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房地产企业纳税筹划与风险规避(一)税务稽查应对房地产税务稽查应对•第一部分：稽查应对基本理念•第二部分：房地产所得税政策变迁•第三部分：房地产稽查应对之收入部分•第四部分：房地产应对稽查成本费用扣除部分•第五部分：房地产税务稽查应对知识开篇语•为什么06、07年地产税务稽查力度空前加大？•一、社会背景•（一）房地产高利润引发社会分配不公（一个故事讲起）•（二）高房价成为“新三座大山”之一•（三）“官商勾结”频频涉及地产业•（四）“拆迁矛盾”影响和谐社会•（五）新闻界高调炒作成为催化剂开篇语•为什么06、07年地产税务稽查力度空前加大？•二、深层次原因•（一）分税制改革使地方政府财力不足•（二）经济出现过热苗头，需要宏观调控。•（三）中央宏观调控措施，屡屡受挫，地产成为中央与地方博弈战场。开篇语•为什么06、07年地产税务稽查力度空前加大？•三、税务系统因素•（一）税务部门作为国家职能部门，“讲政治”•（二）税务稽查由“收入型”向“执法型”转化•（三）税收任务不均衡性，使部分地区执法更加严厉•（四）近年来，大案不断，引起高层重视。要求严格执法。•8.07、7.26、“雷擎一号”、“利剑二号”等以上因素造成地产业成为税务稽查风险最大之一。2007年，八部委对房地产业的整顿，引起地方政府首长的重视。中央问责决心加大！地产税务稽查形势持续恶化！第一部分:稽查应对基本理念•从案件的三种类型说起•一、稽查应对基本理念•二、税务稽查的基本程序•三、税务稽查的基本方法•四、税务稽查基本特征•五、“送礼”同“送礼貌”的关系•六、危机公关技巧•七、“找关系”同“做好业务”的关系•八、避免被定性为偷税第一部分:稽查应对基本理念•案件的三种类型•1.“精心策划型”•2.“明目张胆型”•3.“疏忽大意型”稽查应对基本理念•一、稽查应对基本理念•稽查应对应具有全方位的知识结构。•（一）“政策变动”情况•（二）“政策变动”趋势•（三）“稽查力度”动向•（四）“查前、查中、查后”应对技巧•（五）如何进行“危机公关”稽查应对基本理念•要做到以上各点，就需要：•1.良好的业务水平•2.熟知法律的一般原则•3.良好的沟通协调能力•4.对稽查动向的高度敏感性•“不战而屈人之兵，方为稽查应对的最高境界”稽查应对基本理念•二、税务稽查的基本程序•（一）稽查局“四项程序”•（二）税务稽查和企业相关的处理文书稽查应对基本理念•三、税务稽查基本方法•“知己知彼，百战不殆”•1.顺查2.逆查3.银行账号检查4.银行卡检查5.对账单核对检查6.网络协查7.外出调查8.电子查账9.乔装打扮10.询问套话检查11.突击“两套账”稽查应对基本理念•四、税务稽查基本特征•“稽查人员个人素质决定稽查结果”•1.手段强2.刚性大3.涉及企业利益大4.尚未形成规范的稽查实体程序•（一）稽查人员的个人水平•（二）敏锐观察稽查人员关注点稽查应对基本理念•五、“送礼”同“送礼貌”的关系•反对“送礼”，必须“送礼貌”•“祸起送礼”的案例•“不送礼貌”的案例稽查应对基本理念•六、“危机公关”基本技巧•反面案例：“再造楼兰计划”•（一）政策模糊点解释法•（二）案例解释法•（三）法律位阶抗辩法•（四）避免定性偷税法稽查应对基本理念•六、“危机公关”基本技巧•（五）法律救济法•（六）审时度势法•（七）实质重于形式法稽查应对基本理念•七、“找关系”同“做好业务”•做好业务永远是第一位的！•我国正在由“人治”转向“法治”的路上，因此关系和业务要并重。•“法治”和“人治”都是治理国家的手段。人类活动的实践证明，“法治”正在战胜“人治”。•“包青天”PK“法律”稽查应对基本理念•八、避免被定性为偷税第二部分：房地产所得税政策变迁•一、内资地产所得税•（一）1994年---2003年•从94税改到2003年。这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。•第二部分：房地产所得税政策变迁•一、内资地产所得税•（二）2003年制定了国税发[2003]83号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。•本政策参照了外商投资企业所得税国税发【2001】142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，该文件的发布，有力的加强了房地产企业所得税稽查。第二部分：房地产所得税政策变迁•一、内资地产所得税•（三）国税发【2006】31号文的制定。•83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，剑指房地产偷税黑洞，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌。•31号文件的制定与实施，对房地产业税收产生了深远的影响。对于房地产业税收来说，怎么形容31号文件的重要性也不为过。第二部分：房地产所得税政策变迁•二、外资企业所得税•（一）国税发【1995】153号文件，首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业产生重大变化。•（二）国税发【2001】142号文件的颁布，使外资企业房地产所得税政策进一步明确。但是随着31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。•第二部分：房地产所得税政策变迁•问题：房地产企业做内资企业好，还是做外资企业好？筹划“外资企业”身份的必要性有多大？•答案：收入部分稽查应对•结构•一、31号文件的特点及其对稽查影响•二、31号文件的结构•三、31号文件及其他地产文件稽查视角解读•四、税务机关如何查地产收入第三部分：收入部分稽查应对•一、31号文件的特点•（一）对以往的经济行为有一定溯及力。•1.法律的基本规则是“法不朔及及往”•2.31号文件第十一条第二款规定：2006年1月1日以前，没有明确规定，尚未进行处理的税务事项，按31号文执行。•3.之所以这样规定，是因为31号文件之前，很多事项没有明确规定，或政策不明确存在争议。本规定，实际上可解决稽查中的税企争议。第三部分：收入部分稽查•（二）剑指房地产偷税黑洞，但又不乏温情脉脉的一面，有所谓人性化规定。•1.设立了完工标准。•2.提高了预计毛利率。•3.对关联交易做了限制。•4.不允许预提配套设施成本。•5.新办企业广告费、业务宣传费规定合理化。•6.合作建房的纳税时点规定，非常人性化。第三部分：收入部分稽查•二、31号文件的结构•一、收入问题•（一）预售收入•（二）预售收入转化销售收入•（三）销售收入•（四）预租收入•（五）视同销售收入•二、成本费用扣除•（一）六大扣除原则•（二）十四项扣除项目•三、特殊经济业务税收规定•（一）合作建房、土地使用权投资•（二）代建房屋第三部分：收入部分稽查•一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施①等开发产品，在未完工前采取②预售方式销售的，其预售收入先按③预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，④扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期⑤应纳税所得额，待开发产品结算⑥计税成本后再行调整。•第三部分收入部分稽查•一、关于未完工开发产品的税务处理问题•（一）房地产税收政策的适用范围•开门见山，说明我们31号文件政策不仅仅针对住宅，而是包括了商业用房、配套设施等所有的开发产品，避免了争议。本句话，着重说明的是31号文件不仅仅适用于住宅，如今比较流行的商铺等也遵循31号文件。第三部分收入部分稽查•（二）预售收入的理解•1.开发产品未完工前取得的收入，均为预售收入。包括定金、订金、合同保证金等均为预售收入。•2.无论是否取得预售许可证，实际取得的款项均为预售收入。•税务机关不是区分合法收入与非法收入的有权机关。•第三部分收入部分稽查•3.预售收入是收付实现制原则计税。•销售收入为权责发生制计税。•以“拆迁补偿款”为例。•4.预售收入征税是房地产企业独特的纳税规定。•这主要是由于地产企业产品周期长、地产企业又以预售方式为主的双重特征决定的。•地产所得税稽查解读•（三）“预计计税毛利率”的理解•这里是“预计计税毛利率”，而不是“利润率”。83号文中表述为“预计营业利润率”•1.毛利=销售收入—销售成本•31号文表述为毛利，意思是说还没有扣除期间费用和税金及附加，要另外扣。••2.利润=销售收入—销售成本—期间费用—税金及附加•83号文件的解释，销售收入乘以利润率，已经减去了费用及税金，不能再减。地产所得税稽查解读•例：某企业预售收入为1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用为80万，税金及附加为55万，则预售收入缴纳税款计算如下：•按照31号文件：•应纳税所得额=1000*20%-80-55=65万•如利润率为20%，按照83号文件：•应纳税所得额=1000*20%=200万•实际上总局在83号文件中的本意也是允许扣除期间费用和税金的，但是表述有误，就不能扣除了。事实上，如果不允许期间费用及税金扣除，由于内资企业不完全按照项目清算，很难实施。地产所得税稽查解读•问：如果06年以前，企业计算税金的时候已经扣除了期间费用和税金，如何处理？•回答：•问：外商投资企业在预售阶段，是否可以扣除期间费用？•回答：••地产所得税稽查解读•（三）“扣除相关的期间费用、营业税金及附加”操作•问题：预缴的营业税金及附加，是否可以扣除呢？回答：可以扣除，属于时间性差异。•会计处理：•1.预售实际缴纳时•借：应交税金-应交营业税100万•贷：银行存款100万•2.达到完工标准时：•借：主营业务税金及附加100万•贷：应交税金—应交营业税100万此时，不能再重复扣除营业税金及附加，属于纳税调整项目。此时，资产负债表以负数列示，纳税申报表属于调减项目。地产所得税稽查解读•问题：如果企业未按照以上会计处理方法，而是在预售阶段直接将缴纳的营业税计入营业税金及附加扣除，如何处理？•请大家回答：•上市公司的会计处理绝不会这样做，想想看为什么？•地产所得税稽查解读•（四）“应纳税所得额”的解释•31号文，用“应纳税所得额”，看似平凡，实际蕴含着丰富的含义，暗藏杀机。•内外资所得税预售收入纳税概念比较：••1．内资所得税是实际征收：用“应纳税所得额”的称呼，意味着内资对房地产预售收入征税，是实际征收而非预征。•外资所得税是：预征•2．内资所得税无多退少补的过程。就如正常去年征收的税款，不能因为今年亏损而退税一样。•外资房地产企业则在项目清算后，对预征税款“多退少补”•3．内资房地产企业，强调了按照年度核算。•而外资房地产则是严格的按照项目核算。•特别提醒：内资企业预售阶段缴纳的税款由于是“应纳税所得额”，是不能退税的。•例如：•未完工前按照预售规定计算出应纳税所得额3000万元，完工清算后计算所得税额为2000万元。那么1000万元，将形成亏损。但是亏损涉及的1000万元是不退税款的。•关于不能退税的规则，我给好几个纳税人解释过了，这里提醒我们一定要把握预售与完工的节奏，这就属于税收筹划范围了。不在我们今天讲解之列。•4．更重要一点----存在为偷税风险。•表述为应纳税所得额，意味着如果有偷税的手段，少缴预售收入所得税，将有可能被定性为偷税。•问：外商投资企业预售阶段是否能被定性为偷税呢？•5.深层次分析其原因：•所得税按年核算，理论基础为“会计分期”假设。但是房地产经营特点，按年的会计分期并不完全适合。•我认为：外资房地产所得税的设计更加合理。•稽查应对，要弄懂内外资地产所得税的不同特点。•特别提醒：内资房地产亏损是不能退税的。地产所得税稽查解读••6.预售收入应纳税所得额如何在申报表中反映？•任何经济业务都要体现在所得税纳税申报表中。•（1）直接以预售收入乘以预计计税毛利率，填在附表四第36行，期间费用和营业税金及附加则填在主表第8行、第9行。•（2）前面说过，期间费用和营业税金及附加是可以扣除的，通过直接填列在主表扣除。•（3）季度预缴申报表的填列。•地产所得税