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目录2013年7月15日目录刚需蓄力后市维稳1.政策发展—调控持续进行政策稳定可期“新国五条”无疾而终楼市调控持续进行信贷左右购房需求房企融资暂时无忧财税改革任重道远长效机制有待建立城镇化长路漫漫兮远水难解楼市近渴2.土地市场—热点城市交投活跃标杆房企调整策略成交持续活跃市场回复平稳热点城市供求两旺一线地价上涨明显调控大局未变后市稳中有升3.新房市场—一二线成交活跃旅游地产谋破局销售整体活跃三四线城市堪忧供求关系分化存量普遍回落房企扩张谨慎旅游地产趋热4.二手房市场—自住需求充足量价平稳发展“新国五条”收效量价重回平衡城市表现分化改善需求加速入市自住购房主导市场平稳可期5.商业地产—写字楼租赁盘整购物中心租金疾升甲级写字楼租赁盘整商用物业租金尤佳写字楼销售低位反弹商用物业表现平淡新开工面积增速放缓商业需求结构改变作者：程澐、张海清、沈菁、刘渊、张娟、景天碧、徐琼、瞿安新、许芹电话:8621-51787508邮件:ccpr@centaline.com.cn©2013版权声明：本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原集团研究中心”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。摘要2013年7月15日1刚需蓄力后市维稳（1）政策发展—调控持续进行政策稳定可期2013上半年，“新国五条”作为上一届政府楼市调控的收官之举，在引起短暂波澜之后悄然落幕。新一届政府强调经济结构调整，秉持“去行政、重市场”的执政理念，房地产调控长效机制有望稳步建立。然而，在房产税的扩围开征尚需时日，住房保障工程亟需制度完善的现状之下，“限购”、“限贷”等现行的行政调控手段短期内不会退出。另一方面，虽然领导层对经济增速放缓容忍度提高，但李克强总理在7月的讲话中亦强调，应使经济运行处于合理区间，经济增长率、就业率不滑出“下限”，CPI不超“上限”，可见，坚持房地产宏观调控，维持楼市整体稳定仍是后市政策的主基调。（2）土地市场—热点城市交投活跃标杆房企调整策略2012年下半年以来，新房市场销售良好，开发商现金流改善，补充土地储备需求增加；同时，融资环境进一步好转及新一轮调控政策影响小于预期，使得开发商信心回升。在供应量回升的背景下，土地市场自2012年下半年起逐渐回暖。2013年上半年，主要城市土地市场供应加快，成交量随之走出低谷，回复往年行情。但城市间冷热不均，北上广杭等热点城市供求两旺，其他二三线城市则表现平平。预期后市政策仍将保持平稳，2013年土地市场将维持平稳增长态势。（3）新房市场—一二线成交活跃旅游地产趋热上半年全国及主要城市的新建住宅市场总体上延续了2012下半年以来的活跃局面。一二线城市的表现整体优于三四线城市，特别是一线城市，市场存量下降、房价回升，但地方政策也出现收紧迹象，三四线城市则整体表现平平。相对于销售市场的活跃，全国施工建设未见起色，预期下半年市场整体仍将保持平稳。（4）二手房市场—自住需求充足量价平稳发展2013年，多地楼市开局良好，成交持续活跃，价格加速上涨。为稳定房地产市场，调控新政“国五条”应运而生，核心内容包括限购、限贷的升级以及个人所得税从严按照20%计征。受政策影响，3月各地均出现二手住宅成交集中过户现象，随后二手住宅市场迅速降温，价格涨幅有所趋缓。主要城市的自住和改善需求较为充足且长期存在，而信贷的松紧程度将直接影响此类需求的释放。由于中央多次表态将继续支持居民购买首套自住用房，因此预计下半年主要城市二手房市场将有望继续二季度的量价平稳走势。（5）商业地产市场—写字楼租赁盘整购物中心租金疾升相对于住宅市场的活跃表现，商用物业市场上半年波澜不惊。受宏观经济增长放缓影响，甲级写字楼租赁市场出现盘整。由于一线城市消费水平上升，过去几年中商业地产租金涨幅远超甲级写字楼和住宅。受整体经济放缓影响，商业地产新开工量增幅明显下降，预期后市平稳发展。1.政策走势2013年7月15日2政策发展：调控持续进行政策稳定可期2013上半年，“新国五条”作为上一届政府楼市调控的收官之举，在引起短暂波澜之后悄然落幕。新一届政府强调经济结构调整，秉持“去行政、重市场”的执政理念，房地产调控长效机制有望稳步建立。然而，在房产税的扩围开征尚需时日，住房保障工程亟需制度完善的现状之下，“限购”、“限贷”等现行的行政调控手段短期内不会退出。另一方面，虽然领导层对经济增速放缓容忍度提高，但李克强总理在7月的讲话中亦强调，应使经济运行处于合理区间，经济增长率、就业率不滑出“下限”，CPI不超“上限”，可见，坚持房地产宏观调控，维持楼市整体稳定仍是后市政策的主基调。（一）“新国五条”无疾而终楼市调控持续进行今年初在房价上涨预期强烈的风口浪尖下，上一届政府针对楼市调控祭出的最后的一步棋“新国五条”顺势出台。调控手段虽然无甚新意，但调控升级来势汹汹，尤其是二手房交易严格征收20%个税一条，在媒体与业内的过度解读之下对市场产生了强烈影响。买卖双方为了规避额外的交易成本，都赶在地方细则落地前的政策真空期完成交易，加之春节期间积累的购买力，3月份二手房市场成交量迅速井喷。然而，与之前几轮调控相似，中国房地产市场的调整效果直接取决于两级政府间博弈，以及地方政府的执行尺度。时值政府换届的节点，地方政府对“新国五条”的响应明显缺乏动力。政策徒有虚名后续执行乏力“新国五条”雷声大雨点小。“限购”方面，虽然中央明确了“限购”收紧的尺度，但响应者寥寥。从各地公布的房价控制目标来看，除北京、上海要求保持房价稳定外，其余城市均为人均可支配收入实际增幅，诚意不足。而一线城市由于房价上涨压力大，除上海之外，北京、广州、深圳三城均采用了行政“限价”手段，官方或正式发文，或通过严控预售审批、价格备案、土地出让环节源头把控等手段来调节上市节奏和价格走势。然而，采用“限价”这类行政手段人为遏制供应毕竟不是治本之举，尤其对于供不应求的一线市场，一旦预售限制放松，成交量价反弹明显。对于20%的个税，大部分城市在细则中只是一笔带过，刻意弱化。北京是唯一提高个税征收标准的城市，但减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后，实际税收成本已远远低于预期。据中原地产测算，扣除相关税费后按20%征收个人所得税额约占成交价的4%-6.5%。20%的个税难以顺利执行的原因，一是，部分城市二手房评估系统不成熟，没有征收的技术条件；二是，对于一些历年来房价涨幅有限的三四线城市，按原价的1%-3%和按差额20%来征收无太大差别；三是，对于需求旺盛的热点城市，提高交易成本将导致市场成交骤降，地方政府没有执行的动力。楼市调控继续未来大势趋稳2013年度中央经济会议提出，在经济增长下行压力和产能相对过剩矛盾有所加剧的现状下，今年的经济工作要把握好稳中求进的总基调，利用市场手段推动结构调整，支持实体经济。之后，央行、证监会、银监会、保监会等各金融监管部门的工作会议在维持宏观经济基本稳定的前提下都透露出“去行政，重市场”的改革取向、“轻经济增速，重结构调整”的发展思路。“去行政”是一个长期过程，难以立竿见影，可以预见楼市宏观调控短期内仍然不会退出。但中央政府表明了“去行政”的态度与执政思路，至少透露出后市再次升级行政调控的可能性不大，将继续现行的“限购”、“限贷”等政策。上半年房地产市场势头良好，下半年若无政策加码，预计市场或将保持平稳发展。1.政策走势2013年7月15日3表1-1一线城市房价管控情况列表城市2013年房价控制目标时间限价措施北京全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。2013/4/10北京市住建委官员公开表示，北京新建楼盘申请预售的报价不能明显高于此前成交价格，与周边同类品质楼盘，政府会对报价进行引导和指导。2013/4/22北京市政府官员解读商品房行政限价管理政策“双轨管理”模式，即符合自住、改善型需求的普通商品房纳入“限价房序列”管理；包括高端项目在内的非自住、改善型商品房，则划入“价格监管和预售引导序列”。2013/5/24北京市国土局人士透露，今年拟对300多公顷住宅用地试行“限房价、竞地价”的出让方式，下半年将开始落实，约占全年商品房用地供应总量的45%。深圳全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。2013/3/12深圳调控实行“限涨令”，要求2013年深圳每个新盘的月成交均价，环比零增长。2013/3/13深圳市规划和国土资源委员会公开回应，深圳并未出台新的“限涨令”政策，引导房地产开发企业理性定价的调控机制在深圳已实行两年。目前在近期房价出现异动的情况下，深圳加强预售许可管理，引导开发企业理性定价。广州新建商品住房（不含保障性住房）价格涨幅要低于我市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。2013/4/24广州市国土房管局《市国土房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》明确，广州全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，开发企业必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证。上海新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。—资料来源：中原集团研究中心根据公开资讯整理（二）信贷左右购房需求房企融资暂时无忧信贷环境的松紧对房地产市场的影响立竿见影。今年上半年，房地产市场回暖，加之“新国五条”及各地细则具体落实前出现的二手房需求集中爆发，进一步推升了房贷需求。年初银行贷款额度充足，个人住房贷款增速明显。央行数据显示，3月底，个人住房贷款比年初增加4162亿元，同比多增2860亿元，维持了市场繁荣。另一方面，上半年房企融资宽裕，开发投资增速回升，各大开发商加速对热点城市优质地块的储备。然而进入6月，货币市场流动性骤然收紧，“钱慌”蔓延，以银行压缩贷款为主要表现形式，直接影响到个人住房按揭贷款的发放，并导致房企融资成本走高。银行流动性紧张信贷收紧入市受阻随着市场成交的火热，4月以来，各地陆续开始收紧公积金贷款。4月北京发布住房贷款政策调整的通知，分别将二套房商贷与公积金贷款的首付比例提高到七成。公积金贷款首套房资格认证标准相应收紧，严格按照“认房又认贷”执行。之后厦门亦将公积金政策收紧，二套房首付比例上升至六成，严格执行“认房又认贷”。6月以来，受年中流动性紧张影响，银行放贷额度紧缩，房贷政策也进一步收紧。据中原地产调研，上海、北京、广州、深圳四大一线城市，银行放贷尺度均有收紧。大部分银行已将首套利率折扣提升至9折及以上，少量优质客户或仍能拿到85折利率。其次，银行放款速度放缓，申请难度加大，部分银行采取每日每月定额发放，而另一些每月月初定额发放贷款的银行，在月中已基本停贷。短期来看，购房者受资金制约，入市节奏被迫延缓，可能影响到整个第三季度的成交表现。然而，此次“钱慌”是由银行资金错配问题造成，并非整体货币供应量短缺，当前我国货币存量超过百万亿，此轮“钱慌”作为银行季节性流动性紧张，更多地应被看作是一种短期异常波动。个人房贷作为商业银行的优质贷款之一，依然是各家商业银行争夺的对象和目标。房贷收1.政策走势2013年7月15日4紧的现状会随着银行逐步走出流动性困境而得以好转。加之，李克强总理6月在国务院常务会议上也明确指出“支持居民家庭首套自住购房信贷需求”，这表明，总体而言对首套房贷款的支持力度仍存，自住需求依然可以优先得到信贷的保障。大型房企资金充裕后市融资环境稳定