上海浦东星河湾高端客户研究

上海浦东星河湾高端客户研究2009年8月克而瑞（中国）研究中心1星河湾高端客户研究方法2.2星河湾优雅户型认购客户特征分析2.3星河湾豪华户型认购客户特征分析2.4星河湾至尊户型认购客户特征分析2.1星河湾意向客户与认购客户总体分析1星河湾高端客户研究方法银行业务员深访中国银行、江苏银行信贷员访问，2组了解客户资产、资信、置业经历、所属行业等特征历时：0.5天2下定客户数据分析根据案场提供的一手资料，获得客户身份证号码、房型、面积、楼层和总价，其他特征资料缺失历时：0.5天1将所有研究成果总结汇总，形成最终报告历时：0.5天报告撰写3星河湾高端客户研究方法2.1星河湾意向客户与认购客户总体分析30岁以下7%31-35岁13%36-45岁58%46-50岁14%51岁以上8%25岁以下5%26至30岁6%31至35岁15%36至40岁28%41至45岁28%46至50岁10%51至55岁6%56岁以上2%星河湾意向购房客户年龄分布星河湾实际认购客户年龄分布星河湾意向客户与认购客户年龄星河湾实际认购客户年龄集中在36-45岁之间，占56%，低于意向客户同年龄段比例2个百分点；而35岁以下客户实际认购比例则高出6个百分点，整体客群年龄分布呈现年轻化的趋势。46-50岁客户比例也较意向客户下降4个百分点。星河湾意向购房客户来源分布星河湾实际认购客户来源分布星河湾意向客户与认购客户来源安徽4%北京6%广东4%河南2%黑龙江2%江苏4%江西3%陕西2%上海23%四川2%外籍14%浙江24%其他10%上海18%外籍4%江浙37%北京黑龙江辽宁陕西9%广州23%其他9%星河湾实际认购客户来源比意向客户更广泛。认购客户以浙江人和上海人为主，占47%；江浙一带客户的实际认购比例较意向比例下降9个百分点，其中江苏人只占到4%。广州人在意向客户比例中高达23%，实际认购比例却只有4%。星河湾上海认购客户来源分布星河湾认购客户来源细分星河湾浙江认购客户来源分布杭州6%湖州2%嘉兴3%宁波11%衢州2%台州13%温州55%舟山2%金华6%浦东新区22%杨浦区15%虹口区12%静安区10%黄浦区9%徐汇区47%普陀区5%闸北区4%闵行区3%卢湾区3%其他10%上海本地的认购客户主要来自浦东新区，其次是杨浦、虹口和静安等中心城区。另外，认购客户的另一大军浙江人的来源地分布也很集中，一半以上来自温州，其次是台州。星河湾意向客户面积偏好星河湾实际认购客户面积偏好星河湾意向客户与认购客户面积偏好230平米以下25%230至245平米34%246至310平米25%311至330平米9%331平米以上7%230平米以下24%230至245平米46%246至310平米5%311至330平米20%331平米以上5%意向客户最偏好230-245㎡面积段的房屋，其次是230㎡以下较小的户型，331㎡及以上的超大户型需求度仅为5%；实际认购客户对311-330㎡的偏好比意向客户低11个百分点，其他面积段的偏好与意向客户较相似。星河湾各面积段去化率星河湾意向客户面积偏好及去化率星河湾意向面积段集中度从开盘前期意向需求看，311-330㎡房型意向最集中，集中度达1.50，同时230-245㎡房型的意向集中度居第二，达1.01。从实际认购情况看，330㎡以下房型的去化率均在70%-80%左右，而331㎡以上大户型去化率较低，仅有21.5%。星河湾意向购房客户楼层偏好星河湾实际认购客户楼层偏好星河湾意向客户与认购客户楼层偏好四成以上的意向客户较偏好6楼，2楼也吸引了20%左右的意向客户。从认购结果来看，楼层越高，认购比例越低。6-9层是大部分认购客户的热门选择楼层。星河湾各楼层去化率星河湾意向客户楼层偏好及去化率星河湾意向楼层集中度6F及3F意向集中度最高。从认购结果来看，底层尚有少数房型被认购，而顶层几乎没卖出去。星河湾认购客户置业总价星河湾认购客户置业套数分析1000万以下2%1001-1200万38%1201-1500万30%1501-2000万22%2001-3000万3%3000万以上5%1001-1200万总价段房源认购比例最高，其次是1201-1500万元，共占总认购套数的2/3左右。2000万以上的高价房源不到认购套数的10%。超过90%的客户认购一套房，仍有3%的客户认购了3套及以上房屋。星河湾认购客户置业总价及套数星河湾认购客户来源与房型交叉表总的来说，上海和外籍客户相对较偏好B类户型。在所有户型中，B1和B3户型受到上海和浙江客户的喜爱，而A户型主要是外籍和浙江客户认购，特A户型的认购客户主要是外籍客户。出生地三房三厅三卫B2三房三厅三卫B1四房三厅四卫B5四房三厅四卫B3四房三厅四卫B4四房三厅四卫A8四房三厅四卫A7四房三厅四卫A6四房三厅四卫A5四房三厅四卫A4四房三厅四卫A3五房三厅四卫A2五房四厅五卫A1五房四厅五卫特A五房四厅五卫特A1总计219㎡220㎡240㎡245㎡245㎡281㎡283㎡289㎡291㎡300㎡316㎡486㎡528㎡592㎡592㎡安徽0.43%1.72%———0.86%————0.86%—0.43%——4.31%北京0.43%0.86%0.86%0.86%0.43%—0.43%0.43%——1.72%0.43%———6.47%广东—0.86%1.29%0.43%0.43%———0.86%—0.43%————4.31%河南0.86%0.43%0.43%——————0.43%—————2.16%黑龙江0.43%0.86%0.43%————0.43%———————2.16%江苏0.86%0.86%——0.86%——0.43%—1.29%0.43%————4.74%江西—0.43%0.86%0.43%0.43%—0.43%——0.43%0.43%————3.45%陕西—0.43%—0.86%———————0.43%—0.43%—2.16%上海2.59%3.45%2.59%5.60%2.16%1.72%0.43%0.86%0.86%1.72%2.16%0.43%—0.86%—25.43%四川0.86%——0.43%——————0.43%—0.43%——2.16%外籍0.43%2.59%2.16%2.59%1.72%0.43%0.43%0.43%0.86%1.72%0.86%0.43%0.86%—0.43%15.95%浙江2.59%4.31%1.29%4.31%3.45%1.72%1.72%1.29%0.43%3.02%1.29%0.86%0.43%——26.72%总计9.48%16.81%9.91%15.52%9.48%4.74%3.45%3.88%3.02%8.62%8.62%2.59%2.16%1.29%0.43%100.00%星河湾认购客户来源与房型交叉在所有认购的客户中，广东省的高端客户对A5户型格外青睐，其次，特A和B5户型受到外籍和广东省高端客户的垂青也比较明显。星河湾认购客户来源与房型交叉年龄三房三厅三卫B2三房三厅三卫B1四房三厅四卫B5四房三厅四卫B3四房三厅四卫B4四房三厅四卫A8四房三厅四卫A7四房三厅四卫A6四房三厅四卫A5四房三厅四卫A4四房三厅四卫A3五房三厅四卫A2五房四厅五卫A1五房四厅五卫特A总计219㎡220㎡240㎡245㎡245㎡281㎡283㎡289㎡291㎡300㎡316㎡486㎡528㎡592㎡25岁以下0.92%0.46%—0.46%0.46%0.46%—0.92%0.46%0.92%————5.05%26至30岁0.92%1.38%0.46%0.92%0.46%0.46%—0.46%—0.92%0.46%———6.42%31至35岁1.83%3.67%1.38%2.29%2.75%—0.46%0.46%0.46%0.46%0.92%0.46%——15.14%36至40岁2.75%5.05%3.21%1.83%2.29%1.38%1.38%0.92%0.92%2.75%4.13%0.46%0.92%—27.98%41至45岁1.38%3.21%3.21%6.88%0.92%1.83%0.92%1.38%0.46%2.29%2.29%1.83%0.46%0.46%27.52%46至50岁2.29%2.29%1.38%1.38%0.92%—————0.46%—0.92%—9.63%51至55岁——0.46%0.92%—0.46%0.46%—0.46%1.38%0.46%——1.38%5.96%56岁以上0.46%——0.46%0.46%—————0.92%———2.29%总计10.55%16.06%10.09%15.14%8.26%4.59%3.21%4.13%2.75%8.72%9.63%2.75%2.29%1.83%100.00%星河湾认购客户年龄与房型交叉表认购客户以36-45岁的中年客户为主，该年龄段客户对B1\B3\B5三个户型偏好度较高。A户型的客户也以上述年龄段客户为主，但特A户型主要被51-55岁的客户认购。星河湾认购客户年龄与房型交叉在所有认购的客户中，年龄在51-55岁之间的客户对房型的偏好特别明显，主要倾向于特A户型。星河湾认购客户年龄与房型交叉星河湾认购客户年龄与楼层交叉表年龄2F3F5F6F7F8F9F10F11F12F15F16F17F18F总计25岁以下0.46%0.46%0.46%0.46%0.46%0.92%0.46%——0.46%0.92%———5.05%26至30岁0.92%0.46%0.46%0.46%——0.46%0.46%1.38%1.83%————6.42%31至35岁1.83%0.46%1.83%0.46%1.38%2.29%1.38%1.38%1.83%0.46%1.38%0.46%——15.14%36至40岁3.67%2.75%2.29%2.29%2.75%2.29%2.29%2.29%1.38%0.46%2.29%1.38%1.38%0.46%27.98%41至45岁0.92%2.29%1.83%3.67%2.75%1.83%2.29%2.29%1.83%3.21%0.92%2.75%0.46%0.46%27.52%46至50岁0.46%0.46%1.38%1.38%1.38%0.46%2.29%0.46%——0.46%0.46%0.46%—9.63%51至55岁—1.38%—0.46%0.46%0.46%0.92%0.46%0.46%0.46%0.92%———5.96%56岁以上—0.92%—0.46%—0.46%—0.46%——————2.29%总计8.26%9.17%8.26%9.63%9.17%8.72%10.09%7.80%6.88%6.88%6.88%5.05%2.29%0.92%100.00％整体来看，成交的楼层以2-9楼为主，高楼层成交量较少，26-30岁的青年客户对10-12层的房源接受度相对其他客户稍高一点。星河湾认购客户来源与楼层交叉在所有认购的客户中，年龄在26-30岁之间的年轻客户倾向于选择中高楼层，年龄在51-55岁之间的中老年客户倾向于选择中低楼层。星河湾认购客户年龄与楼层交叉星河湾认购客户来源与购买力交叉表出生地1000万以下1001-1200万1201-1500万1501-2000万2001-3000万3000万以上总计安徽0.43%1.72%0.86%0.86%—0.43%4.31%北京0.43%2.16%1.72%1.72%0.43%—6.47%广东—0.86%2.16%1.29%——4.31%河南—1.72%—0.43%——2.16%黑龙江—1.29%0.43%0.43%——2.16%江苏—2.16%0.43%2.16%——4.74%江西—1.29%1.29%0.86%——3.45%陕西—0.86%0.43%—0.43%0.43%2.16%上海—9.48%9.91%4.31%0.43%1.29%25.43%四川—0.86%0.43%0.43%—0.43%2.16%外籍