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上海市杨浦区区域及住宅市场分析中建楷昕营销部杨浦渔人码头一、区域简介1、杨浦区简介•杨浦区地处上海市中心城区的东北部，东、南临黄浦江，岸线长15.5公里，与浦东新区隔江相望。•杨浦区为上海市人口集聚的中心城区，高校和科研院所比较集中，“知识杨浦”将成为杨浦的主导城市功能；大工业结构调整步伐加快，科技教育现代服务业和都市型产业应成为杨浦经济社会发展的重要支撑。•杨浦是高校和科研院所集中的区域，高等教育、研发创新是杨浦的主要特色优势。市委、市政府对于杨浦知识创新区开发建设的重要决策是杨浦新一轮发展的重大历史机遇。杨浦在完善地区基本居住功能的同时，加快集教育功能、服务功能与产业功能为一体的杨浦知识创新区建设，加快江湾—五角场城市副中心的规划建设，加快黄浦江两岸与复兴岛发展带的开发建设。杨浦区2、历史沿革•1927年7月，上海特别市政府成立，为了与租界相抗衡，连结闸北、南市等华界，制订了“大上海计划”，当局遵循孙中山先生的遗教，于1929年7月公布了《建设上海市中心区域计划书》，选址今五角场地区的翔殷路以北、闸殷路以南、淞沪路以东、黄浦江以西的土地约7000亩作为市中心区，区域内仍保存着旧上海市政府、市博物馆、市体育场、市图书馆等一批历经百年沧桑风采依旧的优秀历史建筑群。这是上海历史上第一次全面的、大规模的、综合性的城市发展总体规划。昔日旧特别市政府大楼市政广场上的孙中山纪念雕像旧上海博物馆旧上海图书馆3、百年工业历史•杨浦区近代工业始于19世纪80年代。清光绪八年（1882年），经李鸿章批准，官督商办的上海机器造纸局投产；1883年英商又沿黄浦江畔建立了中国第一座现代化水厂杨树浦水厂；1890年官商办的上海机器织布局投产，这是国内最早的机器棉纺织厂。至1927年，区境内已有57家外资工厂，民族工业已发展到301家，其中轻纺工业已具相当规模，纺绽数占全市45.4%。1949年，杨浦区有企业近千家，职工近10万人，工业总产值7.2亿元，占全国的5%、占全市的20%左右，在上海乃至全国闻名。荣氏新纺织公司上海怡和纱厂中华造船厂慎昌洋行（美商奇异电器）德大、厚生纱厂华生啤酒厂4、杨浦区概况•户籍人口：108万•面积61万平方公里•区政府所在地：江浦路549号•行政区域划分为11个街道、一个镇。•杨浦区2008年GDP达到1012.5亿元人民币，人均GDP达到13726美元。5、教育资源•杨浦科教资源丰富，区域内坐落着14所各类高等院校，其数量超过了上海市高校总数的三分之一，被誉为“上海学府中央区”。百年大学，科教资源，是杨浦实现“科教兴市”主战略的坚实基础，也是杨浦构建知识创新区的动力源泉。同济大学上海财经大学复旦大学上海理工大学6、杨浦区区域总体规划（2005-2020）•城区布局结构形成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。•一中心–江湾五角场市级副中心。•一发展带–滨江复兴岛发展带。•两轴线–大柏树--邯郸路--翔殷路--军工路–滨江--宁国路--黄兴路--淞沪路--军工路•五功能区–1、江湾、中原生活居住综合功能区–2、高校园区教育、产业、服务综合功能区。–3、黄兴公园现代生活居住休闲综合功能区。–4、周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区。–5、军工路现代工业综合功能区。一中心•按照《1999-2020上海市城市总体规划》的规划发展方向，将建成四个城市副中心，分别是徐家汇（西南）、花木（浦东）、五角场（东北）、真如（西北）。•五角场处于杨浦区中心位置。真如花木徐家汇五角场一发展带•滨江发展。规划面积11.75平方公里。杨浦滨江发展带的开发主题是构筑从工业文明走向知识文明的长廊，既有中国近代工业开埠以来的历史见证，也有近现代科技的展示，是一道充满“历史感”又充满“现代感”的风景线，为杨浦区营造良好的人文环境，成为杨浦区公共社区的重要组成部分。渔人码头杨浦水厂两轴线•两轴线。城市发展的主轴，即大柏树--邯郸路--翔殷路--军工路的城区东西向发展主轴和滨江--宁国路--黄兴路--淞沪路--军工路的城区南北向发展主轴。•这两个发展主轴以五角场市级副中心为轴心幅射整个城区范围，是将城区各功能区域和发展重点有机联为整体的轴线，是展示城区形象和综合实力的轴线，是城区内外交通联系的轴线。东西轴线南北轴线五功能区黄兴公园周家嘴•1、江湾、中原生活居住综合功能区。政立路以北区域，占地面积18.44平方公里，由已建成的中原居住区和新建的新江湾城居住区两部分组成。•2、高校园区教育、产业、服务综合功能区。根据区域内高校的分布状况，高校园区规划为西区、东区和北区三个区域，近期重点抓好西区建设。西区规划以复旦大学、同济大学、财经大学等为核心，面积约4.12平方公里。•3、黄兴公园现代生活居住休闲综合功能区。位于杨浦区中部以黄兴公园的大型生态绿化、生活休闲功能为核心，面积约7.07平方公里。•4、周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区。占地面积约14.64平方公里，主要由旧城区组成，是本区调整经济结构、优化城区功能的重点区域。•5、军工路现代工业综合功能区。位于军工路以东、黄浦江岸线以西、海安路以北，占地面积约4.5平方公里。形成由机电、制造业等若干工业组团组成的现代工业综合功能区。7、住宅发展方向•根据《上海市中心城总体规划图（1999-2020）——住宅布局》的规划发展方向，江湾、五角场属于杨浦区大型居住区。上海市中心城总体规划图（1999-2020）——住宅布局江湾五角场8、道路交通规划•根据杨浦区十一五规划，将基本形成以“一桥、两环、三隧、四线”为主体框架的现代化立体交通网络，使杨浦成为上海东北部开放式的重要交通节点。–一桥：杨浦大桥–两环：内环线、中环线–三隧：由已建成的大连路越江隧道、将建成的中环线东段和军工路越江隧道构成–四线：由已通车的轨道交通4号线、轨道交通8号线，近期将建成的10号线，已启动建设的12号线构成。二、区域房地产市场1、2008年市场概况•市场整体呈新增供应大于成交状态。–2008年，杨浦区商品房供应量为616694平方米，同比大幅减少19.27%；成交量为455046平方米，同比大幅减少60.09%。区域年度新增供应量与成交量为1：0.74，市场整体呈新增供应大于成交状态。•商品房价格明显上涨。–2008年，在价格方面，杨浦区商品房成交均价为14015元/平方米，同比上涨12.34%；商品住宅成交均价为17686元/平方米，同比大幅上升39.45%。•新江湾城板块合生江湾国际公寓为2008年销售冠军。–2008年，处于新江湾城板块的合生江湾国际公寓位居成交榜首，去化掉239套，去化面积28056平方米，成交价格18052元/平方米。该项目本年度至今共推出354套房源，推出面积44991平方米，其凭借项目周边规划利好，单价较周边楼盘具有很大的竞争性，故销售良好。2、供求关系•2008年，区域年度新增供应量与成交量比为1：0.74，市场整体呈新增供应大于成交状态状态。3、供应量•2008年，杨浦区商品房供应量为61.7万平方米，同比大幅减少19.27%。其中商品住宅供应量为29万平方米，较07年大幅缩量，同比大幅下降48.79%；商办及其他项目供应量为25.1万平方米，较07年大幅放量，环比大幅增加31.14%；动迁配套房供应量本年度为0。4、成交量•商品房成交大幅缩量。•2008年，杨浦区商品房成交量为45.5万平方米，同比大幅减少60.09%。其中商品住宅成交量为21万平方米，同比大幅下降73.73%；商办及其他成交量为20.4万平方米，同比大幅下降32.04%；动迁配套房成交量为2.37万平方米，同比大幅增加78.08%。5、成交均价•2008年，杨浦区商品房成交均价为14015元/平方米，同比上涨12.34%。其中商品住宅成交均价为17686元/平方米，同比大幅上升39.45%；住宅成交均价为16558元/平方米，同比上升31.59%。6、市场数据•2009年1月至4月各项数据。指标2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月商品住宅住宅新增供应面积（万㎡）0.11.20.010住宅销售面积（万㎡）1.3343.8住宅销售均价（元/㎡）16100176001740016600商业用房商业房新增供应面积（万㎡）2.240.000.160.74商业房销售面积（万㎡）0.190.080.410.43商业房销售均价（元/㎡）18200179001240020900办公用房办公房新增供应面积（万㎡）1.330.000.910.14办公房销售面积（万㎡）0.100.370.781.00办公房销售均价（元/㎡）169002180016300201007、09年5月产品类型•2009年5月杨浦区月累计供应产品类型。•2009年5月杨浦区房地产产品成交类型，5月份住宅成交45150平方米，占商品房成交面积75%。样本区住宅办公商业其他杨浦区74,365㎡155,571㎡281,796㎡14,294㎡558套1395套748套3套样本区住宅办公商业其他杨浦区45,150㎡8,387㎡2,687㎡4,305㎡373套96套8套113套8、板块划分•新江湾城板块•五角场板块•中原板块•黄兴板块•鞍山板块•东外滩板块鞍山板块黄兴板块五角场板块新江湾城板块中原板块东外滩板块9、住宅供应面积分布•2009年5月杨浦区住宅产品供应面积分布，新江湾城和东外滩板块占杨浦区供应面积的88%，其中新江湾城140平米以上户型占总供应量的70%，而东外滩140平米以下户型占总供应量的72.2%。样本区总量70㎡以下70-90㎡90-120㎡120-140㎡140-180㎡180-210㎡210㎡以上杨浦区74,365㎡433㎡4,987㎡20,738㎡11,761㎡17,749㎡9,081㎡9,615㎡558套8套59套206套88套110套47套40套新江湾城板块32,627㎡222㎡346㎡4,322㎡5,026㎡7,425㎡7,944㎡7,343㎡204套4套4套42套37套45套41套31套五角场板块3,491㎡0㎡0㎡1,424㎡0㎡2,067㎡0㎡0㎡26套0套0套13套0套13套0套0套中原板块113㎡0㎡0㎡113㎡0㎡0㎡0㎡0㎡1套0套0套1套0套0套0套0套黄兴板块98㎡0㎡0㎡98㎡0㎡0㎡0㎡0㎡1套0套0套1套0套0套0套0套鞍山板块5,253㎡0㎡172㎡1,243㎡1,290㎡2,358㎡191㎡0㎡39套0套2套12套10套14套1套0套东外滩板块32,782㎡211㎡4,468㎡13,538㎡5,445㎡5,899㎡947㎡2,272㎡287套4套53套137套41套38套5套9套10、住宅成交面积分布•2009年5月杨浦区住宅产品成交面积分布。新江湾城成交面积占杨浦区总成交量的35%，排名第一；东外滩板块占成交量的16%，排名第三。样本区总量4000元以下4000-7000元7000-10000元10000-13000元13000-17500元17500-20000元20000元以上杨浦区45,150㎡0㎡392㎡3,154㎡811㎡14,662㎡9,055㎡17,075㎡373套0套4套23套7套130套73套136套鞍山板块12,868㎡0㎡0㎡0㎡139㎡1,635㎡646㎡10,447㎡106套0套0套0套1套14套5套86套东外滩板块7,120㎡0㎡0㎡210㎡0㎡2,738㎡1,584㎡2,588㎡70套0套0套2套0套27套17套24套黄兴板块8,679㎡0㎡0㎡0㎡518㎡7,214㎡850㎡96㎡73套0套0套0套4套61套7套1套五角场板块712㎡0㎡0㎡0㎡77㎡0㎡141㎡494㎡5套0套0套0套1套0套1套3套新江湾城板15,664㎡0㎡392㎡2,837㎡76㎡3,075㎡5,834㎡3,450㎡118套0套4套20套1套28套43套22套中原板块107㎡0㎡0㎡107㎡0㎡0㎡0㎡0㎡1套0套0套1套0套0套0套0套三、项目调研（