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大悦城住宅客户定位•从目前天津城市发展来看，天津已经进入多核发展城市初期，在未来的1-2年内将进入多核发展中期——都市综合体时代，未来将有大量的高知、高端客户进驻城市核心区；•从目前综合体成功案例上看，这些综合体内住宅客群，均来自项目内部以及项目周边的写字楼等商务、商业配套，以及部分投资人，这些客户均看好综合体交通、购物、工作以及居住的便利性，对城市生活依赖性强，因此本项目目标客群也将在项目内部及周边的商务、商业配套中寻找。一、寻找目标客群写字楼：•项目内部写字楼内大量的办公人群以将成为本项目直接客户；商业：•项目内部商业经营者，将成为本项目直接客户；酒店、酒店式公寓：•在酒店、酒店式公寓中短期居住的客户，通过有效的推广宣传，将成为本项目住宅产品潜在购买客户。城市功能的发展为项目带来巨大的高端需求未来，周边规划的大量高端公建类项目将使项目所处的北部中心区由现有的居住型为主导区域升级为“居住+高端商务+休闲娱乐”的新型综合性区域；由此所带来的“功能升级、产业升级、档次升级”将最终转化为“人口即潜在客户群”的升级，促使高端商务人群大量增加从周边产业情况分析可以看出：•项目辐射核心范围——老城厢板块商务区——为本项目主力购买客群的主要来源。•项目辐射泛核心范围——和平区商务区——为本项目次级购买客群的主要来源；大悦城住宅物业客户来源•项目内部规划其他业态——项目自身客群•老城厢板块商务区——周边区域客群•和平区商务区——从和平区商务区溢出的分流客群大悦城住宅物业客户发展方向1.中等收入阶层2.外资和外地知名企业来津工作人员；3.经常往来的国内及海外商务人员；4.本地的处于金领和普通白领之间的高收入阶层（中高级白领）；5.企业高级管理层（金领），高级公务员位居城市中心，借助交通网络的高可达性，依托产业功能的发展使以上潜在客户向本项目周边区域聚集。二、客群定位客户分类客户来源客户特征职业特点购买目的客户比例估算自住客群本地：主要集中在南开区为主，对老城厢有一定的情结年龄主要集中在30—50岁之间.跨度从年轻群体到一些养老群体事业单位中、高层；年轻白领和一些私营业主以自住为主，主要用于婚房、自用以及养老等方面70%外地：北京、上海、广州等地45岁左右私营业主居多用于自住5%投资客群本地：天津六区集中在35—45岁左右企业高管以及职业投资人用于收取投资效益5%外地：来自北京、上海、港、澳、台、新加坡等地购买能力较强，多次在天津投资房产商人、政府高管、私营业主、职业投资人等用于收取投资效益20%可以看出，天津住宅市场客群目前以来自本地的自住客群为主，这些客群将成为本项目的基础客群。结合本项目所处地理位置以及周边产业状况，本项目目标客群定位如下：以项目内部产业以及周边产业为依托的居住型商务客户将成为项目的主流客户目标客群构成：社会新贵+富贵之家+中间客户（投资人）聚集财富的社会新贵厚积薄发的富贵之家成为项目的主力购买客群同一水平线的经济能力，对生活怀有梦想、自信满满，他们对生活有着自己的审美，他们看起来特别随意，其实他们非常挑剔。他们深信，高品质生活必然从选择高品质的住宅开始。实力：城市精英阶层，当今和未来社会的骨干特征：开放，积极，自信，乐观愿景：对城市中心区域的发展充满信心，热爱都市生活情结：对城市中心区域的执着社会新贵—70%•城市地位：社会中坚力量、城市新贵•职业特征：企业中高级人才•年龄特征：２５-35岁•家庭结构：单身或两口之家•置业特征：注重享受城市中心生活，看重社区高品质服务功能及商务、商业氛围•社会经济地位：快速上升期向稳定期过渡客户描摹工作是他们生活重要组成部分，时刻为了更高的理想拼搏，享受生活更是心中永远向往的。拥有较高教育水平的他们，眼界开阔，见多识广，接受新鲜事物的能力很强，拥有不同寻常的审美观念和品味，对事物的视觉感受要求高；他们喜欢充满质感的东西，如果不经意间发现某种东西是新鲜而充满质感的一定会引起他们的注意；他们由于事业成功、上升空间较快，无暇顾及自身生活，成为准丁克一族，工作与二人世界将成为他们生活的全部。时尚生活是他们向往的生活方式客户需求对交通依赖程度较高；由于经济能力，户型面积偏小（1-2室）而又必须尽可能提高使用率，并且为未来家庭成员的增加做好准备；需要充分的储物空间；注重外立面的个性化对装修要求较高，要体现出品味富贵之家—30%•城市地位：金字塔尖人士•职业特征：企业高层管理者、高级公务人员•年龄特征：40岁以上•家庭结构：以三口之家为主（包括多子女家庭）•置业特征：多次置业，购房心理成熟，具有一定的长线投资性质•社会经济地位：成熟期向自我实现过渡客户描摹拥有极强事业心的他们，终日业务繁忙，经常各地奔波；他们的生活或许经常不在家，但正因为如此，回到家的片刻更成为弥足珍贵的温存，他们工作不仅在天津，有可能在北京、上海、广州、香港，因此也需要在这个城市置业作为第二住所，要保证绝对的安全、舒适。他们没有时间和精力花费在装修上，闲情逸致的光顾家具家电卖场更是不可能占据他们宝贵的时间，因为他们总是在工作和应酬，因此要求户内设施一步到位。如果他们有什么需要，高品质的服务将是他们最贴心最信赖的朋友。客户需求更加关注社区高档配套设施，对户型需求以舒适型三居为主，要求高品质的精装修；对于主人要有一个私密性的空间，比如一个小书房或许是一个阳光房，以便在凤毛麟角的休息时间里享受与朋友谈天喝茶的快乐或独自思考完善的全方位的物业管理、高品质的服务注重宅所在整体楼盘中的领袖地位社区商业配套完善，如餐厅、酒吧、会所、健身设施等，尤其看重社交功能终端客户对产品需求解读：我们的客户喜欢以心理认同指标，替代物理指标他们买的不是房子，而是生活。因此，他们更加看重：户型面积无论大小，设计必须要人性化透过窗户我能看到什么在这座房子里我能有一个安静读书的角落么我的邻居都是些什么样的人期望过一种有情趣的高品质生活，“既然今天在为明天努力，那么也可以将明天的生活预支到今天来”