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提交-远洋地产沈阳有限公司远洋地产长白岛项目客户群调研分析报告提交给――远洋地产沈阳分公司2007年4月提交-远洋地产沈阳有限公司1——目录第一部分：调研说明第二部分：被访者自然情况分析第三部分：潜在业主购房需求分析第四部分：潜在业主的产品需求分析第五部分：潜在业主产品需求交叉分析第六部分：业主群体现居住情况分析第七部分：业主产品交叉分析第八部分：被访者的媒体接触习惯分析第九部分：结论部分第十部分：交叉分析附表提交-远洋地产沈阳有限公司2一、调研说明（一）调研目标1、了解客户群体（现有客户和目标区域客户）对长白岛的认知2、调查业主对现有住房的满意度3、调查准业主群未来的购房需求4、分析目标客户群在产品及配套方面的需求状况（二）调研对象：典型楼盘的业主和目标区域准业主1、定义：业主：已在典型楼盘置业的客户准业主：在目标区域内，未来1-2年内打算置业的客户。2、家庭购房决策人3、符合市场调查常规过滤条件（三）调研方法：定量研究和定性研究相结合定量研究：面访1、样本量及样本分布：业主样本量的楼盘分布106.3106.3106.374.4106.395.6106.3106.3106.3106.321.395.6148.81610.02012.531.9160100.0万科紫金苑万科新榆公馆河畔新城河畔花园成龙花园伊丽雅特湾东方威尼斯金水花城城建东逸花园唯美品格泰宸湖畔花园曼哈顿国际庄园盛华苑浦江苑新世界花园万科四季花城Total样本量所占百分比提交-远洋地产沈阳有限公司3潜在业主样本量分布序号企业性质区域企业名称样本量序号企业性质区域企业名称样本量1公司浑南新区东软集团87媒体和平区辽宁电视台11辽宁移动8沈阳电视台10…1辽报集团6沈河区自动化9沈报集团7…皇姑区华商晨报92政府市、区市、和平区政府9和平区辽宁电台、沈阳电台7长白管委会8…浑南管委会68医院和平区陆军总院5…4医大一院103银行和平区浦发银行3沈医二院10光大银行7盛京医院12广发银行7202医院8招商银行12…2…29商业街沈河区五爱市场144写字间沈河区银基大厦7中街(新玛特商场)11总统大厦8和平区太原街(新世界百货)9方圆大厦7铁西区铁西百货7金厦广场8…新港澳大厦710私营业主三好街诚大广场\赛博广场9高登酒店3东大计算机广场10财富中心7百脑汇11……55学校和平区东北大学711商家俱乐部和平区腾霓诗网球馆(拆迁)育才中学6和静园茶楼2…时速汽车用品店7沈河区二中7薇薇美容院2……6公共场所和平区市儿童活动中心412高端娱乐棋盘山盛京高尔夫球场(无)……113合计3402、执行方法：●定性深访：预约符合要求的受访者，由访问员到指定地点以问卷形式进行访谈。●定量面访：在指定住户小区内入户访问或小区外拦截，以问卷形式一对一的进行访谈。提交-远洋地产沈阳有限公司4（四）调研时间：1、问卷确认：2007年4月8日-4月11日2、项目执行：2007年4月12日-4月21日3、质量控制：2007年4月14日-4月23日4、数据录入：2007年4月15日-4月24日5、数据分析：2007年4月25日-4月28日6、报告撰写：2007年4月28日-4月30日（五）人员组成：——项目负责：姚禹丞——执行督导：魏明杰——质控督导：李英华——数据督导：花诗雨——研究负责：姚禹丞、赵峰、魏明杰——访问人数：22人，其中大专学历12人，高中学历10人（六）质量控制1、一审问卷100%；涉及访问员100%2、二审问卷50%；涉及访问员100%3、复核问卷100%，成功复核录音80%4、访问录音10%，陪访10%提交-远洋地产沈阳有限公司5二、被访者自然情况分析1、年龄构成：业主平均年龄39.8岁,潜在业主平均年龄35.9岁9%8%14%26%13%16%17%16%13%11%13%13%11%7%6%3%5%1%1%0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-55岁56-60岁61-65岁65岁以上业主和潜在业主年龄段的分布业主潜在业主的年龄分布,从上图上看,接受正态分布,平均年龄为39.8岁，35-39岁年龄段占比最多为17%,依次向两边递减.潜在业主的年龄分布,从上图上看,为偏正态分布,平均年龄为35.9岁，其中25-29年龄段占比最高,为26%,并依次向右递减。我们从业主和潜在业主的年龄段分布来看，总体平均年龄相差4岁。业主群体较之潜在业主群体,从年龄角度上看,更成熟一些。2、家庭月收入：业主平均家庭月收入为7950元，潜在业主平均家庭月收入6840元业主和潜在业主的家庭月收入，以6000-6999元为节点，往上，业主的家庭23%26%25%41%16%15%8%6%7%4%6%2%15%5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%4000-4999元5000-5999元6000-6999元7000-7999元8000-8999元9000-9999元10000元以上业主和潜在业主的家庭月收入的比较分析业主潜在业主提交-远洋地产沈阳有限公司6月收入要高于潜在业主家庭的月收入，往下，刚相反。反映在家庭月收入的平均值上，业主的平均家庭月收入为7950元，潜在业主的平均家庭月收入为6849元，两者相差1110元，说明从经济实力角度上，潜在业主群体要比业主群体低一些。3、行业和职业分布：3%1%9%6%4%9%16%13%4%15%21%27%44%29%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%建筑行业教育行业银行/保险业其他医疗卫生行业机关/事业单位商业贸易行业业主和潜在业主所从事行业的比较分析业主潜在业主1%1%1%2%4%5%10%11%12%19%33%0%5%10%15%20%25%30%35%学生企业老总银行金融业者工人公务员高层主管经理离/退休人员普通公司职员其它中层管理人员私营业主业主的职业分布提交-远洋地产沈阳有限公司70%2%5%6%7%8%11%13%16%31%0%5%10%15%20%25%30%35%军人外资企业或合资企业白领IT、电信、通讯行业职工教师其他企事业单位中高层领导公务员医生或律师私营业主普通公司职员潜在业主的职业分布业主从事的行业分布主要为商业，机关和其他，潜在业主从事的行业主要为商业、机关、医疗、其他行业。业主的职业特征主要以私营业主最多，占比33%，其次是中层管理人员，占比19%，再次是其他和离退休人员。潜在业主的职业特征以普通职员最多，占比31%，其次是私营业主，占比16%，再次是医生或律师。4、文化程度：19%6%51%40%29%45%2%9%0%10%20%30%40%50%60%中学及以下大专本科硕士研究生及以上业主和潜在业主的文化程度比较分析业主潜在业主从业主和潜在业主的文化程度比较分析，以大专为界点，往下，业主的占比较大，往上，潜在业主的占比较大，说明从文化程度上，潜在业主的受教育年限要高于业主的受教育年限。提交-远洋地产沈阳有限公司85、家庭结构：9%25%13%16%29%20%12%9%3%2%31%19%3%5%1%2%0%5%10%15%20%25%30%35%单身夫妇夫妇+0-12岁小孩夫妇+12-17岁小孩夫妇+18岁以下小孩+父母亲夫妇+18岁以上小孩夫妇+18岁以上小孩+父母其他业主和潜在业主的家庭结构比较分析业主潜在业主从家庭人口数量和家庭结构看，业主和潜在业主的差别很大，业主主要为三口之家，家庭结构比较成熟，与父母分开住，比较典型的是“夫妇+18岁以上小孩”和“夫妇+0-12岁小孩”两种家庭结构。潜在业主的家庭结构中，“单身”比例较大，占25%，其次是“夫妇+0-1岁小孩”的，占两成的比例，再次是“夫妇+18岁以上小孩”和“二人世界”，总体来看，家庭结构比较年青。7、居住区域：0%6%1%0%1%8%1%0%2%15%4%24%4%6%7%6%7%9%9%6%13%0%13%14%14%0%23%6%0%5%10%15%20%25%苏家屯于洪(北)于洪(西北)于洪(西)长白浑南皇姑/于洪大东区东陵/沈河大东区\沈河皇姑铁西沈河和平潜在业主与业主居住区域的比较分析潜在业主业主提交-远洋地产沈阳有限公司9从潜在业主和业主的居住区域来看，也有明显的差别。潜在业主主要集中在市内五区，依次是和平、沈河、铁西、皇姑、大东，合计占总体的七成多。业主的居住区域主要浑南、长白和城郊结合部。从上面的分析中，我们得知，潜在业主以年青人为主，家庭结构相对年青，家庭月收入也不及业主群体的高。呈现出“有钱人住效外，没钱人住市内”的这样一个居住趋势。8、工作区域：0%1%0%3%0%1%0%5%1%3%1%4%1%8%3%1%3%9%4%8%7%2%8%4%12%11%17%21%41%18%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%苏家屯于洪(北)于洪于洪(西北)皇姑/于洪大东区长白于洪(西)皇姑浑南东陵/沈河铁西大东区\沈河沈河和平潜在业主和业主的工作区域比较分析潜在业主业主从潜在业主和业主的工作区域来比较分析，大部分都集中在和平、沈河、大东这三个区域，其中潜在业主在和平的集中度较高，达到四成的比例。业主群体由于其职业特征以私营业主的较多，所以在其工作区域的分布比较广泛。提交-远洋地产沈阳有限公司10三、潜在业主购房需求的分析1、潜在业主欲购面积分析：21%20%23%16%10%5%4%1%0%5%10%15%20%25%80-90平米90-100平米100-110平米110-120平米120-130平米130-144平米144-180平米180平米以上潜在业主现居住面积分布潜在业主欲购面积主要集中在100平米左右，占到总体的六成多。对应的户型为两室的户型。对于以二人世界为主的家庭结构来说，能够满足现有的居住要求。随着家庭人口的增加，潜在业主还会有增加面积的需求。原因分析：与本次潜在业主群体的访问条件的设定、甄别有关，即潜在业主现居住面积在80平米以下的，终止访问。这样做的主要原因是，筛选本项目的有效潜在业主。2、潜在业主购房目的分析：1%3%4%7%7%11%24%53%0%10%20%30%40%50%60%在沈落户关注学区为父母购房为儿女购房投资购房投资增值结婚购房更换面积或档次潜在业主购买现住房的目的分析从国外的经验来看，人生基本上有四次置业，即首次置业、首次换房、二提交-远洋地产沈阳有限公司11次换房和退休置业。从潜在业主对现有住房的购买目的上来看，主要是更换面积和档次，占到一半以上，其次是结婚购房占到两成的比例，再次是投资增值。对于潜在业主来说，其经历过单位分房的“末班车”或房改房，已经不是首次置业，对应的购房经历，表现为首次换房。对于“结婚购房”来说，表现为首次置业。因此，潜在业主随着家庭人口的增加和对生活环境和品质的追求，还会有二次换房的需求。3、潜在业主计划购买的户型分析：0.3%0.9%17.6%28.8%19.1%6.2%11.5%14.1%1.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%一室一厅一卫一室二厅一卫二室一厅一卫二室二厅一卫二室二厅二卫三室一厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫潜在业主计划购买的户型从潜在业主的计划购房的户型分析，主要体现在两室和三室的户型。计划购买两室户型的约占总体的七成，在两室的户型中，二室二厅一卫的最多，其次是二室二厅二卫的，再次是二室一厅一卫。计划购买三室的约占总体的三成。在三室的户型中，三室二厅二卫的的最多，其次是三室二厅一卫，再次是三室一厅一卫。另外还有一小部分四室的需求。4、潜在业主对功能房的需求分析：34%49%50%54%74%0%10%20%30%40%50%60%70%80%阳光房外阳台书房主卧独立卫生间储藏间潜在业主对功能房的需求分析提交-远洋地产沈阳有限公司12潜在业主对功能房的需求比较多，有一个储藏室是潜在业主最迫切的，占七成多的比例，外阳台、书房和主卧