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21PlusTraining任务•认识到客户开发对房地产职业的重要性。•从客户开发开始你的业务流程。•采取正确行动，以便着手进行客户开发。•确定有效的客户开发的方法/手段。•列出有效实施客户开发的6个步骤。21PlusTraining客户开发是房地产行业成功的命脉21PlusTraining专业化工作流程客户开发售后服务磋商成交与客户合作获得委托21PlusTraining客户基础所谓客户基础，就是指有一批人，他们在任何时候只要有不动产方面的需要，就愿意使用你的服务。21PlusTraining区分三段对话•1---“张先生，你好！我是李四。”•---------“李四？你是。。。？•2---“张先生，你好！我是李四。”•-------“李四，近来忙些什么？”•3---“张先生，你好！我是李四。”•------“李四，近来不动产生意怎样？”21PlusTraining成功建立客户基础•在你的市场中建立起你的专业人士形象•积极开发业主、客户和介绍人•向顾客和客户提供优质服务•始终保持与有关人士的接触•不断在你的业务中进行投资21PlusTraining常见的客户接触方法•电话接触•信函接触•面对面接触21PlusTraining“请记住…人们总是同他们认识的人做生意。”21PlusTraining电话接触•联系的人较多•花费时间较少•不受时间和地点的限制•不受天气影响•可能缺乏人情味•只能通过声音传达信息•容易遭受拒绝•客户印象不深刻优点：缺点：21PlusTraining电话接触要点•选择适当的时机打电话•要意识到你的声音就是对方的第一印象•一定要询问对方是否方便•快速切入主题•让对方参加到谈话中来（不要只顾自己一个人讲）•准备好给对方打电话的充分理由•牢记你的目标是争取一次面谈•安排一整块时间打电话，并作记录21PlusTraining信函接触•容易选定一个地区目标•可以同时联系大量的人•采用自动化方式，只需要极少的时间投入•有效地建立起“专业”意识•响应率很低•费用可能昂贵•联系周期较长优点：缺点：21PlusTraining信函接触的要点•信函要用个人的口气写•要引起对方的注意•信函外观要职业化•准备好给对方寄信的充分理由•经常写信•接下去要进行电话跟踪，争取面谈21PlusTraining面对面接触•容易与客户建立良好关系•有利于展示你的专业技能•富有人情味•印象深刻,可信度高•占用时间太多•受天气影响•容易形成好就好，糟就糟的结果•容易紧张优点：缺点：21PlusTraining面对面接触的要点•塑造良好的第一印象•用名片或职业服装证明自己的身份•准备好与对方见面的充分理由•出发前准备好专业展示资料•控制谈话进程•让对方参加到谈话中来21PlusTraining客户开发的方法•陌生拜访•人际关系开发法•目标市场开发法•客户介绍法•网络查询法•广告征集法•广告查询法21PlusTraining陌生拜访•你要开发客户，就得陌生拜访•陌生拜访电话是指通过获取商圈内陌生电话联络方式和人们联系。•陌生拜访包括扫街、扫楼法．个人随机法．电话开发法．信函敲门法．报纸、杂志等信息资料．特定市场法21PlusTraining陌生拜访实例看完两个实例后，请观看录象后，将你注意到的不同之处记下。21PlusTraining缺少目光的接触是注意力不集中的表现，会让别人觉得＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿如果别人看不到你的手会认为＿＿＿＿手张开的姿势很重要，因为＿＿＿＿你敲门后，眼睛要看别处是为了＿＿＿＿＿向后退一步会被认为是＿＿＿＿＿＿＿21PlusTraining任务•站在镜子前练习做5次自我介绍。•记住要微笑，保持眼睛交流，双手置于身前，张开双手，看别处，后退。21PlusTraining人际关系开发人际关系开发是指利用你现在所认识的人进行客户开发的一种方式。我们可以通过对自己所熟悉的人的开发迅速建立客户基础。21PlusTraining人际关系的范围你的影响范围亲戚同事同军同好专业人士朋友人际关系范围同学同乡同居同事同好同族专业人士21PlusTraining联系＝获得合约(Contacts=Contracts)21PlusTraining什么是目标市场开发？目标市场是指一个选定的市场部分，在这个市场的范围内，你不断地传达有关你自己和你公司的消息。这种营销方式的目标是要赢得声誉，使业主和客户在有不动产需求时能够想到你。21PlusTraining目标市场的主要类型•地理性目标市场•职业性目标市场21PlusTraining开发前的准备工作•成为该地区的不动产专家•了解竞争形势•选择适当的方式组织有关房产和个人的信息•建立一套适当的系统，记录你获得成功的过程•制定预算21PlusTraining保持与客户的接触第一月第二月第三月第一组面谈信函电话第二组电话面谈信函第三组信函电话面谈21PlusTraining职业性目标市场开发•特定的职业群体•特定的兴趣群体•特定的社团组织职业性目标市场开发就是将目标锁定在：21PlusTraining选择职业目标市场应考虑的因素•你过去的职业•你自己的兴趣和技能•你现在所在的社团21PlusTraining客户介绍开发法客户介绍法是指通过与现有客户或顾客保持长期联系，建立忠诚关系，透过这些客户介绍其他客户的方法。客户介绍法的关键是要与我们的客户建立良好的关系。利用现有客户介绍是我们拓展业务的最关键的渠道。21PlusTraining成功获得客户的介绍•建立亲密的关系•名字的识别•良好的规划•主动提出介绍21PlusTraining业主类型中的特例自售/出租房产的业主你的任务是打消他们不愿意通过一家不动产公司出售其房产的想法。21PlusTraining研讨：1.业主出于什么原因想自己出售/出租房产？2.他们对不动产经纪人可能会有什么样的看法？3.他们通过不动产经纪人出售/出租房产会得到哪些好处？4.你将如何寻找他们？21PlusTraining自售/出租业主与经纪人合作的理由•缺乏专业知识•缺乏市场信息•缺乏销售能力和工具•缺乏足够的时间21PlusTraining接触时的要点•保持并表现出积极的态度•建立友善关系，并建立起你的信誉•说明你的服务价值•要求接下这项业务21PlusTraining强调你的价值•预先证明客户的资格•了解市场形势•保证随叫随到•为房产作价•提供专业的营销计划21PlusTraining解决客户疑虑的C.D.D.C.技巧步骤目的行为你可能说的话澄清弄清疑问开放性的问题您可以进一步解释一下吗重复对方说过的话您的意思是说。。。。。认可安慰对方存在这些认同感受我非常理解您的感受疑虑是有道理的讨论向客户讲述你的优势交谈略并帮助他们权衡利弊确认核对是否已消除疑虑提出问题您看还有什么疑问吗21PlusTraining建立信任•身着职业装•制作精美的个人文件夹•印有彩色照片的名片•印刷的资料记住：你永远没有第二个机会建立“良好第一印象”21PlusTraining客户开发的六个步骤•定目标。•拟定业务计划。•安排客户开发“约访”。•追踪记录你的客户开发进展。•对自己作出解释。•建立激励体系和培养良好习惯。