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钦州白石湖项目钦州商业市场调研报告145老城区中心商圈3钦北新城商圈2钦州商圈特征6个商业集群地6商业数据：业态、租金楔子写在前面Foreword调查地点：钦州市钦州湾大道、人民路、南珠西大街、南珠东大街、新兴街、新阳街、向阳街、木井街、子材西大街、永福西大街、文峰路、新华路、一马路、二马路等十四条街道的商业网点，及协盛商业广场、联达广场等主要商业物业。调查方式：问卷调查、同行交流、暗访物业、文献查阅；调查时间：2010年6月18日—6月24日（历时7天）；调查对象：各主要街道过往市民、商铺的经营者。PART-1楔子145老城区中心商圈3钦北新城商圈2钦州商圈特征6个商业集群地6商业数据：业态、租金楔子社会消费品零售总额钦州交通组织钦州市商业业态比例钦州市商业业态布局757.01145.0995.445.330200400600800南宁钦州北海防城港2009年社会消费品零售总额（亿元）2009年，南宁市全市社会消费品零售总额和增速均居全区第1位，总额达757.01亿元，增长19.8%。钦州市消费品市场迅猛发展，全市社会消费品零售总额145.09亿元，增长19.8%，增幅与南宁市并列广西全区第1位。北海市社会消费品零售总额95.4亿元，增长19.1%，增幅排全区第7位。防城港市消费品市场平稳增长，全市社会消费品零售总额45.33亿元，增长18.8％，增幅排全区第12位。PART-2钦州商圈特征来源：广西统计局社会消费品零售总额2010年1-4月钦州市消费品市场运行情况分析据初步统计，全市累计完成社会消费品零售总额57.06亿元，同比增长18.54%，增幅比一季度提高0.45个百分点。一、消费品市场运行的主要特点：（一）城镇销售占据市场主导1-4月，全市城镇市场实现零售额50.2亿元,同比增长19.02%，占全市社会消费品零售总额88.0%，其中城区实现零售额17.59亿元，同比增长20.53%。乡村市场实现零售额6.8亿元，同比增长15.14%，占全市社会消费品零售额的12.0%。（二）批发零售业保持较快增长，住宿餐饮业增势平稳今年以来，全市各地商家紧紧抓住年后城乡居民消费热情高涨的势头，加大营销力度，开展了一系列丰富多彩的促销活动，推动消费品市场的较快增长。前四个月，全市批发和零售业实现零售额53.53亿元，同比增长18.77%，增幅高于全市社会消费品零售总额增幅0.23个百分点，占全市消费品零售总额的93.8%。1-4月份，全市住宿餐饮业继续保持平稳增长，累计实现零售额3.53亿元，同比增长15.16%。PART-2钦州商圈特征来源：广西统计局社会消费品零售总额PART-2钦州商圈特征钦州公共交通发展迟缓，在全市运行的公交车均为12座的小巴士和16座的中巴士，每线路总运营车辆只有10辆车，发车间隔为30分钟。这在一定程度上限制了钦州商业的发展，人不流动，如何促进商业消费？钦州市公共汽车线路1路：三中（首末站）经五马路→人民路→钦州湾大道至汽车北站（首末站）2路：城东市场（首末站）经南珠东大街→新兴路→人民路→南珠西大街之师专（首末站）3路：黎合江（首末站）经金海湾东大街、南珠东大街、南珠西大街、钦州湾大道至汽车北站（首末站）5号：行政中心（首末站）经永福东大街、永福西大街、文峰北路、建设街、人民路、二马路、文峰南路、钦沙公路至沙井港（首末站）7路：久隆路口（首末站）南北二级公路、钦州湾大道、南珠西大街至师专（首末站）8路：行政中心（首末站）经永福东大街、永福西大街、钦州湾大道、新阳街、兴业路、明阳街、新华路、新兴街、南珠西大街、人民路、新兴街、文峰南路、南珠西大街至师院（首末站）9路：油路（首末站）经南珠东大街、南珠西大街、人民路、二马路至体育场（首末站）19路：广电中心（首末站）经银河街、钦州湾大道、永福西大街、文峰北路、南珠西大街、人民路、新兴街、文峰南路、金湾西大街至钦防旧公路至师院（首末站）26路：南方宾馆（首末站）至钦州湾大道、南珠西大街、安州大道、金海湾东大街、进港公路至钦州港正元大酒店（首末站）38路：汽车北站（首末站）经钦州湾大道、一马路、至中山公园39路：矿务局（首末站）经南北二级公路、钦州湾大道、人民路、一马路至中山公园（首末站）钦州交通组织PART-2钦州商圈特征8钦北新城商圈五金机电设备专业市场商业街老城区中心商圈入城路商业街老城区中低档零售商业区IT/办公用品商业街摩托车专业市场商街钦北新城商圈：由钦州湾大道北段、永福西大街、文峰北路构成。白海豚国际大酒店、联达商业广场、华润万家，KFC和麦当劳进驻此区域。老城区中心商圈：由人民路北路、建设路，新兴街中段和天涯路、白沙路部分构成。核心是协盛商业广场、恒基商场区域。市中心综合商圈两大核心商圈6个主要商业集群全市主要街道除大型商场外，有近千家20～60㎡的商铺，含概了零售、餐饮、娱乐等各种业态。各业态细分为：零售业：日杂、超市、服装、珠宝首饰、家电、数码手机、家俱、五金建材餐饮业：快餐店、大排档、商务餐厅服务业：酒店、美容美发、洗浴休闲中心娱乐业：网吧游戏室、KTV夜总会PART-2钦州商圈特征钦州市商业业态比例零售业日杂33%超市3%服装25%家电5%珠宝首饰1%数码手机15%家俱8%五金建材10%日杂超市服装珠宝首饰家电数码手机家俱五金建材餐饮业快餐店60%商务餐厅7%大排档33%快餐店大排档商务餐厅娱乐业网吧游戏室39%KTV夜总会61%网吧游戏室KTV夜总会服务业酒店24%洗浴休闲中心29%美容美发47%酒店美容美发洗浴休闲中心备注：经营面积为表述1、超市分布区域在钦州，超市主要集中在市中心两个商业圈，除华润万佳能做到种类齐全外，其余超市经营规模较小。PART-2钦州商圈特征钦州市商业业态布局2、服装行业市场情况：服装类在钦州零售业中占有25%的市场份额，各大卖场均以服装为主营商品，特别是协盛广场周边商业步行街，人民路一带，街道两旁店铺均以服装销售为主力，在服装种类中又以国内运动品牌居多，服装款式偏向中低端消费群体。由于该区域周边有多所学校，导致该区域商业业态以运动类服饰为主。PART-2钦州商圈特征钦州市商业业态布局PART-2钦州商圈特征3、珠宝首饰分布区域市场情况：珠宝首饰类商品占钦州零售业市场份额最小，仅1%，但其销售情况非常可观，这些金店主要分布于各大商场以及人民路一带，从分布区域上看，这些铺面地理位置优越，同时所承受的租金非常高，只有高利润才能支撑高租金，可以想象珠宝首饰在钦州市场的受宠程度有多大。钦州市商业业态布局PART-2钦州商圈特征钦州珠宝首饰店主要分布在人民路两侧，赛格广场和华润万佳一层，主要品牌为周大福、周六福，其余均为“山寨版”牌子，除了赛格广场的经营人气较为惨淡外，其余店铺客流量均较大，侧面也反映了钦州消费水平其实相对较高。3、珠宝首饰分布区域钦州市商业业态布局PART-2钦州商圈特征钦州市商业业态布局4、家电卖场情况市场情况：钦州商业市场家电业占零售类的5%，市场份额较小，国美作为专营家电卖场入驻钦州，无论是家电的种类还是品牌，都可谓是钦州家电市场最大，除国美外，钦州市几大商场，如华润万佳、协盛商场一层、商业大厦三层均有家电销售区域，家电总类也较齐全，但是除华润万佳外，其他商场经营规模较小，不足1000㎡，经营状况也远比不上国美和华润万佳。PART-2钦州商圈特征钦州市商业业态布局5、IT/数码/手机卖场情况市场情况：该业态占有一定的市场份额，IT数码类产品多集中在新兴街一带约30家30～50㎡店铺以及约1300㎡赛格数码科技广场。手机卖场有60%以上集中于人民路到钦州湾大街南段，数量之多，竞争之激烈。PART-2钦州商圈特征钦州市商业业态布局6、家俱卖场情况市场情况：家俱卖场主要集中在钦州湾大道北段，红海豚家俱商业广场商业面积约8000㎡，裕丰家私城也有约3000㎡，加之临街大大小小个种家俱品牌店铺，整个钦州湾大道北段有将近15000㎡家俱商业。金海湾家居广场也是钦州较大的家俱商场，商业面积约8400㎡。全友家私是钦州最为高端的家居市场，商业经营面积约为4000㎡PART-2钦州商圈特征7、五金建材分布情况市场情况：五金建材销售零售业在钦州市商业中占有一定的比重，几乎各个街区都分布有五金建材的经营场所，竞争惨烈可想而知。钦州市五金建材零售业经营场所约60％以上集中于钦州湾大道和珠南西大街上。此现象的出现主要原因有是钦州现正处于一个快速发展的阶段，随之而来的是房地产的开发，因而需要大量的五金建材类商品。但是该业态都是20～60㎡之间的临街商铺，租金在50元/㎡左右，目前还为出现一个真正意义上一站式专业五金建材市场。钦州市商业业态布局PART-2钦州商圈特征8、餐饮市场情况：整个钦州市快餐米粉店占了60%的餐饮市场，装修简单，经营面积小，商务型餐厅仅占餐饮市场的7%，随着钦州的发展，更多的商务人士会到钦州洽谈，高层次类型商务餐厅在钦州极为缺乏，这是市场一大空白。以赛格广场为例，餐饮类除禾米饭中型餐饮外，已无其他大型餐饮，现在禾米饭经营状况良好，钦州对中高端，特别是就餐环境好的中高端餐饮市场需求量很大。钦州市商业业态布局PART-2钦州商圈特征8、餐饮店名位置面积内饰经营状况麦当劳华润万佳约300㎡偏向童趣人气较旺肯德基赛格广场约300㎡温馨暖和人气略低分析：麦当劳与肯德基同时作为两大卖场的主力店，提升了卖场的形象，作为世界餐饮连锁，两店无论是店面装修还是服务质量都属一流水平，但是总体经营状况看，麦当劳的人气相对较旺，其原因在于麦当劳很好的得到华润万佳的依托，在商场内设有儿童游乐区，吸引了大量儿童，家长愿意带孩子到此消费；其次，麦当劳有近30米的沿街橱窗，能吸引步行顾客，提高顾客消费欲望。肯德基则是以大型圆桌安排座位，主题偏向于家庭、朋友聚会。钦州市商业业态布局PART-2钦州商圈特征9、娱乐场所分析市场情况：娱乐业在钦州商业业态中所占比例最小，仅占所有商业业态的2%，消费过于极端化，例如高端消费的是白海豚广场周边装修高档的娱乐场所，低端消费就是类似于老商业区一马路的网吧。整个城市没有相对消费较便宜且品质较好的娱乐场所，（如大型量贩式是KTV娱乐连锁），年轻群体是未来消费的主要力量，这一群体不可无视。钦州市商业业态布局10、金融业钦州金融业比较集中于永福西大街，随着钦州经济的快速发展，金融业在钦州开始了质的飞跃，各大银行纷纷进驻钦州，不仅传统的工商、交通等银行在此发展金融业务，北部湾、兴业等银行也加入到钦州，只有市场前景看涨，才会吸取如此多的金融巨头来到钦州，金融的变化给了钦州商业一个明确的信号，钦州商业在不久的将来必会迎来新的辉煌。市场情况：钦州市商业业态布局PART-2钦州商圈特征Value价值钦州拥有商业发展的市场巨大潜力——城市经济高速发展、城市人口急速扩容、保税港经济带来的商业消费力等。钦州商业现状多为大众型商业消费，高档甚至豪华型消费场所稀缺。需要钦州政府更多的资金用于交通组织，缩短各个经济区域、人口居住点的通勤时间，便捷向商业中心输送消费人流。钦州商业缺少一个形象城市功能PART-2钦州商圈特征145老城区中心商圈3钦北新城商圈2钦州商圈特征6个商业集群地6商业数据：业态、租金楔子基本商业业态及构成联达商业广场华润万家PART-3钦北新城商圈基本商业业态及构成商业群名称街道名称主要业态街区主要商业网点简介钦北新城商圈钦州湾大道北段永福西大街文峰北路该街区业态分成两部分：一是五金建材，二是提供社区型商业，满足人民日常需求1、由于该商业群是个新兴的商业区，拥有众多在建楼盘，再者，其作为入城的主要道路之一，在钦州湾大道北段皆为五金建材及装潢装修的商铺：此类商铺共有139家，占零售类总数的53％。2、联达商业广场（原赛格广场）是个商住一体化现代商业城。其涵盖步行街、百货、住宅、酒店及写字楼，经营状况良好。3、华润万家是目前钦州商品种类最为齐全，货品档次最高的卖场，深受广大钦州市民喜爱，人气旺，经营状况最好。商业群名称主要消费群体构成消费群体成因钦北新城商圈1.该商业群的常住居民2.入城来往司机3