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包装策略及推广方案第一，项目分析及产品独特利益提炼（导出定位，用于各渠道推广）第二，目标人群洞察及核心价值主张（导出slogan，用于指导创作）第三，项目传播推广建议及创意表现达成目标的关键思考项目分析及产品独特利益提炼定位语，用于各渠道推广1.泰禾1号街区地理位置东五环化工桥京津高速向东4公里通马路旁物业类别办公立项、住宅、企业独栋、商业建筑类别9-13层塔楼、板楼建筑面积约16万㎡容积率1.5绿化率30%交房标准装修销售均价对外报价：32000元/㎡主力户型40㎡一居56-60㎡两居70㎡-80㎡三居层高4.5米户型类型LOFT型产品户数LOFT总户数1650户当期776户林肯公园地理位置大兴经济技术开发区荣华北路物业类别建筑综合体建筑类别27层板塔结合建筑面积79.7万㎡容积率3.00绿化率30%交房标准精装6000元/㎡标准取证价格24400元/㎡（2年前取证价格）销售均价36000元/㎡（转现后价格）物业费2.96元/㎡·月主力户型（一期）93㎡二居、124㎡三居、149㎡四居户数二期总户数约1000户层高3.5米产品类型平层车位约457个开盘时间2013年12月7日（最近开盘）1项目分析及产品独特利益提炼国锐·金嵿地理位置亦庄荣华中路与荣京西街交汇处西南角建筑类别6-27层板楼建筑面积58万平方米容积率2.63绿化率30%(绿地率50%)交房标准精装6000元/㎡取证价格36000元/㎡销售均价8#楼37000元/㎡物业费4.20元/平㎡·月主力户型（一期）72平米的一居和104平米的两居层高3米产品类型平层户数总户数1650户8栋户数243户车位约2600个开盘时间2013年10月20日签约均价31126元/㎡珠江四季悦城地理位置通州亦庄马驹桥六号桥北物业类别50年商改住建筑类别12栋组成，9-12层，3梯15户建筑面积39万平米容积率2.5绿化率50%交房标准精装3500元/㎡标准取证价格23800元/㎡当期均价报价25600元/㎡主力户型（二期）当期主推65㎡、90㎡三居户型配比一层16户，12户90㎡，4套65㎡层高4.5米产品类型LOFT型产品户数总户数3344户，本次推售1400套报价25600元/㎡起1项目分析及产品独特利益提炼1项目分析及产品独特利益提炼结论综合整盘情况，公园里loft的整体优势明显。价格优势大，对于主力投资型客户吸引力极大。应当跳出与竞品产品细节的硬碰硬。以突出优势的推广应对竞品铺天盖地的包围。1项目分析及产品独特利益提炼推广策略：把loft当作新盘进行整体包装推广在现有基础上重新开始“公园里”市场认可度不足跳出产品细节的比拼荒芜环境造成客户抗性我们的建议：在loft推广中应当规避产品上的直接竞争，而应当整合全盘的优势，树立客户对于区域和产品未来的信心。包装策略在公园里基础上重新包装渠道策略以新盘形象多管齐下相互配合信息策略结合区域政策快速树立信心下面，让我们重新梳理一下公园里loft带给客户哪些“独特价值承诺”？1项目分析及产品独特利益提炼1项目分析及产品独特利益提炼国家战略板块核心，环渤海桥头堡北京副中心财富板块：国家一号工程：环渤海及京津冀地区经济协作。2014年3月6日，中国国务院总理李克强“首秀”政府工作报告，谈到2014年重点工作时，提出“加强环渤海及京津冀地区经济协作”,被视为习近平执政后经济改革的“一号工程”。3月5日北京，第十二届全国人大二次会议开幕式上，这一战略首次被写进政府工作报告。创建深圳经济特区，邓小平经济改革的“一号工程”。上海浦东新区开发，江泽民改革思路的“一号工程”。环渤海及京津冀地区经济协作，习近平执政后经济改革的“一号工程”。通州城市副中心再获强调。4月4日，北京市委书记郭金龙在通州区调研时明确表示，“通州是城市副中心，在推动京津冀协同发展中处于桥头堡的位置”。台湖是京津冀一体化的中心区，环渤海的桥头堡，潜力无限。现在的深圳特区、上海浦东就是未来的北京台湖区域。资料来源：凤凰财经、香港《南华早报》、凤凰网、网易财经、百度百科亦庄片区五周边环朝阳区通州区1项目分析及产品独特利益提炼国贸南便捷交通，双机场中心畅达东五环、三地铁、三高速，畅连全北京东五环：约18公里，约15分钟车程，无红灯无收费，直达国贸三高速：京津高速、京沪高速、京沈高速三地铁：近邻地铁亦庄线、地铁17号线（规划中）、S6（规划中）两大机场间中点位置，与世界同步分别距离北京首都国际机场与首都第二机场约20公里、约18公里，便利连接国际空港极速板块：1项目分析及产品独特利益提炼三大城市公园，60万㎡城市舞台北部城市湿地公园、中部精品休闲公园、南部城市生态公园约60万㎡超大体量，丰盛业态铸就都市生活城邦环境板块：1项目分析及产品独特利益提炼五大业态集群，打造中央繁华都市圈商业广场：万科生活广场及五菜一汤社区商业。丰盛配套满足餐饮、娱乐、休闲、购物等乐跑公园：约2.3万㎡专属休闲运动公园写字楼：台湖中心，提供区域产业运作平台Studio：即公园里loft项目，商住皆相宜住宅：73㎡功能两居、89-91㎡景观三居、40-70㎡loft配套板块：1项目分析及产品独特利益提炼4.2米自由购，绝对价格优势4.2米、40-70㎡，不限购单价、总价与均低于竞品对于投资、自住均有极强竞争力产品板块：•环渤海及京津冀地区经济协作中心区，环渤海高端总部基地•北京城市副中心•超越北京市区的物业投资价值区位价值国家战略板块核心环渤海桥头堡北京副中心•东五环，直达国贸•京津高速、京沪高速、京沈高速•亦庄线、地铁17号线（规划中）、S6（规划中）•两大机场间中点位置交通价值国贸南便捷交通双机场中心畅达•拥享北部城市湿地公园、中部精品休闲公园、南部城市生态公园•约60万㎡超大体量生活城邦居住价值三大城市公园60万㎡城市舞台•万科生活广场|五菜一汤社区商业|乐跑公园|写字楼|Studio|品质住宅•周全城市功能业态，打造繁华都市生活圈配套价值五大业态集群打造中央繁华都市圈•40-60㎡不限购，空间灵活、面积加倍•单价、总价均低于竞品•投资、自住竞争力超强产品价值4.2米自由购绝对价格优势公园里loft项目综合价值体系1项目分析及产品独特利益提炼1项目分析及产品独特利益提炼客群偏好Loft项目的哪些价值？两类人群：投资、自住。投资：有闲钱，但没多到在市区里投资的程度。强调前景，升值空间。自住：没钱，没资格，但是可以买得起产品。强调实用，即时利好。投资：区位价值：有政策保障，有发展潜力，有升值前景产品价值：投资成本低，空间功能多，有升值余地自住：交通价值：通达性好，满足工作出行需求配套价值：业态完善，满足生活休闲需求1项目分析及产品独特利益提炼国贸南便捷交通双机场中心畅达三大城市公园60万㎡城市舞台4.2米自由购绝对价格优势五大业态集群中央繁华都市圈•东五环，直达国贸•京津高速、京沪高速、京沈高速•亦庄线、地铁17号线（规划中）、S6（规划中）•两大机场间中点位置•拥享北部城市湿地公园、中部精品休闲公园、南部城市生态公园•约60万㎡超大体量生活城邦•40-60㎡不限购，空间灵活,面积加倍•单、总价低于竞品•投资、自住均可•万科生活广场|五菜一汤社区商业|乐跑公园|写字楼|Studio|品质住宅•周全城市功能业态，打造繁华都市生活圈•环渤海及京津冀地区经济协作中心区•环渤海总部基地•北京城市副中心•超越北京市区的物业投资价值国家战略板块核心北京城市副中心交通价值居住价值产品价值配套价值区位价值产品价值公园里loft综合价值体系产品支持重新定义北京城市生活，与CBD的国贸，相互呼应，构筑环渤海协作时代的北京城市生活样板。目标人群对位及核心价值主张Slogan，只用于指导创作2.基于理性的感性描摹：介于蒲公英群体与上攀群体之间的人投资：有闲钱，但没多到在市区里投资的程度。强调前景，渴望升值空间。自住：没钱，没资格，但是可以买得起产品。强调实用，渴望即时利好。2目标人群对位及核心价值主张人群总结：正从稚嫩的敢想敢做，变为成熟的肯干能当不仅肩负着事业的重担，而且踌躇满志地组建起家庭即便还没有家庭的负担，责任却已是卸不下的重担不再是蛮干逞能，不顾后果的愣头青和“激进派”而成为目标清晰，沉着干练，稳扎稳打的“革新派”已经初步摸索出让人生不断向上的方法有机会并有能力，向职业生涯或者事业的更高处迈进不论是职位、收入的上升，还是下放到更基层对他们而言，都意味着收获更丰富的经验和资源以备日后“能够担当更大的责任”即使是一时的“下”，也代表着更长远的“上”理智的思考，踏实的行动，乐观的前景使他们甚至成为同龄人中的意见领袖正因为他们的存在，使这一富有希望的青年群体成为富有力量的2目标人群对位及核心价值主张少壮派YoungTurk人生必须向上用一句话来概括他们的未来，就是2目标人群对位及核心价值主张2目标人群对位及核心价值主张人群年富力强，前景乐观的少壮派现在年纪不大，但日后有大作为，成就不断向上区位正在升起的国家与城市战略板块现正形成雏形，将来会很成熟人生必须向上交通极速连接国贸、机场与全城现已初具规模，将来会更方便配套政策支撑，万科开发60万繁华城境现正起步建设，萌发城市的繁茂产品小面积双层loft40-60㎡双层空间，可以往下，更因为可以向上而具有多重价值2目标人群对位及核心价值主张Slogan主推人生必须向上Slogan备选1小有大为，必须向上Slogan备选2多变生活，不断向上Slogan备选3上下自如，总在潮头Slogan备选4拒绝一层不变人生必须向上献给少壮派的……V公社V是英文“胜利”的缩写，符合目标人群追求V公社延续北京万科半岛V公馆系列具有较高的认知度同时在一定程度上延续公园里案名2目标人群对位及核心价值主张人生必须向上献给少壮派的……V·MIV，万科英文名“VANKE”首字母。单独出现又代表“胜利”，是追求成功的终极表达。MI，英文迷你“MINI”的前缀。展现loft空间灵动的特点。2目标人群对位及核心价值主张人生必须向上献给少壮派的……仕界仕：即仕子，意喻富有上进心，实力不俗的少壮派界：是分类法中最高的类别，也是划定空间的疆界仕界：谐音世界，熟词。高端大气，便于传播。2目标人群对位及核心价值主张国家战略板块的都市不动产·东五环地铁旁4.2米自由购产品独特利益点国家战略板块的都市不动产东五环地铁旁4.2自由购理想在这里兑现，生活在这里回归。消费者洞察少壮派：“我拥有实力与机遇，渴望创造自己的世界，但是现实让理想难有作为”产品支持产品价值背书形式首开万科·仕界传播架构重新定义北京城市生活，与CBD的国贸，相互呼应，构筑环渤海协作时代的北京城市生活样板。国贸南便捷交通双机场中心畅达三大城市公园60万㎡城市舞台4.2米自由购绝对价格优势五大业态集群中央繁华都市圈交通价值便捷交通极速世界居住价值城中自然宜居世界产品价值商住皆宜灵动世界配套价值都市舞台繁华世界板块价值国家战略财富世界国家战略板块核心北京城市副中心•东五环，直达国贸•京津高速、京沪高速、京沈高速•亦庄线、地铁17号线（规划中）、S6（规划中）•两大机场间中点位置•拥享北部城市湿地公园、中部精品休闲公园、南部城市生态公园•约60万㎡超大体量生活城邦•40-60㎡不限购，空间灵活,面积加倍•单、总价低于竞品•投资、自住均可•万科生活广场|五菜一汤社区商业|乐跑公园|写字楼|Studio|品质住宅•周全城市功能业态，打造繁华都市生活圈•环渤海及京津冀地区经济协作中心区•环渤海总部基地•北京城市副中心•超越北京市区的物业投资价值人生必须向上指导创作推广使用项目传播推广建议及创意表现3.整体安排时间紧，任务重→多管齐下，互相补充时间05.01-5.3106.01-6.3007.01-07.3108.01-0816节点05.10样板间开放07.19验资08.16开盘乐跑公园开放阶段华美亮相灵动绽放全力蓄势硬广人生必须向上国家战略板块中的都市不动产极速，守时，绝不将就东五环地铁旁4.2米自由购开盘在即繁公园里的都市不动产繁花，繁华，一拍即合事件北京最大手绘围挡画出你的都