20150530上海奉贤中环集团项目市场分析及营销建议报告（PPT64页）

上海奉贤中环集团项目市场分析及营销建议报告2015年5月1项目本体分析2宏观房地产市场研究3区域房地产市场研究4营销推广建议1PART.1项目本体分析项目区位区域位置距离南桥老城区5.5公里距离上海之鱼1.5公里距离A30高速1.7公里地块位于奉贤南桥新城板块内，距传统意义上的南桥老城区仅5.5公里、距离南桥新城的核心景观湖公园——上海之鱼约1.5公里南桥新城是上海市“十二五”期间重点推进建设的三大新城之一。南桥新城以2.53平方公里“上海之鱼”景观湖为城市核心，今后将作为奉贤区的政治、经济、文化中心，成为上海杭州湾北岸地区的综合性服务型核心新城。南桥老城区本案地块位于城市重点发展的南桥新城板块内，未来将成为奉贤的政治经济文化中心，项目具备较高的起点上海之鱼周边交通地块周边道路通达性强、交通便捷，多部公交直达南桥老城区，后期更有轨道交通5号线规划利好，未来发展前景被看好1231浦星公路2南奉公路3金钱公路地块处于南桥新城板块内，交通便捷，紧邻浦星公路、南奉公路两条东西向主干道，地块南侧的褚家路为社区内部道路，双向单车道，道路车流量较小地铁5号线南延伸段南桥新城站，距离本案约2公里，预定在2017年底通车周边现有公交车，多往返老城区与南桥新城之间，方便新城居民来往老城区本案周边公交站站点：奉南线、南闵线、南桥22路5号线地铁站（规划）地块现状地块内部现状地块较为平整，无其他建筑物待拆迁，方便后期打造地块南侧的褚家路为社区内部道路，双向单车道，道路车流量较小，周边浦星公路、南奉公路两条东西向主干道地块内部场地已平整完毕，本案周边为学校和动迁安置房社区，道路流量较小本案112233445566位置1：地块南侧褚家路位置2：南奉公路与浦星公路路口位置3：浦星公路上位置4：褚家路与金钱公路路口位置5：德泉路与褚家路路口位置6：浦星公路与褚家路路口周边配套1234123456785678生活配套：家饰佳、奉贤中心医院、上海之鱼、新贤集贸市场教育配套：奉贤青溪中学、福山外国语小学、奉贤中学、青苹果幼儿园等项目周边学区资源丰富，但商业配套较为稀缺，目前仅有动迁安置房社区自带的集贸市场维持居民正常生活本案位置1：奉贤中学位置2：家饰佳位置3：奉贤中心医院位置4：青溪中学位置5：上海之鱼位置6：青苹果幼儿园位置7：新贤集贸市场位置8：福山外国语小学SWOT分析威胁T机遇O劣势W优势S1、项目位于南桥新城核心区，周边学区资源丰富2、地块北侧、南侧和东侧被天然河道围绕，水景资源丰富，生态环境良好3、户型设计良好，保证了居住的舒适且有较高的附加值赠送1、大体量、知名开发商在奉贤新城东区、中区先入为主2、地块位置过于隐蔽，被其他项目所遮挡，展示空间较小3、地块形状不规则，增加后期排布难度1、轨道交通5号线南延伸段通车后，将带来区域交通配套升级，但近期支撑力度不足2、南桥新城的宜居规划愈加深入人心，相对奉贤其他板块吸引力逐渐加大3、上海之鱼建成后，将大大提升区域内的景观资源1、14年以来，南桥新城板块共出让3块土地，导致未来2-3年内南桥新城内同质化竞争加剧2、相对封闭的区域市场，对市区客户吸引力相对有限，但对区域客户的争夺将会加剧本案具备一定的先天优势，且后期随着轨道交通的建设开通，项目价值将进一步得到提升项目资源总评右侧为土地属性因子5级衡量表，五星代表优秀，四星代表良好，三星代表一般,二星代表较差,一星代表差项目在教育医疗配套设施和区域未来发展上具有绝对的优势，本案具有成为板块内首屈一指的生态人居社区潜力分类土地属性因子评级现实性未来性区位区域位置★★★★★★★★交通条件交通配套★★★★★★★道路通达性★★★★★★★配套设施商业配套★★★★★★★教育配套★★★★★★★★★★医疗配套★★★★★★★★★★休闲运动★★★★★★★景观环境自然环境★★★★★★★★★历史环境★★★★★★★★人文环境★★★★★★★★★城市角色产业发展趋势★★★★★★★★历史接受度★★★★★★★★2PART.2宏观房地产市场研究近年来，奉贤土地出让和成交幅数基本持平，土地市场基本处于供求两旺的态势南桥新城板块从2011年开始土地出让和成交逐年下降，但土地供销平衡，供销比接近于1，这说明，南桥新城目前还将是奉贤房地产发展的重点区域土地成交分析15年初奉贤楼市逐步回暖，土地市场处于供需两旺态势，南桥新城供销平衡，仍是奉贤房地产重点发展板块数据来源：中国指数研究院2011148813352205101520252011年2012年2013年2014年2015年1-5月2011-2014年奉贤土地出让幅数情况奉贤土地出让幅数南桥新城板块出让幅数141014689352202468101214162011年2012年2013年2014年2015年1-5月2011-2014年奉贤土地成交幅数情况奉贤土地成交幅数南桥新城板块成交幅数未来供应分析1上海中环地块2341234重庆同原地块上海万科地块上海业晟地块地块名称地块性质出让面积（平米）容积率总建面（平米）成交价格（亿元）楼板价（元/平米）竞得方成交日期南桥新城04A-04A地块居住33825.11.860885581456500上海中环2015-1-9南桥新城02单元01-05地块居住17074.61.62731979832922上海业晟2015-1-12南桥新城13单元26A-04A、27A-05A地块居住585312.3134622807746000上海万科2014-12-25南桥新城13单元05A-03A、06A-03A地块居住471411.675425490276500重庆同原2014-7-11本案整个南桥新城板块周边共有4个项目待入市，多为2014年新成交地块待售项目多为住宅性质的用地，其中万科地块和重庆同原地块与本案地块区位接近，产品同质化高后期南桥新城板块周边共有4个项目待入市，预计住宅总面积达28万平米，考虑产品和区位因素，未来区域竞争较为激烈奉贤住宅市场2010年至2015年4月奉贤板块商品住宅市场中，供应量2011年达到最大值，当年供应商品住宅787881平米，供应量最低为2010年56134平米；2013年商品住宅市场成交量为611683平米，是近年成交最乐观的一年；受2014年市场大环境的影响，商品住宅成交环比下降31.4%，成交量为419682平米；虽然2014年住宅的成交量并不理想但住宅均价一直保持稳步上涨趋势2014年商品住宅均价为16915元/平米2014年商品住宅成交环比下降31.4%，成交均价保持上升趋势，截止2015年4月住宅均价上涨到17722元/平米561347878813419423757116330922022325297555391093718646116834196821143021058811457119741508416915177220200040006000800010000120001400016000180002000001000002000003000004000005000006000007000008000009000002010年2011年2012年2013年2014年2015年1-4月奉贤区商品住宅供求情况上市面积（m2)成交面积（m2)成交均价（元）时间上市面积（m2)成交面积（m2)成交均价（元）2010年56134529755105882011年787881539109114572012年341942371864119742013年375711611683150842014年633092419682169152015年1-4月202232114302177222011-2015年1-4月，南桥新城板块住宅市场成交火爆，住宅成交价格逐年增加，至2015年已经突破20000元/㎡，整体市场供销比在1.15左右，在2015年1-4月甚至出现供不应求的局面2014-2015年南桥地区住宅成交的前三甲分别是秋月朗庭、苏宁莱悦和佳兆业8号数据来源：中房指数区域市场分析南桥新城住宅市场，呈现出供销两旺的趋势，进入2015年后住宅出现供不应求局面47.131.7631.0642.154.731.1123.1243.127.77.313376141811721319769210410500010000150002000025000010203040502011年2012年2013年2014年2015年1-4月2011-20151-4月南桥新城住宅供销情况上市面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）12398088654762536001558579315691534612481788474550944007189645779375644911232032223171985321486158522058423099290961985405000100001500020000250003000035000020000400006000080000100000120000140000秋月朗庭中粮南桥半岛合景万景峰金辉天鹅湾苏宁荣悦汤臣臻园佳兆业8号正阳世纪星城2014-2015南桥新城部分住宅销售情况上市面积（㎡）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）宏观总结总结1总结2总结3从成交局面上看，奉贤区商品房市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较往年相比有一定增加，购房者仍以刚需型和改善型客群为主。从房价角度上看，南桥新城板块房价总体处于稳步上涨的轨道中，由于近年来区域规划的升级和轨交5号线延伸段的建设，本案有较大的升值空间。土地市场总体走势平稳，随着楼市的逐步回暖，市场呈现供需两旺的局面，并且已有众多品牌开发商入驻区域内。南桥新城目前还将是奉贤房地产发展的重点区域3PART.3区域房地产市场研究住宅市场研究目前奉贤市场分为六个房地产板块，其中本案所处的南桥新城板块是区域发展最为成熟的板块板块划分南桥新城板块是奉贤区发展最为成熟的板块，是本案所处的板块金汇板块是奉贤整体经济发展较为落后的板块，其住宅多为老旧民房奉城板块是奉贤未来规划的新城区，主要发展区域为奉城镇，依托自然贸易区发展海湾板块是奉贤内高端住宅和别墅主要聚集区域柘林板块是奉贤南部板块，市场较为低迷，主要以高端别墅为主西渡板块是奉贤与闵行区的交界处，良好的交通环境将成为其未来发展的助力金汇板块1234561南桥新城板块2金汇板块3奉城板块4海湾板块5柘林板块6西渡板块南桥新城板块作为奉贤区发展最成熟的板块，市场环境较为成熟，板块内呈现供求两旺的发展氛围板块特征南桥新城板块金汇板块海湾板块六大板块项目名称开发商规模（平米）户型面积（平米）销售报价(万元/平米)已推未售（㎡）秋月朗庭上海中环南城置业有限公司18346498-118均价：2.245133苏宁荣悦上海苏宁电器有限公司159130132-144精装：2586合景万景峰上海朗合房地产开发有限公司26489690-105均价：2.236354佳兆业8号上海金湾兆业房地产有限公司5543389-119均价：1.523632中粮南桥半岛上海悦鹏置业发展有限公司8184794-113均价：2.05419万科南桥传奇上海万科房地产有限公司120000二居82平米三居92-125平米认筹中：2.3未开盘1秋月朗庭234苏宁荣悦合景万景峰佳兆业8号奉城板块5中粮南桥半岛柘林板块西渡板块1234566万科南桥传奇金汇板块为奉贤区整体经济较为落后的板块，其产品以普通住宅为主，整体均价15000元/㎡左右板块特征南桥新城板块金汇板块海湾板块六大板块项目名称开发商规模（平米）户型面积（平米）销售报价(万元/平米)已推未售（㎡）申亚书香水岸上海亚率实业投资有限公司3300079-107住宅：均价：1.35277绿色家园泰馨苑上海伟立房地产开发有限公司23800295-407别墅：均价：1.75102612申亚书香水岸绿色家园泰馨苑奉城板块柘林板块西渡板块12奉城板块为奉贤区未来规划新城区和自由贸易区，政策发展利好，但目前仍处发展