20150807江阴西大街市场调研及定位报告（PPT92页）

2015年8月江阴西大街项目市场调研及定位报告上海颂唐地产中春路9988号大都会高尔夫2楼Tel：021-50103599苏州颂唐地产苏州姑苏区南环东路935号5楼Tel：0512-68788423无锡颂唐地产滨湖区五湖大道蠡湖科创中心南楼1617Tel：[phone]南京颂唐地产汉中路1号南京国际金融中心19FTel：025-84327391合肥颂唐地产马鞍山南路绿地赢海国际大厦c座601Tel：[phone]内蒙古颂唐地产呼市中山西路1号海亮广场A座2205Tel：[phone]项目本体分析2城市背景研究城市房地产市场研究34项目定位建议5商务合作建议本文图例标示说明通过现有资料查阅到信息数据通过互联网查阅到的资料数据通过现场实地走访了解到的信息通过电话询问到的相关信息1PART.1城市背景研究城市概况江阴市江阴市，简称澄，因地处“大江之阴”而得名，是一座现代化滨江港口花园城市江阴历史悠久，人文荟萃，拥有7000年人类生息史、5000年文明史、3800年筑城史、2500年文字记载史、1734年建县史江阴在2014年，江阴下辖3个街道、10个镇、2个经济开发区，1个国家高新区江阴民营经济发达，制造业强，是城镇经济的领航者，并被誉为“中国资本第一县”，有36家上市公司。2014年，江阴有11家企业成为“中国企业500强”江阴下辖3个街道、10个镇、2个经济开发区，1个国家高新区，民营经济十分发达，被誉为中国第一资本县城市荣誉：国家生态城市全国全面小康十大示范县中国最佳活力经济魅力城市联合国人居环境奖城市区位城市区位：江阴市-常州市19公里江阴市-无锡市33公里江阴市-苏州市60公里江阴市-上海市110公里江阴地处长江三角洲太湖平原北端，是苏锡常金三角的几何中心和连接大江南北的重要交通枢纽，区位优势明显江阴位于江苏省南部，长江三角洲太湖平原北端，东接张家港，南临无锡，西连常州，北对靖江，江阴地处长江咽喉，是大江南北的重要交通枢纽和江河湖海联运换装的天然良港江阴原属吴地延陵，古属常州，现为无锡市行政代管。江阴枕山负水，襟带三吴，处于“苏锡常”金三角的几何中心，城江同在，有“延陵古邑”、“春申旧封”、“芙蓉城”之称江阴市常州市无锡市上海市苏州市总体经济城市GDP从2010年增长率达到新高以后其增速出现明显下滑，但整体经济仍然呈可持续增长态势，经济发展较为稳定江阴市从2009-2014年经济总值不断攀升，经济增速保持在10%以上，2014年江阴市实现地区生产总值2754亿元，按可比价格计算，比上年同期增长4.5%，连续两年已跌于10%以下，经济增长速度逐渐放缓总体上看，江阴市人均GDP呈上升趋势，人均生产总值不断增加，从2009年14.3万元到至今16.9万元，其增长幅度达18.2%，按汇率折合约为2.8万美元1713.22000.92335.92535.42636.12754.011.616.816.78.544.503691215180.0500.01000.01500.02000.02500.03000.02009年2010年2011年2012年2013年2014年近年来江阴市GDP总额增长情况总体经济（亿元）增长率（%）1425561460101500001560001660001690003.22.42.746.41.803691215181250001300001350001400001450001500001550001600001650001700001750002009年2010年2011年2012年2013年2014年近年来江阴市人均GDP总额增长情况人均GDP（元）增长率（%）城市人口人口数量江苏省县级市中排名第二仅次于昆山市2014年底人口数量达到16万人江苏省县级市市人口排名排名常住人口（万人）城市1195昆山2163江阴3151常熟4143邳州5125宜兴6108泰兴799东台江阴市虽然从2011年以后人口增长率逐年下滑，但其人口位于江苏省县级市人口排名当中位列第二名良好的人口基数是推动房地产市场发展的重要保证近几年虽然城市人口增速下滑，但仍位于江苏省各个县级市前列，良好的人口基数是推动房地产市场发展的重要保证1581591601611621631640.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%2010年2011年2012年2013年2014年近年来江阴常住人口增长情况常住人口（万人）增长率消费能力城市人均可支配收入逐年攀升，2014年人均可支配收入为46880与2009年相比，其增长幅度为72.9%，随着居民收入的不断增加，居民购买欲望将会逐渐提高2009-2014年消费品零售总额其增长率呈两位数的增长态势，整体发展较为迅猛，但从2010年增速达到18.6%近五年新高以后，其增速下滑，之后消费品零售总额增长较为缓慢城市居民可支配收入增速迅猛，整体收入较高，可提高其购买力和购买欲望，有利于刺激居民对置业的需求27119.030184.034888.039437.043144.046880.012.011.315.6139.48.60.03.06.09.012.015.018.00.010000.020000.030000.040000.050000.02009年2010年2011年2012年2013年2014年近年来江阴市人均可支配收入增长情况人均可支配收入（元）增长率（%）325.2381.4447.9512.2577.9643.115.118.617.114.412.811.30.03.06.09.012.015.018.021.00.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.02009年2010年2011年2012年2013年2014年近年来江阴市消费品零售总额增长情况消费品零售总额（亿元）增长率（%）产业结构江阴民营经济发达，制造业强，是城镇经济的领航者，并被誉为“中国资本第一县”2014年江阴市实现第一产业增加值54.4亿元，增长5.6%；第二产业增加值1520.9亿元，增长0.2%；第三产业增加值1178.7亿元，增长3.7%，三次产业比例调整为2:43:55，三产增加值占GDP也随之逐年增加江阴以第二产业为主导，制造业十分发达，随着产业结构不断优化，第三产业将会崭露头角32.2136.264347.751.554.41028.41184.231354.41443.91518.11520.9652.58780.43938.51043.81136.51178.70%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2009年2010年2011年2012年2013年2014年近年来江阴市三产增长结构比例第三产业第二产业第一产业2%55%43%2014年江阴市三产结构占比第一产业第二产业第三产业电子机械生产电力加工支柱产业城市规划空间结构布局：中心城区规划形成主、副城的“双城”空间布局结构，以规划环城林带为界，以西为主成，以东为副城（主城分为城西、城东、城南、城中四个分区；副城包括周庄、华士、云亭3个分区）中心体系结构：“一主”指旧城中心地区、城市客厅和主城沿江地区共同形成市级主中心，为区域性服务设施集中区，包含商业、商务、文体等综合服务功能“两副”指火车站副中心和澄杨路副中心（张家港河、澄杨路交汇处周边），火车站副中心以商务、物流功能为主，澄杨路副中心以综合服务功能为主本案紧邻江阴旧城市中心地区，区域被规划为市级主中心，为区域性服务设施集中区本案经济情况：近年来，经济总量增长缓慢，但其总体经济实力十分雄厚，在人均GDP在县级市当中位列前茅，为房地产发展奠定了稳定的基础人口情况：江阴市相对全省县级市人口众多，其人均收入高，城乡差距较小；良好的人口基数和人均可支配收入，保障居民拥有较强的购买力城市规划：本项目位于城市发展纵横两轴之上，未来具有较大的升值潜力城市背景篇结论：江阴作为全国名列前茅的县级城市，城市发展潜力巨大为未来房地产业的发展带来利好，商业市场前景良好2PART.2城市房地产市场研究房地产市场研究分析在售商业研究分析房地产市场研究分析土地出让分析2015.1-7月江阴住宅土地出让情况时间出让宗数建设用地面积（㎡）规划建筑面积（㎡）出让楼面均价（元/㎡）2015年1月00002月29373916873011073月00004月2491998239210805月1330627273617046月115200228003187月0000合计619120034665842092015.1-7月江阴商办土地出让情况时间出让宗数建设用地面积（㎡）规划建筑面积（㎡）出让楼面均价（元/㎡）2015年1月00002月2434042386788693月00004月00005月00006月1101681525212997月0000合计3535722539302168目前江阴全市商品房土地供给量达9宗、600588㎡，其中，商办用地占整个商品房土地供给量的42.3%，供给量较大2015年1-7月份江阴市住宅土地共成交6宗，346658㎡，出让楼面价4209元/㎡2015年1-7月份江阴市商办土地共成交3宗，253930㎡，出让楼面价2168元/㎡土地成交分析2015年1-7月份江阴市住宅土地共成交4宗，264266㎡，成交楼面价3497元/㎡2015年1-7月份江阴市商办土地共成交2宗，238398㎡，成交楼面价2121元/㎡2015年1月到至今，江阴市整个商品房土地成交市场较为惨淡，尤其是商办用地成交情况不容乐观2015.1-7江阴住宅土地成交情况时间成交宗数土地权出让金（万）建设用地面积（㎡）规划建筑面积（㎡）成交楼面均价（元/㎡）2015年1月000002月21686869373916873011073月000004月000005月112398330627273617046月1156615200228006867月00000合计418265014200126426634972015.1-7江阴商办土地成交情况时间成交宗数土地权出让金（万）建设用地面积（㎡）规划建筑面积（㎡）成交楼面均价（元/㎡）2015年1月000002月118349371912231468223月000004月000005月000006月11982101681525212997月00000合计220331473592383982121房地产投资2009年到至今，房地产投资量大幅度增长，目前房地产市场增长幅度呈指数爆炸式的增长态势近年来，江阴市房地产投资总额不断上涨，促进了整个城市房地产的快速发展2013年至2014年，江阴市房地产投资增长率保持着每年20%以上的增长率进行增长500.8626.5711.9834.3948.81046.079.0106.5180.3181.4234.0328.90.0200.0400.0600.0800.01000.01200.02009年2010年2011年2012年2013年2014年近年来固定资产投资/房地产投资占比走势固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）79.0106.5180.3181.4234.0328.91.534.969.30.62940.60816243240485664720.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.02009年2010年2011年2012年2013年2014年近年来江阴市房地产投资增长情况房地产投资（亿元）增长率（%）开工面积近年来，江阴市房地产施工面积和新开工不断上涨，促进了整个城市房地产的快速发展，同时过度的开发容易造成市场库存量加大自2013年以后城市竣工面积出现明显下滑，将有利于高库存的缓解近年来施工面积和新开工面积的飞速增长，未来市场容易受到高库存量挤压的风险近年来房地产市场施工/新开工/竣工面积列表年份施工面积新开工面积竣工面积2012年10