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石家庄市中高端房地产市场调研（城市别墅、Townhouse）——雪夜独听风2006年7月目录别墅的基本概念、标准姿态和类型石家庄“别墅”市场的起源和发展石家庄“别墅”项目主要分布区域石家庄“别墅”市场主要项目调研石家庄“别墅”市场消费群体分析别墅——乡村、山水间，不经常去的家一、别墅的基本概念■别墅由拉丁文“Villa”翻译而来，在古罗马时代是指庄园式的住宅。■国内现在常说的“别墅”，其实涵盖了国外的两种物业类型：一种是House，直译成中文就是“房子、住宅”（国内市场上大多数是这种）一种是Villa，即“庄园、城堡”，是有钱人建造的、华丽而巨大的乡村住宅。真正意义的“别墅”一般具备以下要素：第二居所位于真正的乡间独立建筑占地面积大单独设计用于休闲或秘密事务可能带有历史文化内涵二、别墅的标准姿态阳光生活享受阳光的最好方式是到郊外，别墅最大优越之处是可避开城市水泥林子，坐在家中便可享受从屋顶天窗透射进来的温暖阳光。独门独院、见天见地是别墅建筑的基本形式有山有水仁者乐山，智者乐水，靠山依水是中国人的传统情结。别墅作为第二居所，不论使用者的目的是什么，总是以休闲为主，所以山水是离不了的。运动空间生活在山水之间，还要有休闲运动的场所，这是现代人对别墅内涵的延展。现代别墅要想保证有一个健康的环境，不仅仅是硬件设施的跟进，还应该有足够的活动空间。人文环境著名别墅都有历史可言。名胜古迹和旅游佳地，还需要有历史的人文景观相配。这才能使别墅成为可传承的建筑。交通便利现代人的生活节奏是快的。别墅作为亲近大自然的居所，既要远离城市的喧嚣，但也不能游离于城市之外。选择车程一小时之内，保证便利交通是别墅很重要的一个标准。国际通行的建筑别墅“5S”标准：1、景观（Scenery）——别墅一般都依山傍水而建，不仅有优美的自然景观，而且还要有私家花园，使居住环境与自然融为一体。2、逸事（Story）——别墅周边应有浓郁的人文气息和悠远的历史沉淀，充分体现社区人杰地灵之底蕴。3、阳光（Sun）——别墅选址大多在市效或远郊，有天有地，或接景造物，或依山傍水，与大自然相得益彰，阳光更是相伴左右。4、运动（Sport）——运动是健康的保证。别墅作为一个极具个性化（尖端）的消费产品，无论是在室内或室外，都应有充足的自由休闲和活动空间，让业主充分展现自我。5、溪流（Stream）——自古人们就有靠水而居的习惯，水能给人带来灵气和财运，别墅建造往往也因有溪流（河渠）而倍显尊贵。1.建筑造型雅致美观、独幢独户，庭院视野开阔，花园树茂草盛，房屋周围有较大绿地，有的依山傍水、景观宜人，住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感。2.别墅内部设计得体，厅大房多，装修精致高雅，厨卫设备齐全，通风采光良好。3.有附属的汽车间、门房间、花棚等。4.社区型别墅应该是整体开发建造的，整个别墅区有数十幢独户别墅住宅，区内公共设施齐备，有中心花园、水池绿地，还设有高档会所、健身房、文化娱乐中心及购物场所等。现代意义“别墅”的建筑特点㈠、独栋别墅(Villa)三、国内别墅的分类■独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，私密性强；■房屋周围一般都有面积较大的绿地、院落；■定位多为高端产品，市场价格较高；■是别墅建筑的终极形式，也是别墅历史最悠久的一种。独栋别墅(Villa)实景图片㈡、联排别墅(Townhouse）■有天有地，每户独门独院，设有1～2个车位，还有地下室；■由几幢小于三层的单户别墅并联组成，每几个单元共用外墙；■有统一的平面设计和独立门户，户型设计丰富，前卫有特色；■每户建筑面积一般在200～250平米之间；■注重项目选址，交通比较方便，尽量亲地、亲绿、亲水；■价位较低，为中产阶级及新贵阶层度身定造。联排别墅(Townhouse）实景图片㈢、双拼别墅（Twofamilyhouse）■介于联排、独栋别墅的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成；■建筑外观更生动，三面采光，居室窗户多，通风好，便于观景；■与联排别墅相比，除了有天有地，有独立院落外，最关键的是降低了社区密度，增加了住宅采光面，拥有更宽阔的室外空间；■与独栋别墅相比，在保证拥有私家花园的基础上，增强了户外空间的交流，使私家小环境融合入社区大环境。■改变了Cityhouse和Townhouse兵营式排列的呆板布局。双拼别墅（Twofamilyhouse）实景图片㈣、叠拼别墅(Cityhouse）■是Townhouse的叠拼式延伸，在综合情景洋房和联排别墅特点的基础上产生，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成；■一般为四层带阁楼建筑，叠下有花园、半地下室，叠上有露台、屋顶花园，虽没有见天见地，但优势不减，甚至更灵动宜人；■可克服联排别墅面宽窄、进深长的缺点，立面造型更丰富；■多定位为第一居所，面向的消费群体是中产阶级，而非真正意义上的富人，其稀缺性、私密性较单体别墅要差一些。叠拼别墅(Cityhouse）实景图片㈤、空中别墅(Penthouse）■指位于城市中心地带，高层楼顶端具有别墅形态的跃层住宅；■发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型；■与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，有较大的市场竞争力；■其挑高层高，一般住宅层高2.7～2.9米，空中别墅的标准是3米多（3.1、3.3、3.6米），通风更顺畅、采光度更好。空中别墅(Penthouse）实景图片业内：石家庄不需要“别墅”四、石家庄“别墅”市场的起源■起源（上世纪90年代初期）：城里的农民屋，品质一般，命运坎坷。代表项目：华闻别墅——出师未捷身先死，成了半拉子工程华兴别墅——被推到夷为平地，改建为普通住宅卓达别墅——品质不敢恭维，至多算低层住宅楼■挣扎（上世纪90年代后期）：伪城市别墅，规模偏小，销售漫长：代表项目：西山别墅——号称是污染最严重城市的一方净土，销售长达10年三宏别墅——公寓中夹杂，以绿地为景观，多年滞销，改头换面北苑别墅——私密性无保证，低价位，销售缓慢，至今官司缠身消费者：石家庄无“别墅”石家庄早期“别墅”项目分布情况1999年高调推出曾一度引领市场与公园亲密接触典型的城市别墅五、石家庄“别墅”市场的发展■2001年——蟠龙湖“碧水别墅”：第二居所（省会第二居所开发元年）■2003年——开发区“温泉嘉苑”：Townhouse（投石问路，销售佳）■2004-7-18——“纳帕溪谷”：纯Townhouse（首个成熟house大盘）2004-10-1——“天籁·山水清音”：5S标准别墅（号称达标的别墅）2004-11-8——植物园“原乡”：原野乡村别墅（省会首个乡村别墅）■2005年——“阳光河谷”：5＋2生活方式（重视景观规划和长远经营）2005年——“心海假日Ⅱ”：空中木屋别墅（有创新意义的城市别墅）■2006年——温塘“乐城”：汤house（快乐居住理念，打造娱乐山水）起步晚，起点较高，单个项目规模小，概念层出不穷，品质参差不齐石家庄市区内开发“别墅”项目分布六、石家庄“别墅”项目分布区域西南版块龙凤湖封龙山宜居气质：青山绿水天籁·山水清音西山版块龙泉寺抱犊寨宜居气质：高山名刹西苑、优山美地蟠龙湖版块蟠龙湖宜居气质：湖光山色江山墅、月光溪谷西北版块植物园滹沱河宜居气质：水美树绿原乡、纳帕溪谷东南版块开发区东三环宜居气质：高贵便捷蓝郡、水榭花都温塘版块温塘镇宜居气质：温泉养生阳光河谷、乐城康馨园/竹影草堂天籁·山水清音天山·观澜豪庭燕都·春江花月长城·知本时代抱犊寨西苑小区卧佛山·优山美地华兴·伴山云庭清幽峪·锦绣山城麟凯·江山墅燕都·月光溪谷天山·龙湖湾佳信·碧水别墅群益·麓港小镇圣地亚·水岸生活馆泊岸·南山原乡·乡村别墅纳帕溪谷卓达·西海岸江南新城林溪小镇顺驰·蓝郡盛宏·温泉嘉园天山·水榭花都心海假日木屋别墅天福瑞·香槟小郡卓达·太阳城阳光河谷千百度·澜珊乐城水印长滩温泉桃花城温塘清清世界神池花园莱茵假日㈠、西南版块项目：5个七、石家庄主要“别墅”项目调研■龙凤湖：按国际通行的5S别墅建造标准，应是省会附近含金量最高、也是唯一的区域，其植被和后天形成的环境甚至优于蟠龙湖。距市区9.3公里，15分钟车程，生活情调瞬间改变，离尘不离城。可惜，早期建设缺乏统一规划，个人、单位圈地自建别墅和度假村，加之后来开发的项目各自为战，品质参差不齐，使一块好地被糟蹋了，形成现今“好山好水缺好项目”的尴尬。虽然2004年“天籁·山水清音”多少改变了该版块别墅粗制滥造的局面，但规模小、配套少、人气差的现实仍是其难以逾越的坎，所以销售一直不温不火。■封龙山：历史文化名山，山势巍峨、文化积淀丰厚，适合开发“山居别墅”。卓达曾在此运作“松下听涛”、“陶然山居”别墅项目，后不了了之。编号项目名称项目地址开发商项目类型总占地(亩)总面积(m2)总户数项目现状开盘时间现销售均价(元/m2)B101天籁·山水清音龙凤湖南岸嘉禾房地产联排、独栋22561333208一期入住二期封顶Ⅰ：04-12-18Ⅱ：05-09-21联排：2700双拼：3000独栋：3300B102康馨园别墅龙凤湖北岸石市广告公司联排、独栋一期入住二期筹建2003年初联排：1800B211长城·知本时代（三宏别墅）红旗大街南头汇宁街6号长城房地产联排、独栋多层、高层11633000500现房2002-01-28250：120万400：260万均价：5000B212燕都·春江花月新石中路166号燕都房地产28套联排1栋独栋14栋高层180251500291140在建别墅计划10月开售2006-03-25高层：3500当前：3700B213天山·观澜豪庭裕华西路南侧原动物园南天山房地产4+1花园洋房7层板、17层55110000在建尚未开盘内部预定洋房：4500高层：3600西南版块“别墅”项目情况简表综合分析：1、此区域(龙凤湖)消费者能认可的别墅价格在3000～3300元，总价款60万元左右2、火车站南迁、三环、南水北调、火炬创业园、龙凤湖高尔夫学校是开发利好石市中高档楼盘个案调查简表2006-SF-B101项目概况项目名称物业类型工程现状总占地建筑面积容积率绿化率总户数天籁·山水清音Townhouse1、2期建成225亩61333m20.4062%208户开发团队开发商建筑设计景观规划营销推广嘉禾房地产天马国际建筑设计公司中美天马国际建筑设计蓝色海洋售价变动情况(元/m2)项目相关情况说明类型时间均价规划形态三层联排、双拼别墅为主，9套独栋别墅，1栋四层普通公寓楼联排06-06-032700主力户型联排(179、190、205)、双拼(229、255)、独栋(360～598)双拼3000建筑特点欧式造型、检阅风格、斜坡屋顶、观景露台、恬静院落独栋3300配套情况千平米水岸会所、网球生活馆；600亩湖面、211公交车公寓06-06-032050项目卖点真正达标的别墅项目、健康楼盘山水间的生态景观别墅联排05-12-142300推广主题山水可传世、人生有清音景观生活建筑、水岸园林别墅双拼2600主要客源市区西南部中产阶层，鹿泉及铜冶私营企业主独栋2800综合评价龙凤湖开发环境已乱，配套设施严重不足，人气差，销售一般天籁·山水清音实景图片（2005年）春江花月别墅规划效果图（2006年）春江花月定位为中高档项目。总占地180亩，规划总建筑面积25.15万平米，绿化率61.9%，小区规划有齐全的内部配套设施：小学、幼儿园、多功能双主题会所、临街商业、综合楼、社区活动中心、医疗等。小区实行人车分流，是石家庄少有的高停车位率住宅小区（达81.6%）。该项目采用区内造景和区外借景相结合的手法，营造多年原生树木景观中轴贯穿南北。沿景观带布置有28套联排别墅和1套独栋别墅，别墅为现代简约风格设计，每户都有临水景观平台。目前，别墅尚未开盘，参照同区域知本时代及顺驰·蓝郡，其价格应在7000元以上天山·观澜豪庭4＋1洋房效果图（2006年）该项目占地54亩，位处原动物园南侧，规划总建筑面积11