沈阳远洋客群特征与潜在客户需求研究报告87P

辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新沈阳远洋客群特征与潜在客户需求研究报告2010年6月15日辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新报告结构第一部分长白岛客群现状与发展第二部分远洋项目客群特征研究第三部分远洋项目客户需求研究第四部分远洋项目客群发展建议辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新通启客源解析之内循环客源［内循环客源：传统本地客源需求］和平区购房需求近年来持续旺盛，除了城市拆迁因素形成的首次置业客群外，由于家庭结构的变化（家庭成员增加），为改善居住条件而形成的首次改善型置业需求也占据了很大一部分。因居民多年沉淀财富，又由于投资渠道不多，购置房产成为保值投资的最大选择方向。另有通胀预期等因素下形成的投资性需求。需求细分首置首改投资保值本地动拆迁需求本地分巢型需求外地安家型需求改善型需求升级型需求区域高端客源居住功能部分外溢辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新［外循环客源：导入外来客源需求］沈阳中心城区土地、商品房供应的日趋减少，房价的不断攀升，置业门槛的提高导致一部分购买力有限的客源逼走至中心区的外围板块；另外区域热点的产生和先天地理位置优势使沈阳人选择长白岛。需求细分首改多改投资保值改善型需求升级型需求类型替换（换别墅、换洋房）外来高端客源居住选择少，多为投资通启客源解析之外循环客源辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客源以区域内循环为主，外循环具有地缘性项目主要客户来源区域新加坡城主要来源是和平区，占到50%左右，苏家屯能占到15%，铁西占到15%，其他区和外地客户大概20%。格林生活坊和平区最多，占40%，其他区域差不多平均了，外地的一般都是在沈阳工作的，还有外地买房来落户口。省外的有福建和广州。深航翡翠城和平、沈河的占70%左右，其他区域的差不多15%，外地的有抚顺，本溪，还有国外的。中海龙湾主要客户来自和平区，其次是沈河区，这2个区能占到80%，外地的有抚顺，辽阳的，省外有温州的客户九洲湾景汇和平区的最多，60-70%，然后是铁西30-40%，还有少部分苏家屯和皇姑的客户，大东和于洪的特别少。万科城和平占到50%，铁西25%，外地城市本溪、抚顺、鞍山的占到3-5%，外省的有北京等城市的。中海国际客户来自和平、沈河为主，铁西次之，他们有一定的经济实力，长白岛的价格在沈阳不低，这两个区域的人比较喜欢这个位置，省内外都有，其他城市居住过中海的项目，如省内辽阳、锦州、辽中，省外深圳、成都等。新世界花园和平、沈河区域客户为主，占到所有到访客群的85％大东7％，铁西3％，皇姑2％；其它（行政区、外省市、国外客户）3％。注：数据来源长白岛销售人员深度访谈-客群来源目前以内循环（和平区）客户为主，外循环客群具有显著地缘倾向，沈河、铁西为主要客源区辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群-和平区/沈河区沿地缘区域性溢出-城市核心区住宅供应饱和，核心区购房客户沿地缘区域溢出，导入长白岛的为区域高端客群长白岛沈河区和平区政府机关、电视台、电台和日报社等机构驻地。各国驻沈阳领事馆和韩国驻沈阳办事处，行政办公气氛浓郁。是沈阳市重要商贸区。新兴第三产业遍及全区，具有良好的软硬件基础。沈河有清代皇城建筑群，有中科院四个研究所和两所知名工科院校，有以北站为中心形成的商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区等。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群-铁西旧城改造使高端城市客户外溢老城区开发区沈阳市铁西区位于沈阳市中心城区的西南部。辖区面积484平方公里，人口114万-铁西从传统工业区到商贸生活区转型，区域内自身产品供应丰富，但产品相对中低端。2002年，铁西区政府提出“东拆西建”政策，把工厂整体从市区搬迁至开发区，老城区空出较多用地，用于商贸和居住区建设。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群-铁西旧城改造使高端城市客户外溢2001年2002年2006年2009年沈阳市全面启动铁西工业区的整体改造，拉开了区域改造的序幕铁西区与沈阳经济技术开发区两区合署办公，成立铁西新区，“东拆西建”进入实施阶段历经三年多搬迁改造，有约110家工业企业搬迁至开发区集中连片的棚户区被彻底消灭，取而代之的新居和大型商贸流通企业，绿化覆盖率也达到37.5％累计迁走239家企业，拆迁面积达595万平方米，腾出来7平方公里多的土地，区财政从土地出让中获得的资金是140个亿，土地地面价由2002年的200-500元/平方米，升值到2009年的2000元/平方米-6000元/平方米改造启动期宜居型转变价值得到提升-长白岛开发与铁西宜居转型时间重叠，但宜居环境较长白岛相对较差，导致区域高端客户外溢。铁西商品房供应整体呈现“量高价低”特点，品牌开发商布局铁西，高端产品处于升级中。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群从“城市挤压”向“板块吸引”转变长白岛和平区皇姑区铁西区区域选择观念：“被动”变“主动”从“偏远、郊区”印象到“绝版区域”、“未来城市中心”、“高端居住区”观念转变，将会使区域价值认识产生颠覆性的改变，稀缺性吸引将会促动新一轮的客群升级辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群将由“购时代”，迎来全面“住时代”项目名称占地面积建筑面积总户数总人口数入住户数入住人数2010年入住户数2011年入住户数2012年入住户数远洋天地48万㎡100万㎡800025600300700100030005000丽湾国际2.8万㎡19万㎡17005440未入住未入住50010001500深航翡翠城22万㎡60万㎡24007200未入住未入住80012001800万科城35万㎡100万㎡1000032000220070408000900010000格林生活坊20万㎡50万㎡50001600020006400150020003000新加坡城66万㎡100万㎡一期3000/8200一期262401000280080012002000中海国际47万㎡150万㎡一期2544/15000一期6360未入住未入住100015003000中海龙湾7.5万㎡4.5万㎡182750未入住未入住60100150圣水苑1000320006年已全部入住翰逸华园3万㎡6万㎡600192008年已全部入住长安佳园1000320060010001000天河家园7502400已全部入住1-2期新世界二期18.8万二期70万一期2500二期28001600025007500250030004000合计59132146310191102535033800注：数据根据项目未来入住情况推算-2010年后，长白岛客群将真正开始全面“住时代”，开始“岛居生活”。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群演变特征[核心课题]长白岛客群特征与变化？“城市挤压”到“板块吸引”内循环到外循环，高端客群导入“购时代”到“住时代”体验增强-长白岛目前已完成客户“长白岛高端板块”认知的转变，进入高端客群加速导入期。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群变化影响因素-沈阳扩城东陵区划出浑河站西街道和浑河以北土地，与浑南新区、航高基地合署。沈河区向东扩，将东陵区泉园、丰乐街道以及五三、南塔、东陵、马官桥街道东三环以西、浑河以北地区土地划入。和平区向西南扩皇姑区向东扩大东区向北扩铁西区辖区基本不变沈北新区辖区基本不变-沿袭政府“东优、西进、南拓、北统”发展规划，将全面拓城，使沈阳三环内全部变成主城区-拓城将加速沈阳城市化进程，拉升土地价值，创造并积蓄更多的市民改善需求。《市委、市政府关于我市行政区划局部调整的决定》长白岛长白岛成为和平区南部龙头辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新沈阳将作为2013年全运会主会场城市，按照有关要求，沈阳市将承办十二运会60％以上的体育赛事。十二运会主赛场设在沈阳奥体中心全运会影响•出台区域性战略调整决策近期目标为“建设大浑南、迎接全运会”，具体措施包括重点道路、桥梁等基础设施建设大提速，全面启动比赛场馆及配套服务设施建设等。•东陵区、浑南新区、航高基地合署办公-为迎接全运会将全面建设“大浑南”，配套设施及场馆建设，不但提升浑南区域价值，将对临近的长白岛板块起到辐射与推动作用。沈阳奥体中心长白岛客群变化影响因素-全运会建设大浑南辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛片区：沈阳南北金廊、东西银带的交会点上；是沈阳北统南拓、建设大沈阳的桥头堡；是未来沈阳现代化国际大都市的标志性区域；从机场进入沈阳的门户地带；集结了众多先进城市要素，如地铁、机场、城市快速路等;有较高的区域认知度；机场金廊规划地铁4号线长白岛区域-城市格局与交通格局变化，将使长白岛成为城市名片，长白岛区位优势与自然优势表现将会更加突出长白岛客群变化影响因素-区域成熟辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新长白岛客群变化趋向分析---长白岛客户群将从原来的市中心客户变为全市客户地铁、金廊、大浑南的城市结构变化与区域成熟度的提高，在缩短长白岛与城市物理距离的同时，也缩短购房者对长白岛的心理距离，区域性的购房心理限制将会有所突破。---客户类型将会出现升级与多元化便利的交通与优质的景观资源，使长白岛由区域性稀缺向全城稀缺转变，改善型客户的需求将会有所升级，资源性产品、舒适性产品需求增强，别墅回归客户，城市别墅客户将会更加关注长白岛。---客群对项目的关注点将从“房子”转向“服务”，从景观资源转向个性化与特色化长白岛由政府概念到品牌开发商集中开发，品牌差异与房子自身差异将会进一步缩小，而客户对开发商服务的关注将会有所升级，对居住体验与居住感受的关注度提高。从对房子外部位置、外部景观的关注将会向对房子是否满足个性化需求，服务是否有特色方向发展。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新报告结构第一部分长白岛客群现状与发展第二部分远洋项目客群特征研究第三部分远洋项目客户需求研究第四部分远洋项目客群发展建议辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新样本数量研究方法数据分析受访对象质量控制样本数量：200份成交客户：103份远洋天地：小高：4份；高层：15份远洋和平府：叠拼：9份；洋房：16份；高层：59份潜在客户：97份（远洋和平府）抽样方法：随机抽样，售楼处面访研究方法：定量研究-采用统一的结构化标准问卷远洋成交客户远洋潜在客户符合常规行业过滤条件辽宁通启专职访问员2-4人SPSS统计分析执行时间2010年5月19日—2010年6月2日调研执行概要运作说明注：报告中部分典型客户案例分析，来自以往远洋客户访问辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新远洋项目整体客户来源与客群特征分析辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新项目客源有全城化扩散趋势，和平、沈河仍是目前客源重点和平府潜在客户中，区域多元化，和平区的客源比例较成交客户下降11.7%，沈河区比例下降3.7%，有全城扩散倾向和平仍是项目的主要客源地，在深耕和平客户的同时，应该加强对全城客源的开发，增强项目辐射力超过六成的客户购房会受生活半径影响，购房“半径效应”影响较强。从受访者居住区域来看，同区域购房仍是考虑的首选辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新大东,7.6%和平,54.3%皇姑,3.8%浑南,1.0%沈河,14.3%苏家屯,4.8%铁西,5.7%外地,6.7%于洪,1.9%和平,42.6%皇姑,6.4%浑南,5.3%沈北,1.1%沈河,10.6%苏家屯,3.2%铁西,9.6%外地,8.5%于洪,2.1%大东,9.6%东陵,1.1%成交客户：样本数量105个潜在客户：样本数量94个成交客户目前居住区域？潜在客户目前居住区域？客源全城化，区域辐射转向全城辐射和平区内循环客户仍是绝