事长背景：马介璋，全国政协委员、深圳市侨商国际联合会会长等多项荣誉，制衣商起家，全世界设有服装生产基地，组成以生产牛仔裤为主兼营布匹、拉链、纽扣等副料的香港达成集团民生集团p经营范围：香港首家上市珍珠企业，从事采购、加工、镶嵌、买卖及批发分销珍珠及珍珠首饰产品业务p董事长背景：郑松兴，深圳市政协委员，深圳市物流与采购联合会会长。建业五金塑胶厂p经营范围：主要经营厨具及塑胶家庭用品系列，拥有建乐士品牌。p董事长背景：孙启烈，五金加工厂起家，宁波市政协常务委员，香港工业总会副主席，香港塑胶业厂商会主席力嘉国际集团p经营范围：是一间以生产优质纸制产品、彩印产品为主要业务的国际性集团公司p董事长背景：马伟武，中国包装联合会副会长，香港瓦通纸业厂商会主席，广东省印刷复制业协会副会长，深圳市政协委员金晖国际p董事长背景：梁满林，从事服装加工生产起家，现工厂遍布世界各地，成为香港四大丝绸制造商之一。深圳市政协委员、深圳市纺织行业协会副会长、深圳市服装行业协会副会长、深圳市皮革行业协会副会长、深圳市电子商会副会长、广东省塑料工业协会副会长案例研究/华南城—深圳·华南城·华南城五位主要创建投资者皆为香港资深工业家，在香港和国际市场上拥有较广泛人脉关系网络•华南城一期开业前，现任特首、时任香港特区政府财政司司长曾荫权，以及四十多个国家的驻港总领事和商务代表机构都曾亲自莅临华南城参观考察。•一期开业后，众多香港和东南亚商会团体开始到华南城寻找商机和进行采购。•2007年7月，一期开业仅两年半时间，二期建设才刚开始，华南城就以可转换债券形式成功引进1.25亿美元。•2009年9月，华南城纺织服装、皮革皮具二期首批商家刚刚进驻，华南城又在香港联交所主板成功上市，集资近30亿港元。为深圳华南城其余三大交易中心的二期建设和内地华南城项目的建设，提供了更多低成本资金。【资源整合】社会资源：充分发挥五大集团的关系网，整合国内外资源•华南城注重同各行业协会、金融机构、中介组织、新闻媒体、研究机构及相关专家学者的合作。•为国家、省、市及香港相关行业协会组织提供免费办公条件和工作人员工资补贴。•赞助各行业在华南城举办活动•以最优惠的条件引进国家级产品检验检测机构、研发设计机构和财会、法律、税务、策划、媒体等中介服务机构。充分利用香港资源充分利用国际资本充分利用内地资源案例研究/华南城—深圳·华南城【政府扶持】连续4年成为深圳市重点建设项目，从取地到运营过程中得到政府各相关部门的大力支持，政府支持表现在如下四个方面，其中交通道路改善和引进政府相关部门对园区建设起到极大作用。案例研究/华南城—深圳·华南城政府对华南城的高度重视征地拆迁基础设施行政支持税费优惠对区政府直属物流管理机构进行改革，设置平湖街道物流办，调动街道办参与园区建设的积极性。以专人服务的形式推进重点项目的选址和用地手续办理。通过组织专家评审，解决历史遗留问题，理顺了国土部门-街道（社区）-物流办-企业的关系，形成四方共赢的良好局面。建立基地联席会议制度，完善园区基础设施后续管理办法。成立拆迁工作领导小组，协调解决道路的征地拆迁和补偿等问题。开设机荷高速华南城出入口。原长途汽车客运站改造现代化客运枢纽站。规划建设大型中长途客运站。增加数十条巴士路线n华南城享受政府在工商、税务、重点物流项目等方面的优惠政策。水、电费按政府规定的平湖镇物流园区最低标准收费。事业单位进驻——海关、工商、税务、金融（各家银行及中国银行华南城理财中心）、检测中心（国际检测中心等）、人才交流中心、深圳市龙岗区鞋业（皮革）商会等相继在华南城设立办公室或分所。政府机构进驻——平湖派出所华南城警务室，华南城消防指挥中心，龙岗区平湖街道综合行政执法华南城工作室。案例研究/华南城—深圳·华南城【创新模式】“集成服务模式”：通过综合物流商贸园区、会展经济和电子商务，实现一站采购和一站式物流配送服务，降低了企业采购成本和交易成本。综合物流商贸园区·在工业原料交易做大做强的基础上。·根据市场需求，向产业供应链上下游延伸，整合产品设计、质量鉴定、策划推广、国际贸易服务、金融财会、税务、法律服务等供应链的各个环节。·全面满足供应商和采购商的各种需求，从而有效降低了会展经济“展会＋市场”·是一种创新“展会＋市场”的展贸模式。·依托其自建的软、硬件平台，将固定的展示交易中心与定期的展览紧密结合。·依托现有市场，为参展商、采购商提供展前、展中、展后全方位服务，最大限度降低参展商和采购商的交易成本。电子商务“实体+网络”·依托华南城实体市场资源，通过整合互联网营销渠道，集中为企业提供网上贸易和品牌推广服务。·为每家商户量身订做自己的电子商务交易网站。实现网上网下商机、“有形市场与无形市场”的互动结合。相当于在网上再造一个华南城。制造业集成服务模式案例研究/华南城—深圳·华南城【创新模式】“集成服务支撑体系”：提供完善的金融、行政支持，建立线上线下交易平台，降低仓储物流成本1方式：通过会展、供需见面会等形式为供需双方牵线;搭建信息平台，为供需双方提供及时、统一、准确、全面的信息服务；效果：商家快速找到客户；客户快速找到商品和服务。方式：打造电子交易平台，引导并促进线上交易。效果：实现网上网下商机、“有形市场与无形市场”的互动结合，扩大营销渠道。2方式：通过合作与联盟的方式，建立低成本、便捷的仓储物流系效果：做到商品不仅来得快，而且去得快。方式：疏通政府关系，推动政府为商家提供便捷的工商、税务、海关、商检等服务和优惠的经商政策。效果：创设良好的政策环境，吸引商户入驻。4方式：通过建立、健全信用保证和金融服务体系。引进工商、农业、中国银行。开发商提供抵押担保和小额贷款。效果：保障交易顺畅进行，防范信用风险。建立顺畅的交易渠道建立低成本、便捷的仓储物流系统疏通政府关系健全金融服务体系打造电子交易平台案例研究/华南城—深圳·华南城【创新模式】功能构成：集合生产和生活服务功能，是一座现代化的城中之城生活服务功能娱乐购物旅游休闲餐饮居住生产服务功能交易电子商务检测展览展示金融结算人才培训仓储货运配送信息化服务综合商贸物流新城集合两大服务案例研究/华南城—深圳·华南城【成功关键要素总结】珠三角产业聚集地珠三角众多产业集聚，为华南城提供了坚实的行业基础；交通辐射面广华南城以平湖铁路货运编组站为中心，形成四通八达的立体交通网络，辐射范围广泛，货物运输可至全世界；业态复合多元五大主营品类既互相独立又互为补充，为采购商提供一站式供货平台，降低时间和费用成本，成功打造服务生产和生活的城中之城；具有竞争力的运营模式集成商贸物流模式，实现“市”的有形化和“场”的虚拟化，无缝对接供应商与采购商的各种需求，为入驻商户创造大量商机，构建良性循环的交易系统；强势的行业资源整合五大股东均是香港及国内闻名的大型制造业厂商，都具备丰富的市场运营经验和相关产业客户资源；品牌造势国内外媒体推介，各类展会活动及关系网营销使华南城在较短时间内迅速提升知名度和影响力，建立国际形象；案例研究/中国（泸州）西南商贸城主要业态分布西南商贸城分二期建设，总占地700亩，建筑面积160万平方米。整个项目规划为大型市场区、精品市场区和附属配套区三大功能区，将汇集服装、鞋包、小商品、家居建材、副食干货