各种增加客户实际使用面积方法研究

各种增加客户实际使用面积方法研究一、相关概念1、套型建筑面积：（广州的房价计算）套型建筑面积，即商品房的建筑面积，也叫分户建筑面积，通常称建筑面积。套型建筑面积=套内建筑面积+公摊面积2、套内建筑面积：（顺德的房价计算）套内建筑面积是房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，通常称为实用面积或套内面积。套内建筑面积=套内实用面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积3、公摊面积：公摊面积即分摊的公用建筑面积，是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑的面积也叫共有建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋公用部分的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。4、实用率（购房户型图）实用率即得房率。实用率=套内建筑面积/套型建筑面积5、使用率使用率即套内使用面积系数使用率=套内使用面积/套型建筑面积6、容积率《民用建筑设计通则》GB50352—2005：在一定范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。（容积率主要反映用地的开发强度，由城市规划确定。通常“建筑面积总和”指地上部分建筑面积总和，“用地面积”指详细规划确定的一定用地范围内的面积；但国内有个别城市，根据当地具体情况，是以地上和地下的建筑面积总和来计算的。地面架空层是否计人总建筑面积，按各地区规划行政主管部门的规定办理。）广州市的要求是地下正负零以下车库和设备房不计入容积率面积，其余计入。7、赠送面积所谓“赠送面积”指的是钻“面积计算规范”的空子，将可以不计入建筑面积的套内平面面积，“赠送”给住宅买家。“赠送面积”到底有什么意义呢？我们可以通过一个简单的例子来理解：假定某块10万平方的住宅用地，当地的规划部门批出的2.0的容积率，则该地块的建筑面积为20万平方。假设全部建成100平方一套的户型，当地房屋均价为5000元/平方，每平方开发成本为4000元/平方（其中建安成本为2000元/平方），有以下两种情况：1）如果按正常情况开发，可以开发出2000套住房，那么：其它开发成本：Q1=2000*20=40000万建安成本：Q2=2000*20=40000万总开发成本：Q3=40000+40000=80000万利润：Q4=（5000-4000）*20=20000万；总销售款：Q5=5000*20=100000万购房者一套房的成本：Q6=5000*100=50万；购房者每平方单价：V=500000/100=5000元/平方2）如果采用“赠送面积”的方法，假设“赠送面积”为建筑面积的10%（20%、30%）计算，同样按2000套住房计算，那么其它开发成本：Q1=2000*20=40000万建安成本：Q2=2000*20*1.1=44000万（48000万、52000万）总开发成本：Q3=40000+44000=84000万（88000万、92000万）a）当保证总利润：Q4=20000万，总销售款为:Q5=84000+20000=104000万（108000万、112000万）购房者一套房的成本：Q6=104000/2000=52万；（54万、56万）购房者每平方单价：V=520000/100=5200元/平方（5400元/平方、5600元/平方）当赠送面积为10%时，购房单价上升率为（5200-5000）/5000=4%当赠送面积为20%时，购房单价上升率为（5400-5000）/5000=8%当赠送面积为30%时，购房单价上升率为（5600-5000）/5000=12%b）当赠送面积全额转换为建筑面积，总销售款为:Q5=5000*1.1*20=110000万（120000万、130000万）总利润Q4=110000–84000=26000万（32000万、38000万）当赠送面积为10%时，利润上升率为（26000-20000）/20000=30%当赠送面积为20%时，利润上升率为（32000-20000）/20000=60%当赠送面积为30%时，利润上升率为（38000-20000）/20000=90%从上面的这个例子，我们不难看出：a的情况：当增加“赠送面积”时，如果考虑总利润不增加时，“赠送面积”相当于降低每平方的购房单价；b的情况：当增加“赠送面积”时，如果考虑赠送面积折算入建筑面积时，“赠送面积”可以大幅增加总利润；以上两种情况实际是两个极端情况，在实际工程中一般是介于两者中间，即总利润增加又给予购房者相应的实惠。“赠送面积”实际是增加了规划局批的“容积率”，同时也是变相减少了地价。8、在设计中使用“赠送面积”方案时，我们应依据的规范和条文：1）《房产测量规范》GB／T17996.1—20002）《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T50353—20053）当地建设局、规划局或房管局制定的相关“房屋建筑面积计算规则”二、计算一半建筑面积的范围（GB／T50353—2005）1、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。（说明：如遇建筑物屋顶的楼梯间是坡屋顶，应按坡屋顶的相关条文计算面积。）2、设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。（注意：设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物是指向建筑物外倾斜的墙体，若遇有向建筑物内倾斜的墙体，应视为坡屋顶，应按坡屋顶有关条文计算面积。）3、有永久性顶盖的室外楼梯，应按各层水平投影面积的一半计算。（注意：室外楼梯，最上层楼梯无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，上层楼梯不计算面积，上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积。）4、建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1／2计算。（注意：建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。）5、利用坡屋顶内空间时净高超过2.1m的部位应计算全面积，净高在1.2~2.1m的部位应计算1／2面积，净高不足1.2m的部位不应计算面积。（说明：该处“净高”指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离）6、地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。（说明：地下室、半地下室应以其外墙上口外边线所围水平面积计算。原计算规则规定按地下室、半地下室上口外墙外围水平面积计算，文字上不甚严密，“上口外墙”容易理解为地下室、半地下室的上一层建筑的外墙。由于上一层建筑外墙与地下室墙的中心线不一定完全重叠，多数情况是凸出或凹进地下室外墙中心线。）7、坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1／2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1／2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。8、建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。9、有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1／2计算。（说明：本条所称“场馆”实质上是指“场”(如：足球场、网球场等)看台上有永久性顶盖部分。“馆”应是有永久性顶盖和围护结构的，应按单层或多层建筑相关规定计算面积。）三、不计算建筑面积的范围（GB／T50353—2005）1、建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。2、建筑物内的设备管道夹层。3、屋顶水箱、花架、凉棚。4、露台、露天游泳池。5、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。（说明：突出墙外的勒脚、附墙柱垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊等均不属于建筑结构，不应计算建筑面积。）6、无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。7、自动扶梯、自动人行道。（说明：自动扶梯(斜步道滚梯)，除两端固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属于设备，为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道(滚梯)属于安装在楼板上的设备，不应单独计算建筑面积。）8、独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。四、增加套内可用空间的实用方法1、建设高度为2.2m以下的地下室或半地下室地下室：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者为地下室。半地下室：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者为半地下室。目的：该情况下建筑面积可按一半考虑。（也可全不计算面积）《房产测量规范》GB／T17996.1—2000：8.2.3不计算建筑面积的范围a)层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室和半地下室。《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T50353—2005：3.0.5地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。说明：该类场所可以给业主做储藏、音乐、健身使用。当该地下室、半地下室做为首层住宅的辅助用房，该类可不计入建筑面积。实施措施：地下室、半地下室做夹层或填充，上层净高小于2.2m，装修时可打通上下。实例：万科城、万科东海岸、第五园2、送飘窗飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。种类包括“低台凸窗”、“落地凸窗”、“可拆卸凸窗”和“可打掉步入式凸窗梁”。目的：可以将飘窗赠送给业主，飘窗是不计算建筑面积。说明：a、当外飘窗（凸窗）的面积从窗台面计起，达到2.2m的，有些地区是应计入建筑面积的，所以飘窗净高最好小于2.2m。b、低台凸窗和落地凸窗：是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。c、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁：和上面提到的“凸窗”相比，这里多了两个字眼，一个是“可拆卸”，一个是“可打掉”。故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。极致做法：在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。（注意要点：假梁、保温、隔热）实施措施：层高小于2.2m的夹层、插层、地下室、半地下室.不计算建筑面积。实例：绿洲丰和、桂芳