G3市场营销推广攻略

G3市场营销推广攻略世界的海阔海阔的视界本案核心内容论剑：豪宅市场竞争判研——项目竞争地位、突破方向壹贰寻剑：市场客户细分判研——项目目标客户群体细分叁亮剑：新世代城市豪宅革命——项目产品概念核心价值体系Contents肆舞剑：以颠覆营销未来——项目推广亮点行动攻略豪宅区客户细分判研贰——项目目标客户群细分研究寻剑物业类型面积总价范围套数洋房（按7500元/㎡）260㎡195万100套1、项目产品比例概况200万元/套的产品，接近联排别墅的居中单位价格目标客户突破口在哪里？G3高层置业客户六个主要区域来源罗村旧城区南庄张槎澜石南庄本地高端客户城南换楼、群居需求江景置业镇区高端客户就近置业外来高端新移民职业地产投资者乐从石湾城南项目目标客户区域来源分析南庄本地高端客户来源区域南庄本地高端客户主要职业构成职业构成单一化，主要为周边镇区私企业主、企业高级管理人员等家庭结构家庭结构比较多元化，有父母及儿女三代同堂；生活形态生活社交圈子广阔，朋友间交往频繁，出门一般有车代步，生活态度追求舒适，与家人和谐相处。购买能力这部分家庭经济基础一般都比较好，拥有相当程度的可支配收入。心态剖析这部分客户以南庄本地为主的企业主和企业高管，他们具备比较高的居住享受，但对居住需求并不急切，只要有适合心意、价格还可接受的就一定会买。但对江景的冲动并不大，反而更注重产品的朝向问题，南北向单位最为适宜居住作为参考标准。需求特征追捧品牌规模项目，准现楼更受欢迎，需求面积偏大户型，重视超向问题，要求项目整体档次高，地段优势明显发展趋势随着示范区展示作用的江景效果，这类以改善居住环境为目的的置业客户所占整体比例将会有增加。城南换楼客户来源区域城南的早期开发项目，同济路以南，季华路五路及绿景路沿线区域、湖景路沿线项目，碧桂花城主要职业构成职业构成多样，主要为周边镇区私企业主、企业高级管理人员、专业人士，中高级公务员等家庭结构家庭结构比较多元化，有父母及儿女三代同堂、新婚夫妻以与孩子居；生活形态生活社交圈子广阔，朋友间交往频繁，出门一般有车代步，生活态度追求休闲、舒适，与家人和谐相处。购买能力这部分家庭经济基础一般都比较好，拥有相当程度的可支配收入。心态剖析从城南片区发展的历程来看，这部分群体大多数在政府及行政事业单位工作，或者是周边镇区私企业主、老板及个体私营主家庭或子女入城置业，他们具备比较高的居住享受追求的观念，把房产的更新环代看作是人生的必经阶段，只要经济基础尚可的情况下，每过2-4年就会购置新居，旧房用作出租或转卖。此外，他们重视下一代教育，比较容易接受新事物需求特征重要需求点为子女婚房、亲朋群居，需求产品有创新，拥有稀缺自然资源，能提高改善本身生活水平，更注重社区的生活文化及和谐的邻里关系。发展趋势随着宣传推广的的逐步渗透，这类以改善居住环境为目的的置业客户所占整体比例预期将会上升城南板块自1992年发展至2007年约新增住户70000户，另外，碧桂花城约3000户，主要业主原区域来源为南海、禅城。城南现住户有明显的小范围灯塔作用，其口碑传播是佛山传统圈层营销的主要形式。2007年前城南区域居住户数以上户数统计方法：地段内6层或6层以上住宅，而6层以下的住宅或原来农村内自建房不在统计范畴；2004年未入住新建小区不在统计范畴；商铺、写字楼也不在统计范畴。（数据来源：合富置业）镇区高端客户就近置业指标描述来源区域澜石、石湾、张槎、西樵等附近富裕镇街学识有来自经验积累的专业技能、学历不高，但见识面广主要职业构成经历多年积累的私企业主及民企内的高收入人员家庭结构家庭结构比较传统，一般是三口之家，也有可能与父母同住，三代同堂，家庭人数3——5人生活形态多数拥有一辆或多辆私家车，注重生活质量，要求更宽松、舒适、私秘的生活空间，向往城市里的生活，注重子女教育，多数会送子女出国求学，重视群体关系。购买能力家庭收入比较高的水平，而且比较稳定，或者家庭财富积累比较丰厚，对价格敏感度比较弱心态剖析该部分客户会因应自己工作区域就近选择置业，并对需求面积及产品形态都会选择最好的，并且会带动周边好友联合购买，有明显小圈子范围内的随众群居心理。需求特征追捧品牌规模项目，准现楼更受欢迎，需求面积偏大户型，要求项目整体档次高，自然环境、产品朝向、地段优势明显发展趋势随着品牌发展上直接进入富裕镇区后，镇街城市建设日渐见效，预期该类客户所占成交客户比例会有所增加品牌发展商立足镇街截击禅城客源中海保利保利万科万科时代碧桂园三盛凯德置地凯德置地禅城外围镇区特别是南海富裕镇区客源一直是禅城高端项目的重要目标客源，主要原因除向往禅城便利的城市生活外，镇区房地产发展落后也是主要原因随着品牌大地产直接进军镇区房地产市场，原来周边镇区的客源将收到截击。来源区域因企业在佛山发展而派驻佛山的外省或外国专业人士，在佛山投资的企业主。主要职业构成高级管理者、专业人士，企业主家庭结构单身独居或两口之家、三口之家，家庭结构简单购买能力较一般家庭高心态剖析他们有较强的审美能力，可以接受新事物，对社会事务有自己的见解，向往文明的，健康的，艺术化的生活需求特征只要是解决生活居住需求，置业同时考虑投资保值因素发展趋势随着南庄经济平稳发展，这类客户将维持一定比例，但并非主流外来高端新移民来源区域港澳侨胞，周边镇区在房地产投资上曾获利的投资者，以长线投资保值为考虑的投资者主要职业构成职业投资者，周边镇区老板阶层的家属购买能力非常高心态剖析见识广，对佛山房地产发展及中国经济发展抱有乐观的心态，对物业保值作用深信不疑需求特征地段好的高质素物业发展趋势原来的来自华侨的投资置业有所减少，但随着大佛山的合并，道路的建成，交通方便对吸引投资气氛较浓的顺德地区的投资者有较大利好，相信置业城南的纯投资者将会有所增加纯投资性置业者南庄本地城南换楼镇区高端客户纯投资者中高端新移民2000年前5%0%10%3％5％现在15%10%15%8％10％2007年后30%20%15%15％15％主要吸纳客户立足禅城中心需求市郊自然环境置业群体，拓展南庄周边镇街高端客户。客户南庄置业发展趋势目标客户区域组成：——对海阔目标客户的深层解读客户需要什么他们还未达到财富的顶峰，向下是普通白领阶层的榜样，向上在上层权贵面前也不失身份。他们特别在意自己的身份地位，认为自己的物质财富虽然比不过富豪，但以精神的富足为傲。他们都很关注：海阔住的是谁？是不是有一个较高品位，较高端的圈子，这里是否是一个与其身份地位相符的住处？他们，觉得自己比顶级富豪更富荣誉非幸至，是他们的奋斗史！不仅是经济上富裕，精神生活上同样富有，这就是御湖湾的江湖地位他们的财富观富是一种物质上的满足，贵是一种精神上的满足他们的远见习惯在对手的高度之上，欣赏风景他们的睿智步步为营，皆在谋略之中项目目标客户特征年龄集中在30-40岁为主，41-50岁为重要补充他们是私营企业主为主，专业人士为重要补充他们是高收入或者中高收入人士、是资源拥有者他们无论他们现在学历见识怎样，都向往高素质生活他们向往或者习惯城市生活的便利他们看好中国的发展，对佛山的未来有信心他们对自己的未来有信心他们的家庭成员中有可能出现“海归”，或贵族学校在读他们都希望子女学有所成他们是：城市新生代资本家亮剑——项目产品概念核心价值体系新世代城市豪宅革命叁——别墅生活在高处项目卖点框架梳理区位规划户型品牌配套建筑高低错落多重立体园林景观空间，宽阔楼距现代新古典主义小学、会所、商业体、广场三江汇聚领衔城邦户户一线临江观山，超宽开间，上佳通风采光，超大入户花园让建筑赞美生命项目的产品体系板块主要包含建筑、规划、户型，但一这样的文字来概括太枯燥太理性，没有兴奋点，作为新派豪宅的代表作，就需要说出别人无法表达的产品语言！Ⅰ发现大佛山城市中央生活领地区位价值提炼——区位决定地位得海阔者得江山Ⅱ项目价值提炼——资源决定价值Ⅲ城市新派豪宅标准的定制者产品价值提炼——细节决定品位Ⅳ国际化无忧生活城邦社区价值提炼——服务决定增值“海阔”价值体系深化区位价值提炼——区位决定地位DISCOVERTHELIVINGPALACEINCENTRALFOSHAN发现大佛山城市中央生活领地Ⅰ南庄地处佛山五区中央，是佛山市中心城区的重要组成部分，是政府未来重点发展区域。同时南庄镇内水网交错，东平河、吉利河和顺德水道环绕园区，与珠江相连，自然环境优越，具有浓郁的岭南水乡特色，钟灵毓秀，人杰地灵。南庄位居大佛山城市中央占据城市枢纽主脉搏佛开高速佛山一环季华路南庄大道樵乐路本案路网完善贯通大佛山四方万科城位处佛山”2+5”中心组团，属于佛山市中央位置，周边路网完善，四通八达，路网辐射范围广，交通便捷，周边有佛山一环、佛开高速和在建中的广明高速，城市干道有季华路、南庄大道、樵乐路等快速干线，迅间可通达佛山各主要镇区，居住价值得天独厚。本案20分钟可通往佛山市中心30分钟可通往南海区中心20分钟可通往禅城区中心30分钟可通往广州市到达狮山、南海西部20分钟15分钟可通往乐从中心5分钟可通往西樵半小时中心生活圈城市中央都市圈半小时畅优生活万科城位处佛山城市“2+5”中心组团,半小时享受佛山城市生活圈，路网辐射范围广阔，项目紧邻顺德乐从、南海西樵、狮山，并能迅速通达佛山市中心区、南海各镇街、三水、高明、顺德以及广州城区。尤其是季华路与一环的连通将南庄与禅城融合得更加紧密。摘至《南庄政务信息网》整个“南庄吉利、龙津片区”定位为佛山中心组团的一人居住片区之一；以华夏陶瓷城为基础，建设全国文明的商贸物流中心之一；岭南水乡特色风貌区。未来将以居住为主，辅以相关的配套服务设施。南庄湖涌东部片区规划发展定位为:以岭南水乡景观为特色,以商贸、休闲和居住功能为主的中心组团西部新区。滨水新城呼之欲出占据大佛山城市中央的区位特征代表了万科城所处南庄区位的区域价值的城市制高点，是具有城市化发展气质的另一片乐土，是离尘不离城的滨水新城，在城市的综合功能发展中发挥重要作用。观点：VIEWPOINT佛山大城中央滨水生活新领地得海阔者得江山Ⅱ项目价值提炼——资源决定价值THEPRICELESSRIVERSIDELIVINGSTYLE智者乐水仁者乐山——观山乐水极至人居价值RESIDENTIALVALUEOFRIVERANDMOUNTAINVIEW智者乐水，仁者乐山。意思是：智者喜欢水，仁者喜欢山；智者好动，仁者好静；智者快乐，仁者长寿。智者就是聪明人。聪明人通过事理，反应敏捷而又思想活跃，性情好动就像水不停地流一样，所以用水来进行比拟。仁者就是仁厚的人。仁厚的人安于理，仁慈宽容而不易冲动，性情好静就像山一样稳重不迁，所以用山来进行比拟。在二沙岛，乐水者则不能乐山，在白云山，乐山者则不能乐水，能山水皆享者均乃大隐于市的极至人居境界；在佛山能乐水之地乃亚艺人工湖畔，能乐自然之水者属东平河畔，而能同享山水之乐者且携三江汇聚之处而居者则唯有万科城世界经典水岸豪宅区深圳香蜜湖香港浅水湾日本东京湾迪拜棕榈岛澳洲玫瑰湾举世闻名的世界住宅区，大多因其自然水景而弥足珍贵，都是上流人士向往的居住地。1.6公里独一无二城市江岸线自然景观资源三面环江+南眺国家级西樵山景•北江：北江长度468公里，600米宽阔江面，为珠江三大支流之一，是佛山的母亲河，•饮水保护区。•吉利河：南庄的母亲河，江面宽120米，孕育了岭南文化的深厚底蕴。•顺德水道：佛山的新黄金水道，江面宽450米，北江下游的主要航道之一。前有依水后有靠山风水上佳之龙脉宝地Geomanticomen前有小河或大海，背有大山，通常被认为最好的风水，也是最理想的居住环境。因为后有山给人一种靠山踏实的感觉，可以藏风纳气，地型也是前低后高，稳如泰山，前有明堂开阔，后有靠山稳当。风水观音座靠山风水整体规划布局，观山环水，依江傍山，呈南低北高之大开阳格局符合“因地制宜、天人合一”的人居主旨天人合一因地制宜Geomanticomen明堂开阔有前途玉带环腰出才子Geomanticomen“明堂”是指屋（楼宇）的大门口要有一片广阔平整的地方，风水学上称为“明堂”，