378728--莱西时代广场项目市场调查以及定位规划建议--jardinelucy

上篇项目市场调研报告目录一、宏观经济分析........................................41.宏观市场研究..........................................41.1莱西市概况..........................................41.2经济发展现状........................................61.3莱西经济的特点......................................71.4莱西市城市发展规划特点..............................92.莱西市房地产市场分析..................................122.1莱西房地产整体概况.................................122.2莱西市房地产发展现状分析...........................122.3莱西市房地产供求状况...............................132.4莱西市房地产特点...................................142.5观点：.............................................15二、中观市场调研分析...................................171.莱西市商业市场分析...................................171.1莱西市商业市场发展现状.............................171.2莱西市三大百货超市个案分析：.......................181.3莱西市商业街分析...................................231.4莱西市专业市场分析.................................241.5莱西市商业市场存在的主要问题.......................28三、微观市场调研分析...................................291.莱西市微观市场调研分析................................301.1微观市场调研涉及的行业.............................301.2莱西市休闲娱乐行业分析：...........................301.3莱西市餐饮业分析...................................311.4.经营者调查问卷分析：（有效人数问卷：131份）........311.5对莱西韩国投资企业协会（莱西韩人商工会）的访问记录：36四、周边城市市场调研分析................................451．莱西周边城市商业分析:................................451.1莱阳市商业分析：...................................461.2平度市商业分析：...................................461.3即墨市商业分析：...................................471.4招远市商业分析：...................................472．威海市商业分析：....................................483．青岛市商业分析：....................................49五、观点...............................................51一、宏观经济分析1.宏观市场研究1.1莱西市概况莱西位于山东半岛中部，隶属于山东省青岛市，是青岛市的后花园，是国务院确定的沿海地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强县市之一。全市总面积1522平方公里，耕地70674公顷，人口72.8万，辖12个镇、4个街道办事处和1个经济技术开发区，862个村庄。莱西市属北温带半湿润东亚季风气候，冬暖夏凉，气候宜人。年平均气温11.4℃，莱西市历史悠久，文化底蕴浑厚,人类文明史达5500多年。1.1.1人口构成2004年全市户籍人口72.8万，市区人口22万，外县市在莱西城区常住人口3～5万，韩国驻莱西的人口约500人。1.1.2地理位置及区位优势莱西市位于青岛、潍坊、烟台、威海四大城市之间，地理位置优越，交通四通八达，是胶东半岛的交通枢纽，在青岛市一小时经济圈内，交通运输条件便利。境内有兰烟铁路1条，国家级公路3条、省级公路7条、县市级公路19条，全市公路通车里程达1008公里，公路密度每百平方公里达到66.2公里。同三高速和潍莱高速公路从境内穿过，并设有出入口，济烟铁路在莱西市设有望城火车站。A.铁路：济（南）烟（台）铁路从莱西市境内经过，并设有客货站，客货运输方便。B.公路：同三高速公路在莱西境内经过，设有1个出入口。潍（坊）莱（阳）高速公路在莱西境内经过，设有3个出入口。有7条国家级公路经过。C.海运码头：距青岛港头70公里。该港年货运吞吐量1.2亿吨。青岛港在世界集装箱大港排名第15位，年吞吐量为340万标准箱。D.空运：距青岛国际机场40公里。有204国道连通。1.1.3城市定位素有“青岛后花园”之称的莱西市，近年大手笔规划建设“生态示范市”，使这片土地迸发出无穷的发展活力。“生态莱西”——“一个最适合人居和创业的现代化生态型滨河城市”的城市定位既增强了对外的吸引力，又增强了对内的凝聚力，使莱西成为观光和投资兴业的热土。1.2经济发展现状1.2.1经济总量2004年，莱西全市完成GDP（国内生产总值）145.83亿元，比2003年增长18.4%；地方财政收入4.1358亿元，增长33.4%；全社会固定资产投资78.2亿元，增长49.8%；实际利用外资4.56亿美元，增长42.6%。1.2.2产业特征山东省莱西市是一个农业大市，近年来，莱西市始终把加快结构调整、构筑可持续发展的经济体系，作为经济工作的重点来抓。在经济结构上，突出新型工业化，坚持以工业化带动产业化、推进城市化、实现现代化。在农业结构上，不断壮大畜牧、蔬菜、果品、花生四大主导产业，加快膨胀六大农业产业链条。在工业结构上，大力培育食品加工、矿产建材、电子信息、机械制造、纺织服装和化工六大产业，突出发展食品工业集群，具备了承接国内外产业转移的良好基础。1.2.3.固定资产投资特征2004年，莱西市固定资产投资达到78.2亿元，同比增长51％。投资12.8亿元，组织实施了52项基础设施建设重点工程。完成了梅花山生态园二期、月湖广场二期、月湖清淤改造、潴河治理及烟台路、青岛路、文化路、上海路等城区主要道路改造工程，硬化翻修城区道路47.2万平方米；铺设雨污管网2.1万米；铺装人行道板38.9万平方米；绿化面积47万平方米；安装路灯507基，城区亮化率保持在97％以上，城市功能更加完善。城市化水平达到45.1％，比上年提高了1.9个百分点。1.2.4对外开放近年来，随着对外开放步伐的逐步加快，截至2004年第一季度以来，该市共批准外资项目34个，合同利用外资9822万美元，同比增长15%；实际利用外资4200万美元，同比增长21.5%；完成外贸出口1.06亿美元，同比增长25.2%。续建、引进内资项目105个，投资总额31.8亿元，实际到位3.81亿元，同比增长18.6%。莱西市与日韩具有密切的经济协作关系，日韩是制造业强国，依托良好的区位优势、稳固的招商基础和优越的投资环境，莱西市有望建成承接日韩产业转移的制造业基地。1.2.5城市消费市场特征截止2004年，全市完成社会消费品零售总额达42.6亿元，增长18.1%。其中，娱乐、餐饮业完成4.8亿元，增长16.2%。各类市场经营活跃，商品市场年成交额36.8亿元。人民生活水平不断提高。2004年全市城镇在岗职工平均工资为10732元，农民人均收入4850元。居民人均住房建筑面积19.5平方米，农村居民人均住房面积24.9平方米。1.2.6全市居民存贷款状况类型金额增长2004年末金融机构存款余额（本外币）598409万元14.3%2004年末城乡居民储蓄余额（本外币）483440万元13.7%2004年末金融机构贷款余额（本外币）391990万元11.7%2004年末金融机构存款余额（本外币）523712万元18.6%2004年末城乡居民储蓄余额（本外币）425200万元18.4%2004年末金融机构贷款余额（本外币）364890万元8.%1.3莱西经济的特点1.3.1莱西整体经济逐年平稳增长莱西市近年通过创建国家生态环境保护模范城市，促进了全市经济、社会和环境的协调发展，使城市的综合素质和核心竞争力明显提高，同时也带动了国民经济飞跃发展，更荣获“全国第四届县域经济基本竞争力百强县（市）”称号。90.5102.1120.98145.830501001502001年2002年2003年2004年莱西市近年国内生产总值（亿）1999～2003年，全市国内生产总值从70.05亿元增长到120.98亿元，增长了76%，地方财政收入从2亿元增长到4.74亿元，翻了一番，农民人均纯收入从3231元增加到4258元，增长了24%，2004年莱西全市完成GDP（国内生产总值）145.83亿元，比2003年增长18.4%；1.3.2经济特征莱西市经济以外向型经济和农业产业化为突出特色，形成了以食品加工、化工、纺织、机械、矿产建材、电子信息业等为主体的工业结构体系，同时，第三产业对经济增长的贡献率进一步提高，全市综合经济实力显著增强。1.3.3生态建设带动城乡经济近年来，莱西市通过建设生态示范区、创建国家环境保护模范城市，城市面貌发生了显著变化，经济、社会和环境协调发展，城市的综合素质和核心竞争力明显提高。优美的城市生态环境和良好的城市形象成为莱西市最富有特色的品牌和亮丽的招商广告，城市知名度进一步提高，吸引了大批中外客商纷纷到莱西投资办项目，为城市的发展注入了强大的活力。1.3.4.园区成为外资投入的高度聚集区近年来莱西市调整经济发展空间，加速推进园区建设，以工厂进园区、生态在城区为目标，2004年，莱西市批准利用外资项目263个，实际利用外资8.39亿美元，全市外向型经济在全市GDP中所占比重达到63%。世界500强之一的雀巢公司及韩国泰光制鞋有限公司等一批大型企业纷纷落户莱西，增资发展。1.3.5城市经济外向度高2004年全市共引进外资项目968个，合同利用外资28.09亿美元，实际利用外资15.5亿美元，其中韩资项目分别占60.9％、65.5％、68.8％。2004年出口创汇6.5亿美元。1.4莱西市城市发展规划特点1.4.1以经营城市的方式规划城市并实施了“积极拓展城市发展空间，调整产业布局，大力发展小城镇建设，带动农村经济和社会大发展”的战略。形成了“以市区为中心，以重点镇为翼，辐射带动一般镇”三个层面梯次推进的局面，为该市扩大开放，加快经济发展创造了条件。1.4.2城市中心北移，城区规划面积的不断扩展莱西市城区进行新一轮规划，制定城市中心北移的发展方向，拓展了城市发展空间，将城区控制规划面积由原来的152平方公里扩展到383平方公里，规划用地面积扩展到130平方公里，中心城区面积扩展到50平方公里。莱西市通过以城市规划调控城市资源，促进了产业集聚和人口集聚，壮大了城市规模，加快了城市化进程，进一步提升了区域核心竞争力，同时也有力地拉动了经济发展，为新一轮城市建设和房地产市场发展绘就出了蓝图。北部新区基础设施建设总投资19150万元新建二纵七横九条道路，通车总里程35公里，硬化面积79万平方米，新建大型桥涵3座，铺设雨水管道55公里，污