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关于印发《中海地产工程竣工质量验收移交工作指引（试行）》的通知各子公司：为构筑中海地产工程质量管理体系，逐步完善公司工程质量管理制度，提高工程质量管理的程序化、标准化，维护和提升中海地产品牌形象，特制定《中海地产工程竣工质量验收移交工作指引（试行）》，现予印发。本指引供地区公司参照使用，非强制标准。请各地区公司在实际工作中，根据本地区实际情况，进一步丰富完善，制定出适合本地区的标准工作指引并遵照执行。执行过程中有何意见或建议，请告知股份公司发展管理部（联系人：李建生，电话：0755－82950950，电邮：ljsh@cohl.com）。特此通知附件：《中海地产工程竣工质量验收移交工作指引（试行）》二〇〇六年三月二十三日中海地产股份有限公司项目发展管理工作指引-1-PMD13中海地产工程竣工质量验收移交工作指引（试行）１．目的为构筑公司工程质量管理体系，逐步完善公司工程质量管理制度，提高工程质量管理的程序化、标准化，维护和提升中海地产品牌形象，特制定此工作指引。２．定义及适用范围2.1工程竣工后的质量管理工作顺序，分为“工程竣工质量验收”，“物业接管质量验收”，“小业主入伙质量验收”三部分；2.2适用于地区公司竣工验收项目。３．原则本指引供地区公司参照使用，非强制标准。请各地区公司在实际工作中，根据本地区实际情况，进一步丰富完善，制定出适合本地区的标准工作指引并遵照执行。４．工程竣工质量验收４.1工程项目完工后，地区公司项目部要求监理单位配合施工单位组织进行内部初验收，检查有关的工程技术资料包括隐蔽工程验收记录、施工图纸，分项工程验收记录等资料是否齐全准确，进行建筑物实体工程质量检验，发现问题及时处理，并要求施工单位做好分包工程竣工初验收记录报告。４.2监理单位签署初步验收审核意见，存在的问题由施工单位及相关责任人及时整改，合格后监理工程师签署初验合格意见，并报地区公司项目部。４.3施工单位书面通知地区公司项目部申请验收。４.4地区公司在收到施工单位《工程竣工验收申请书》后，由发展管理部中海地产股份有限公司项目发展管理工作指引-2-准备相关工程竣工验收标准文件，尽快组织工程竣工验收。４.5地区公司发展管理部须在准备工程竣工验收７个工作日前将验收工程内容、范围、时间以及参加验收人员名单等有关事宜书面通知负责该工程的政府工程质量监督部门。４.6公司发展管理部负责牵头组织，申请地方政府地区工程质量监督部门（质检站）参加，由质检站、公司项目部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方面专家组成验收组，制定验收方案。４.7监理单位配合施工单位向地区公司发展管理部提交相关工程竣工资料，并做好工程现场验收准备。４.8地区公司组织工程竣工验收。4.８.1项目部、勘察、设计、监理和施工单位，分别汇报工程合同履行情况以及工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。4.８.2验收组审阅工程档案资料，其中包括工程技术资料、隐蔽工程验收记录、分项工程验收记录、施工图等。4.８.3验收组实地查验工程质量。4.８.4工程实体质量验收的具体要求见附件PMD13-１。4.８.5由地区公司主持，包括政府工程质量监督部门参与，对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程验收意见。４.9工程竣工验收如未通过，验收组应协商并提出解决方案，并通知有关各方立即整改，确定再次验收的时间。４.10工程竣工合格后，地区公司项目部要确定竣工日，发展管理部要提出工程竣工验收证明书，其中应包括施工、勘察、设计、监理各单位质量竣工报告以及施工单位工程质量保修书和其他有关文件。４.11在通过地区公司组织，地方政府工程质量监督部门参加的工程竣工验中海地产股份有限公司项目发展管理工作指引-3-收后，发展管理部向地方建筑业管理部门申请出具验收备案证书。５．物业接管质量验收５.1物业接管验收是地区公司内部工程竣工验收后，将物业移交物业公司着手实施物业管理，而进行的物业实体再检验和物业资料移交。５.2地区公司项目部在工程项目竣工后，需书面提请物业公司对物业接管验收。５.3物业接管质量验收准备工作。５.3.1成立物业验收组５.3.1.1由地区公司项目部组建有项目、监理、物业、施工等单位参加的验收组。５.3.1.2验收组人员名单、分工架构根据验收物业的面积、时间要求以及验收难易程度确定。５.3.1.3物业、监理、施工的内业资料管理人员负责接管物业的产权、工程、设备竣工资料的验收移交工作。５.3.1.4项目、监理、施工、物业的各相关专业工程师具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。５.3.2物业验收前的准备会５.3.２.1验收组召开验收前的准备会，确定交接范围、内容、时间、进度等。５.3.２.2确定物业接管验收标准：接管验收应分户进行验收，主要是观感验收和使用功能验收，侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求。５.3.２.3接管验收标准和验收方法：验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。验收方法为观感验收法和使用验收法。中海地产股份有限公司项目发展管理工作指引-4-５.3.3准备好接管验收记录表格：《房屋本体移交验收记录表》《房屋本体移交清单》《共用配套设施移交验收记录表》《共用配套设施移交清单》《机电设备设施移交验收记录》《机电设备设施移交清单》《物业产权资料移交清单》《工程技术资料移交清单》《工程图纸移交清单》５.4交接验收过程５.4.1资料交接工程技术资料及图纸的交接主要包括《工程技术资料移交清单》（见附件PMD13-２）、《工程图纸移交清单》（见附件PMD13-３）、《物业产权资料移交清单》（见附件PMD13-４）及说明文件。对于资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，地区公司项目部应当立即正确真实补齐资料，要求责任方一般问题３天内解决，重大问题７天内解决。必要时地区公司发展管理部协助解决。５.４.１.1物业产权资料：(1)项目开发批准报告；(2)规划许可证；(3)建设工程用地许可证；(4)土地使用合同；(5)建筑开工许可证；(6)用地红线图；(7)拆迁安置资料；(8)预售、销售许可证。５.４.１.2政府验收合格资料(1)市建设工程竣工验收备案表；中海地产股份有限公司项目发展管理工作指引-5-(2)市建筑消防验收合格证；(3)物业综合验收合格证书；(4)用电许可证；(5)房屋使用说明书；(6)房屋保修书。５.４.１.3综合竣工验收资料：５.４.１.3.1技术资料(1)竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；(2)工程及隐蔽管线的全套图纸；(3)地质勘察报告；(4)工程合同及开、竣工报告；(5)图纸会审记录；(6)工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；(7)隐蔽工程验收签证；(8)沉降观察记录；(9)竣工验收证明书；(10)水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；(11)砂浆、混凝土块试压报告；(12)供水试压报告。５.４.１.3.2房屋产权籍资料(1)房屋产权情况清册，共同部位、共同设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数；中海地产股份有限公司项目发展管理工作指引-6-(2)其他资料（六图二书）：a.按1/1000比例尺的现状图；b.规划总平面图；c.道路规划图；d.竖向规划图；e.市政设施管网综合规划图；f.绿地规划图；g.居住小区的详细规划说明书；h.环境预评价书；i.环境影响报告。５.４.１.4消防系统设备资料(1)设备出厂合格证；(2)设备技术资料，使用说明书；(3)系统打压试验报告；(4)系统冲洗、试验资料；(5)监控系统设备及技术资料，使用说明书；(6)广播系统设备及技术资料，使用说明书。５.４.１.5业主资料：(1)已购房的业主姓名、性别、身份证号码、身份证复印件、房间位置、面积、联系电话、通讯地址等；(2)已购房业主的付款情况或付款方式。５.4.2物业验收工程实体的接管验收，主要包括户内实体、共用配套设施及机电设备设施的验收。验收组应做好相关验收记录表格。对不合格问题，要有项目部及监理判定责任，要求责任方一般问题７天内解决，重大问题１５天内解决。必要时地区公司项目部协助。对于限时整改项目，物业公司跟踪整改结果，并做好验收遗留问题备案。地区公司项目部督促施工单位中海地产股份有限公司项目发展管理工作指引-7-整改。物业整体验收合格后，物业公司接管物业，相关记录由物业公司归档。５.４.2.1验收工具配置（由施工单位准备验收需用工具）：分项序号名称备注1卷尺5m22m靠尺（铝合金）3塞尺4小榔头5小镜子（用于检查门头）6直方尺（20cm）土建7塑料管1烟枪2电话机3万用表4美工刀5螺丝刀（十字、一字各一把）6托线盘30m弱电7手电筒1摇表2接地摇表3万用表4钳型电流表强电5分贝仪中海地产股份有限公司项目发展管理工作指引-8-6测速仪7手电筒8常用电工工具一套9插座校验器1塑料管30m2压力表3扳手8″4加液压力器5水平尺6线型管道通风7钢板尺５.４.2.2相关验收记录表：《房屋本体移交验收记录表》（见附件PMD13-５）、《公共配套设施移交验收记录表》（见附件PMD13-６）、《机电设备设施移交验收记录》（见附件PMD13-７）。５.４.2.3相关移交清单：《房屋本体移交清单》（见附件PMD13-８）、《公共配套设施移交清单》（见附件PMD13-９）、《机电设备设施移交清单》（见附件PMD13-10）。６．小业主入伙质量验收６.1地区公司在小业主验楼前要成立客户服务部，组建客服联合小组，其中应包括物业公司、地区公司营销部、项目部有关人员。６.2客户服务部是整个小业主入伙验楼解决问题的归口部门，是整个运作过程的中枢。６.3物业公司陪同小业主验楼，做好《楼宇接受记录》（见附件PMD13-11），中海地产股份有限公司项目发展管理工作指引-9-如果小业主满意，应要求小业主签字认可。如果小业主发现问题，物业公司应主动解答有关问题，并做好详细验楼记录，需要维修的要填写《交楼维修记录》（见附表PMD13-12）。６.4物业公司、营销部、项目部等部门收到的小业主投诉，应尽快反馈到客户服务部，列出《入伙整改项目汇总表》（见附件PMD13-13）。６.5由地区公司项目部和物业公司监察施工单位维修。６.6施工单位在小业主验楼过程中，应组建施工专业维修组，其中应包括各工种施工人员，及时配合小业主验楼，发现问题及时解决。６.7施工单位整改后，由客户服务部联合小组检查，合格后通知小业主再次验收，并要求小业主签字认可。６.8对于小业主不满意项目，客户服务部应主动解释协调并通知施工单位维修组整改，直至小业主收楼。６.9客户服务部要做好回访，及时反馈小业主意见。６.10客户服务部做好《入伙整改项目汇总表》的存档备案工作。７．流程图、涉及单位部门及相关文件７.1总流程图中海地产股份有限公司项目发展管理工作指引-10-７.2工程竣工质量验收流程图、涉及单位部门及相关文件中海地产股份有限公司项目发展管理工作指引-11-７.3物业接管质量验收流程图、涉及单位部门及相关文件中海地产股份有限公司项目发展管理工作指引-12-７.4小业主入伙质量验收流程图、涉及单位部门及相关文件中海地产股份有限公司项目发展管理工作指引-13-８．附件8.1.附件PMD１３-1：工程实体质量验收的具体要求8.2.附件PMD１３-２：《工程技术资料移交清单》8.3.附件PMD１３-３：《工程图纸移交清单》8.4.附件PMD１３-４：《物业产权资料移交清单》8.5.附件PMD１３-５：《房屋本体移交验收记录表》8.6.附件PMD１３-６：《公共配套设施移交验收记录表》8.7.附件PMD１３-７：《机电设备设施移交验收记录》8.8.附件PMD１３-８：《房屋本体移交清单》8.9.附件PMD１３-９：《公共配套设施移交清单》8.10.附件PMD１３-１０：《机电设备设施移交清单》8.11.附件PMD１３-１１：《楼宇接收记录》8.12.附件PMD１３-１２：《交楼维