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报告1东方国际广场国际公寓市场分析及产品定位报告就昆山房地产业而言，以2006年、2007年上半年为例，昆山房地产市场继续保持健康稳定的发展态势，市场秩序良好。消费群体仍然以“新昆山人”—台、港、澳及其他境外企业高管和白领人士为主，这一因素的影响下，中低价位、中小户型、总价低的普通住宅消费仍占主导地位。但在2007年国家进一步加强收缩银根，提高银行贷款利率，这对市场带来了一定的冲击和影响。一、东方国际广场需要高档次的装修标准①酒店公寓全部统一装修，装修工程交由有实力的专业装饰公司来完成，这样开发商可以省去很多麻烦。在东方国际广场这样一个五星级社区里，装修时间必须统一控制。②统一配置高档家私及电器，可以交给装饰公司统一规划，使其更规更专业，更具有市场竞争力。③交由专业酒店管理公司统一经营管理，提高自身品牌形象，提高经营效益二、酒店式公寓需要装修的理由1、昆山市酒店公寓市场分析产品开发量：2007年上半年至今在售的酒店公寓面积约57.8万平方米，占上半年开发总量的40%；可以看出，其市场份额和潜力很大。产品构成：在对外宣传上都用酒店式公寓进行推广，在产品功能及产品细分上，则有以下三和种：一是提供全装修或提供菜单式装报告2修的中档型公寓；二是提供全精装修的高档公寓；三是全精装修，按酒店来经营的产权式公寓（产权式酒店）。产品客户构成：目前在昆山销售的楼盘中，以住宅为例，台湾客群购买占总体销售的30%，新加坡、香港、日本等地也有一定比例，占到总销售的8%左右。酒店式公寓的购买人群中，台湾客群所占比例相当高，达50%，另外国内客群也占到40%，其中以上海、南京、温州等地为主。同样，香港、新加坡、日本等也占到了10%销售及经营情况：目前昆山在经营的酒店式公寓经营业绩相良好，如腾龙阁、东方云顶，其中东方云顶酒店式公寓排名在全国百强的29位。由此影响，昆山的酒店式公寓销售也是一片光明，如在售中的吉田国际广场、东方丽池等。2.昆山酒店式公寓的购买客户群体分析主力客户构成：据统计在昆山购买高档住宅的客户主要是外地人为主，占有相当大的比例，有37%为境外人士，国内客户大多为2次以上置业者，为专业投资者，占45%；其他部分客户主要以企业高级白领为主，主要以自主为主。主力客户对产品的要求：境外客户：要求全新精装修，家私家电齐全；面积要求在40平方米左右；有酒店式服务和管理。作为投资用途，投资者不需要另费时间购置家私家电，且现在装修款也可按揭，故他们对全精装修情有独钟。作为使用（租赁）客户，一般都为外企高管的商端人仕，租住时肯定需要业主（委托的酒店管理公司）提供全精装修。报告3国内投资者：主要作为投资用作，易出租和管理，要求精装修，不用自己打理，省事省力；面积要求60-80平方米以内，提供酒店式服务和管理，并有固定的投资回报。自住型客户：他们大都是企业的高层和高管，对住的要求很高，特别是他们平时的工作很忙，根本没有时间去打理，更没有可能去购置家私家电用品，故他们在租住酒店式公寓时，选择全精装修是前提。注：普通型公寓：此类公寓的档次较低，销售价格不高，加之户型面积小，总价不高。五、东方国际广场的客户定位：昆山首席五星级CBD国际社区锁定高端的客户范围：①东方国际广场是一个五星级的高档社区，在此居住的客户以高消费能力，高收入、高素质人群为特点；②销售对象以国内的专业投资者（上海）为主，他们都有两次以上投资经验；③在昆山的日本、韩国、欧美等境外人士，他们需要有家的感觉和酒店式的服务，因此，东方国际广场最适合他们居住；④在昆山投资和工作的台湾企业高级管理、高等技术人士，如：龙腾光电、仁宝电子、维创资通等企业；是东方国际广场的主要客户群体，他们以自住+投资型的客户；⑤各大企业的高级白领，他们购买的目的主要用于创业期间的过度，日后又可以作为投资；⑥昆山及周边地区高收入、高素质的投资者。⑦大型的业购买，主要用于接待客户和员工福利。六、东方国际广场主力客户对产品的要求：在此期间我们走访了在昆山的台湾、新加坡、马来西亚、日本和韩国，通过聊天了解到，在昆山的台湾人数量最多，有70%都愿意在昆山报告4置业，有部分人已经在上海或昆山购买过物业，他们对昆山的发展和生活都很满意。谈到东方国际广场他们也表示出浓厚的兴趣，但要使他们真正购买就必须满足他们的条件，针对这些目标客户的反馈意见总结如下：（一）国外及台湾的准客户①面积要求最好在40-80平方米左右，需要做精装修，配有家私，最好可以直接入住，因为他们在昆山工作繁忙，没时间去装修打理，装修也很麻烦。要求有酒店式服务和管理。②国外的客户在面积上基本以小面积为主，他们对环境等各方面都不熟，加之工作时间关系，要求有高档次、有个性的精装修，配有家私和电器设备，要求有酒店式服务和管理。（二）国内的专业投资：要求基本都在100平方米以下，要求有带装修不用自己去打理，家私家电可以自己配，要求有酒店式服和管理来保障稳定投资回报。（三）企业购买企业购买的主要用于客户接待和员工福利，这些企业涉外或外资企业，必须是带精装修好的房间，家私家电都需要有高档次酒店式的管理和服务。（四）自住型的客户这部分客户在东方国际广场的目标客户中所占比例较小，这部分客户中有部分客户需要有个性化的装修，配置高档的家用电器，总结：根据以上市场分析，昆山的酒店式公寓市场前景十分诱人，有巨大的发展潜力，随着昆山经济不断的状大，商端人口日益增加，全精装修的酒店式公寓必将引领昆山市场，我司认为，抢占市场先机，提升项目价值，满足高端客户需要，打造昆山首席五星级社区，对东方国际广场2号楼采用全精装修是最佳选择。邦迪地产策划顾问有限公司2007年9月28日