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--市场调研及定位报告14会四开拓者组长：赵亚超组员：王艺武秦英豪李娜盖健慧王林静湖里万达商圈湖里区概况湖里区成立于1987年11月，位于厦门岛北部；现辖有五个街道：湖里街道、殿前街道、禾山街道、江头街道、金山街道；面积63.41方公里，占厦门岛面积的47%，海岸线长达24公里；总人口93.1万人，其中户籍人口41.7万人，外来人口51.4万人；是进出厦门岛的门户，厦门经济特区的发祥地，中国十大港口、航空港之一。湖里区经济数据按照在地统计口径，2009年全年完成地区生产总值430.6亿元，增长4.5%；财政总收入44.58亿元，增长11.46%，其中区级财政收入10亿元，增长5.7%；城镇居民人均可支配收入28411元，增长8.7%；城镇登记失业率控制在4%以内。湖里区总体概况湖里万达商圈湖里区总体概况产业现状湖里区是国家信息产业基地中心，至2006年底，区内有三资企业2000多家，占全市三资企业总数的32%，投资总额约44亿美元；外资企业工业总产值占全区工业总产值的80%左右；《财富》全球500强企业中，就有24家、35个项目落户湖里，包括ABB、通用电气、波音、东芝、飞利浦、日本航空、戴尔、丰田通商、富士电器、霍尼韦尔、三菱、日本烟草、松下、TRW、可口可乐、沃尔玛、麦德龙等世界著名企业。湖里区商业市场岛内商业主要集中在中山路、火车站、禾祥西路，以SM购物广场和台湾街为中心的SM商圈及新兴的瑞景商圈构成厦门五大商圈；岛内传统商圈MALL已经呈现饱和的态势；湖里万达广场所处片区处于五大商圈辐射边缘，商业市场处于空白点，随着五缘湾高端板块居住氛围逐渐形成，未来市场前景广阔。湖里万达商圈万达广场简介厦门湖里万达广场位于厦门市岛内的湖里区，所处湖边水库板块是厦门市岛内外一体化建设中的重点区域。项目总规划用地面积12.9万平方米，总建筑面积约53万平方米，总投资超过50亿元。万达广场包括大型商业中心、五星级酒店、万千百货、万达国际影城、大玩家电玩城、大歌星KTV、儿童城、酒楼、电器商场、室外步行街、SOHO公寓、高级写字楼及商业街区等多种业态，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲多种功能一站式消费场所。项目商业硬件配套齐全，总停车位2250个，其中大商业900个，酒店50个，SOHO1300个。可以全方位地满足消费者的停车配套需求。【万达广场】万达广场效果图湖里万达商圈建筑形态业态建筑面积城市综合体五星级国际酒店4.2万m²室外步行街1.8万m²SOHO办公25.32万m²大商业主体（含大型百货、超市、五星级国际影城、动感电玩城、KTV娱乐城、健身俱乐部、数码电器等）17.4万m²停车场及配套（共2250个车位）室内商业步行街4.2万m²合计：约52.92万m²【万达广场】湖里万达商圈项目临近城市主干道仙岳路、环岛干道交界处，交通便捷，位处五缘湾板块和湖边水库板块交界处。地理位置：距离中心城区：5公里。距离机场：4.5公里。距离翔安隧道：2公里。距离规划公交枢纽：位于地块右侧。公共交通：6、24、73、80、94、91、99、523、51路等。轨道交通：城市轨道1号线从县黄路方向通过，为本区提供强有力的交通支持。【万达广场】--周边交通区域图湖里万达商圈【万达广场】--周边楼盘项目分布湖里万达商圈楼盘名称户数居住人口（人）入住率五缘公寓1482444630%联发五缘湾一号421154635%高林居住区83692510760%（经济适用房）观音山公寓9382814在售湖边花园2512753630%湖边美苑224672在售（商住楼）特房山水新座8582574待售幸福里8052415在售（商住楼）禹洲香槟城6131839在售（商住楼）书香嘉缘8422526在售联发欣悦园9002700在售碧湖嘉园227681在售翰林苑51153在售（别墅）古龙居住主题公园5551665在售（别墅）万科金域兰湾9822946待售万景公寓951285390%（经济适用房）合计2128463852入住率偏低【万达广场】--周边楼盘项目情况湖里万达商圈【万达广场】--周边楼盘项目分布高林居住区观音山公寓万锦公寓特房山水新座万科金域兰湾联发五缘湾一号湖里万达商圈万达广场周边配套属性分析：教育资源较少：高林中心小学，教育配套还有待改善；商业配套缺乏：片区的配套主要以沿街底商为主，商业低档，3公里内缺乏大型购物中心和商业设施；公共配套待完善：距离城市主干道，规划公交站点，便利性较强；规划中的全国最大眼科医院和长途汽车站；工业残留较多：片区周边较多原工业厂房及旧村，环境较差。目前正拆迁中；南侧垃圾焚烧场带来不利影响；周边景观资源：项目临近五缘湾1.2KM、湖边水库1KM、环岛路1.9KM，虎仔山等丰富的生态资源；旅游资源丰富：五缘湾帆船港口、湿地公园、厦金湾旅游度假村、人工沙滩、香山国际游艇码头、国际奥网中心；城市重点发展片区；岛内地产开发的重点已经转移到东北部，从西海域转向东海域，仍老城区转向新城区。【万达广场】“万达品牌”效应及多个成功项目运作经验是厦门目前商业业态组合最丰富的城市综合体优势分析专业团队运营管理优势城市东扩，项目地处新兴商圈，填补本区域商业空白位于环岛路与翔安隧道口，进出岛的门户湖里万达商圈【万达广场】--项目SW分析金山片区居民收入相对较低，外来人口比重较大厦门商业竞争激烈、对手经营已较成熟项目无公交车站，停车位全为地下,本地消费者对地下停车场有抗性，车流动线不够完善，高架桥破坏动线项目地势坡度高低差,不利客流动线循环劣势分析东部区域规划正在进行，周边尚处于拆迁建设的交替时期湖里万达商圈【万达广场】--项目SW分析湖里万达商圈【万达广场】--项目整体定位开业时间2011年9月2日年销售额9-2至9-12;1032.8.8万元经营模式营业时间平常日8:00-22:00客流量平常日节假日8:00-22:30节假日经营业态B1:沃尔玛超市1F:典雅风尚，主力店铺：万千百货、国美电器、ZARA、玛丽莎2F:极限魅力，主力店铺：万千百货、H&M、UNIQLO、WIRFASHION、ME&CITY3F:味觉诱惑，主力店铺：万千百货、大歌星、大玩家4F:万达影院业态比例服饰52%【其中男装占37%；女装占63%】；餐饮35%；休闲娱乐8%；其他5%经营定位厦门休闲时尚生活中心市场定位购物、餐饮、休闲娱乐为一体的区域型综合性购物中心。消费群体以城市新兴家庭及周边商务群体为主。【30岁至50岁】湖里万达商圈【万达广场】--各楼层租金及入驻品牌楼层租金【元/㎡/月】招商定位一层200-350国际时尚名品、经典时尚男女装、时尚生活配套、国际连锁休闲餐饮品牌名称经营范围品牌定位品牌价位消费群体GUESS男、女服装、配件中高档30-45岁MANGO男装、配件中高档25-50岁ZARA男、女服装、配件中高档20-40岁NAUTICA男装、配件中高档30-50岁CKJANES男、女服装、配件中高档25-40岁ONLY女装、配件中高档20-40岁OCHIRLY女装、配件中高档20-40岁WRANGLER男装、配件中高档30-50岁主要入驻品牌【列举】：湖里万达商圈【万达广场】--各楼层租金及入驻品牌楼层租金【元/㎡/月】招商定位二层150-200国际时尚快速流行品牌、护肤彩妆、潮流时尚、家居、儿童生活馆等全业态组合品牌名称经营范围品牌定位品牌价位消费群体ESPRIT男、女服装、配件中档25-40岁GXG男装、配件中档20-35岁JACK&JONES男、女服装、配件中高档25-40岁ME&CITY男、女服装、配件中档25-35岁H&M男、女服装、配件中档20-40岁UNIQLO男、女服装、配件中档20-50岁WIRFASHION女装、配件中档20-35岁OMI女装、配件中档20-40岁主要入驻品牌【列举】：湖里万达商圈【万达广场】--各楼层租金及入驻品牌楼层租金【元/㎡/月】招商定位三层100-150东南亚时尚概念主题餐厅、特色餐饮、快速时尚餐饮、休闲中西茶餐厅品牌名称经营范围品牌定位品牌价位消费群体主要入驻品牌【列举】：湖里万达商圈【万达广场】--总结厦门湖里万达广场，是厦门市一个全新的城市商业中心，是一种时间性消费理念的实践地，更是现代都市人一种全新的生活方式。项目规划总建筑面积约53万平方米，有大型购物中心、五星级酒店、商业步行街、5A级写字楼、SOHO公寓等多种建筑形态构成。购物中心涵盖了万千百货、沃尔玛超市、万达IMAX国际影城、大歌星KTV、大玩家超乐场、国美电器、国惠大酒楼等主力店，也拥有H&M、ZARA、WIRFASHION、UNIQLO、玛丽莎等次主力店，更拥有一百多家各具特色的精品专卖店和各国各地美食餐饮店，尽显休闲、时尚风采。在万达广场，人们可以休闲娱乐，可以聚会、购物，可以尽享美食，更可以约会，甚至发呆。摆脱塞车拥堵的烦躁，拥有更多快乐的时间。湖里万达商圈【万达广场】--总结个人观点：万达广场作为一个全新的城市综合体，具有巨大的发展空间和潜力；项目的整体形象和空间，以及该项目的经营定位、市场定位及消费群体，符合我公司的产品定位；湖里万达广场周边中高档住宅项目较多，主要分布在五缘湾板块、观音山板块、湖边水库板块；随着未来城市东扩快速的发展，将会在项目周边迅速集聚人口，将成为项目潜在的客户来源；该项目可作为我公司市场拓展的一个重要市场目标；