旅游地产的十大基本要素

旅游地产的十大基本要素1、概念基础条件2、基础设施3、专业条件4、资源条件5、法律条件6、管理条件——专业的物业管理与酒店管理前期的开发固然重要，但保证旅游地产项目得以经营的最重要因素是有专业的物业管理或酒店管理，引入先进的管理理念，提供适宜于项目定位的项目服务。7、财务支撑条件8、营销条件——专业的营销推广系统9、资金条件——丰富的开发经验与开发实力三、旅游地产的主要形式开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。1、产权酒店北京快乐假日大酒店是一个产权酒店，靠近延庆有六大景区26个景点2、旅游区自营式酒店开发围绕旅游六要素中的“住”做文章，不是旅游房地产当前的开发热点3、旅游相关的写字楼开发西安大厦，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所综合性旅游房地产开发旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能：大连万达集团与昆明滇池国家旅游区；华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发机会：以提升居住质量将是复合房地产中的重要分支；观光型旅游越来越向度假型旅游倾斜旅游地产的分类一、旅游景点地产二、旅游商务地产三、旅游度假地产“第二居所”旅游宾馆、度假村、产权酒店、用于分时度假的时权酒店、养老型酒店四、旅游住宅地产①直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅；②在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅；③与旅游景观开发二位一体的房产开发：④以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。2009-2010年中国旅游地产行业的发展环境第一节政策环境珠江合生成都置信实业有限公司芙蓉古城商业管理有限公司经营管理大雁塔宗教文化商贸区，曲江水景旅游区，政务中心区，杜陵生态园林区，“乐游原”民风博览区，科技教育产业区，中央住宅区，农村安置区。深圳华侨城——先主题公园+后旅游地产华侨城集团：锦绣中华、世界之窗、中华民俗村、欢乐谷。商业休闲地产“泡沫问题”“跑马圈地”“项庄舞剑”即借发展旅游之名，运作房地产开发，以突破“限”字当头的房地产政令“群雄混战”。“枯井无源”：旅游地产在我国主要以产权分割式营销为主，在中国尚属新兴事物，投资者对这种投资方式了解甚微，相应的金融、法律体系也不健全。再者，带薪休假制度在我国尚未全面实行，市场面还没完全打开，这就造成了广大投资者对投资旅游地产更加审慎二、国内旅游房地产市场发展面临的挑战1．．认识不充分，经验不足。旅游房地产与一般的住宅和旅馆酒店经营是有区别的，无论是生产者还是消费者，对于旅游房地产的开发项目和经营模式都缺乏全面深入的了解。2．缺乏相关制度、法规的支持和配套。于旅游房地产的购买者来说，意味着确权的困难，也意味着其权利在法律上没有保障。带薪休假制度没有落实。。．组建国际国内的分时度假的交换网络还有难度在我国房地产分时度假联盟的《博鳌宣言》中，只就交换网络的一些方向性的概念做了界定，并未在交换网络建立的时间表、领导者和协调方式、资金投入的融资渠道上做出制度上的安排4．旅游房地产经营者的经营水平不高，市场信誉度较低。众多的旅游房地产项目的开发商经营水平良莠不齐、鱼龙混杂，没有形成品牌与规模如以宋朝文化为主题的宋城、以江南水乡为主题的周庄、以天涯海角为主题的三亚，以及芙蓉古城、建外SOHO、总部中心、长城脚下的公社、上海八国小镇等一大批主题型房地产，都显示出不俗的发展潜力。在推崇品牌的竞争时代，定位主题化将成为国内未来旅游房地产发展的灵魂。因此，应采用学术研讨会、论证会等形式，借助专家学者的智慧。（四）加强营销创新，塑造鲜明、独具特色的品牌形象与传统房地产不同，旅游房地产的所有权不一定发生转移，出卖的是它的功能、服务以及软性消费品。所以在营销手段上，必须进行技术创新，向国际潮流靠拢，不一定将自己限定于房地产业的销售模式上。应引用整合营销理论、多个渠道、一种声音，不单要宣传产品，更要宣传企业，要把品牌性质、企业精神融入其中。通过媒体传向大众，使休闲房地产形象品牌化，抓住产品推广的有利时机。有计划地、连续地、稳定地进行广告宣传，尤其是软文化宣传，分阶段达成建立知名度，提高偏好度的宣传目标。企业应该采取定向突破、整体包装、多措并举的方式来创建休闲房地产的品牌营销体系。另外，特别要注意加强公关活动及体验式宣传、营销。在品牌建设上，应多方面出发，从长远着手，建立专门的品牌管理组织，专门负责品牌的设计、打造和传播工作。建立企业形象识别系统（CIS），包括统一的理念、行为、视觉、感觉、听觉等全方位识别系统，加强品牌文化建设。图表7我国主题公园主要类别主题类别典型例子民俗风情民俗文化村（深圳、海南、云南、桂林、西安、北京）自然生态青青世界（深圳）、野生动物园（深圳）、水族馆（北京）、海洋公公园（香港）未来科技未来时代（深圳）、未来世界（杭州）、天河航天奇观（广州）历史文化三国城、水浒城（无锡）、宋城（杭州）、太平天国城（南海）微缩景观锦绣中华（深圳）、世界之窗（深圳）、老北京微缩景园（北京）康乐休闲水上乐园（深圳）、夏宫（沈阳）、欢乐谷（深圳）数据来源：凯博信咨询整理二图表9我国主题公园的经营模式模式特点华侨城模式运用强大的经济手段，把国内和国外的世界著名景点移到一起，形成世界微缩景观的一种模式吴文化园模式利用自身的深厚文化底蕴，挖掘地方文化因子第三极模式大多数主题公园的经营模式数据来源：凯博信咨询整理以高科技农业为依托的主题公园是主题公园发展的又一类型，其特点是紧依城市，结合本地农业资源，用高科技建立起来的以种植、养殖为特色的农业体闲观光园区，或高科技农业示范园区。如广州市的华南植物园、番禺的百万葵园、东莞的绿色世界，郑州市陈砦的珍奇植物园及花卉生产基地、南曹的金鹭鸵鸟观赏园等。这些园区与其它主题公园不同的是除了给人们提供体闲观光、体验农事的机会等获取门票的体闲经济收入外，还要靠园区生产的特色农副产品获取经济效益。因此，这种类型的主题公园发展特征是生命力较强，效益比较稳定。一是地方政府投资，例如云南楚雄彝族自治州在首府鹿城建造的“中国彝族十月太阳历文化园”等；二是国有大型集团投资，如深圳华侨集团投资兴建的“锦绣中华”、“中华民俗文化村”、“世界之窗”；三是股份制经济，如“苏州乐园”；四是联营经济，如“西双版纳原始森林公园”就是由浙江金洲集团投资8600万元与云南西双版纳地方政府联合建设的；五是港澳台投资，如台湾企业1996年在深圳大南山投资兴建的观光农场式主题公园——青青世界；六是外国投资，2005年在香港大屿山正式营业的“香港迪斯尼乐园”就是最为典型的代表。在主题公园虚拟经营的过程中，提出建议的一方应保留自身核心的资源和功能，通过非产权合作实现资源的有效整合，在选择合作伙伴的过程中，全面均衡各种因素，对潜在的候选合作伙伴进行全面考察，从中选出最优化的伙伴组合。另外，还应该重视方式的选择。虚拟经营的方式有很多种，合作方式没有好坏之分，只有是否适合的差别。度假作为高层次的旅游消费行为，遵循“少数人消费—大众化普及—成为一种生活方式”这样一种规律发展。目前，我国的度假市场正处于“少数人消费”向“大众化普及”发展的阶段。与此相联系的是度假酒店层次的多元化，即高、中、低三个层次共同发展的局面。中高层次主要是满足国外旅游休闲度假旅游者以及国内中高层收入的休闲度假客人、而低层次是满足低收入人群，尤其是近年来农村旅游市场的增长，更需要低层次的休闲度假设施。从发展趋势来看，随着我国有薪假期的进一步实施，面向工薪阶层的、普通家庭度假酒店将会有较大的需求。(由以上可以看出三个旅游房地产项目的共性：1、都属于城郊房地产项目，距离市区中心有40分钟至一小时车程；2、依托于百万人口的大都市；3、开发商都是以房地产开发为盈利目标，同时都希望本项目能成为城郊中高档房地产；4、有小型水库或湖泊及低矮山地丘陵为环境依托，山水相依，植被茂密，生态环境良好；5、开发商具有一定实力，同时在本地都具有成功开发市区楼盘的经验；随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模不断壮大；伴随私家车的普及，据统计北京已达到8个人一辆车的水平，上海12个人一辆车，深圳、广州约10个人一辆车，这使自驾游的兴起，也使城市房地产发展逐渐郊区化、边缘化，地域概念淡化。在这个背景下，休闲与居住日益密切，度假地产与常住地产的逐渐交融，这对城郊房地产的发展提出了新的发展方向，对房地产项目的交通、综合环境、社区服务、配套设施建设提出了更高要求。那么如何扬长避短开发城郊旅游房地产呢？在这里，我们将结合自己的研究成果，与大家一起探讨。二、城郊旅游地产的开发思路