20151023宿迁民便路地块市场分析及产品发展建议报告（PPT73页）

上海颂唐地产中春路9988号大都会高尔夫2楼Tel：021-50103599苏州颂唐地产苏州姑苏区南环东路935号5楼Tel：0512-68788423无锡颂唐地产滨湖区五湖大道蠡湖科创中心南楼1617Tel：[phone]南京颂唐地产汉中路1号南京国际金融中心19FTel：025-84327391合肥颂唐地产马鞍山南路绿地赢海国际大厦c座601Tel：[phone]内蒙古颂唐地产呼市中山西路1号海亮广场A座2205Tel：[phone]年10月宿迁民便路地块市场分析及产品发展建议报告本文图例标示说明通过现有资料查阅到信息数据通过互联网查阅到的资料数据通过现场实地走访了解到的信息通过电话询问到的相关信息1PART.1城市背景研究城市区位宿迁位于江苏省北部、地处长江三角洲地区，是淮海经济圈、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，是南北交通咽喉所在城市区位：距离连云港市145.8公里、距离徐州市110公里距离蚌埠市189公里、距离淮安市97公里、宿迁位于江苏省北部，地处长三角州地区，位于苏鲁皖交汇处宿迁历史悠久、文化繁荣，城市由京杭大运河穿境而过，北倚骆马湖，南临洪泽湖。宿迁自古便有“北望齐鲁、南接江淮，居两水（即黄河、长江）中道、扼二京（即北京、南京）咽喉”之称宿迁徐州宿迁蚌埠上海南京连云港淮安北京南京淮海经济圈淮海经济圈位于渤海经济圈和长三角经济圈之间，是连接两大经济圈的桥梁，具有很大的联动发展空间绍兴市环渤海经济圈淮海经济圈珠三角经济圈关键字淮海经济圈核心第四大经济圈长三角经济圈宿迁我国经济发展环境中，东部沿海的三大经济圈是我国经济发展的绝对核心，淮海经济圈位于两大经济圈之中，具有良好发展前景淮海经济圈位于我国两大沿海经济圈之间，是连接两大经济圈的桥梁，未来具有较大的联动发展空间；宿迁作为区域的附属，发展潜力巨大。城市概况位于苏北地区的宿迁，是为全国最年轻的地级市，和著名的“白酒之都”及旅游卫生城市2014年，全市面积8555平方公里，宿迁除主城区外辖沭阳、泗阳、泗洪县城区：宿豫区、宿城区、湖滨新区、洋河新区、宿迁经济技术开发区、宿迁工业和产业园区。宿迁是中国酒都，洋河、双沟两大名酒出产于此1宿城区2宿豫区3湖滨新区4洋河新区5宿迁经济技术开发区6宿迁工业和产业园区132456城市人口数据来源：江苏省政府统计公报宿迁人口基数位于江苏中游，增长较慢，是典型的“劳动力输出”城市，人口导入较差，不利于区域房地产的发展2014年江苏地级市人口排名城市人口（万人）位次苏州1046.61徐州858.052南京818.783南通728.284盐城726.025无锡646.556宿迁5807………………镇江31113546.28555.05560.26572.11580.74471.55476.64476.8481.9484.3202004006008002010年2011年2012年2013年2014年近五年宿迁户籍和常住人口对比户籍人口（万人）常住人口（万人）2014年宿迁人口总量约580万，位于江苏各地级市中游位置2010-2014年宿迁人口保持缓慢增长，但城市常住人口远落后与户籍人口，是典型的劳动力输出城市，人口导入较差，劳动力和消费者的大量外移，影响区域经济水平，不利于区域房地产的发展城市总体经济近年来宿迁整体经济水平发展较快，保持10%的年增长速度，但由于经济基础薄弱，整体实力仍位于江苏省末段数据来源：宿迁政府统计公报2014年江苏省GDP排名排名城市GDP（亿元）1苏州13760.892南京8820.753无锡8205.314南通5652.695徐州4963.916常州4901.87………………11淮安2455.3912连云港1965.8913宿迁1930.681015.211304.811516.771706.281930.6813.70%12.80%13%12.50%10.80%0.00%5.00%10.00%15.00%050010001500200025002010年2011年2012年2013年2014年近五年宿迁GDP增长情况GDP总量（亿元）增长率从五年宿迁城市总体经济水平发展较快，整体保持在年均10%以上的高速增长2014年，虽然宿迁经济水平增长较快，但由于经济基础较为薄弱，目前在江苏全省的地级市排名中仍处于垫底状态人均GDP全市人均GDP稳步增长，2014年人均GDP超过6500美元，房地产需求正处于改善需求为主的稳定发展阶段GDP增幅《4%4-5%5-8%》8%房地产发展周期萎缩停滞稳定发展高速发展人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主3200417750245730650619.50%23.39%16.86%12.32%11.93%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%010002000300040005000600070002010年2011年2012年2013年2014年近五年宿迁人均GDP增长情况人均GDP(美元）增长率从2010-2014年,宿迁人均GDP保持高速增长，由3000美元增加到6500美元，2014年全市人均GDP已经超过6500美元，房地产市场正处于稳定发展阶段，城市购房人群主要追求改善需求为主数据来源：宿迁政府统计公报收入水平随着人均可支配收入和消费品零售总额的持续增长，城市居民消费水平不断提升，有助于推动城市房地产的消费137841497216911188462039615.20%17.40%13.50%10.90%10.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%05000100001500020000250002010年2011年2012年2013年2014年近五年宿迁人均收入增长情况人均收入（城镇）增长率286.74336.26388.23442.43497.9619.10%17.30%15.50%14%12.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%01002003004005006002010年2011年2012年2013年2014年近五年宿迁零售消费水平情况零售总额增长率数据来源：宿迁政府统计公报随着人均可支配收入持续增长，城市居民购买能力将会得到提高，收入水平的提升将会提升居民消费档次，为房地产消费发展提供资金基础宿迁零售消费总额连续五年呈两位数的增长态势，居民购买能力逐年增强，其购买欲望也会愈加强烈，这也直接助推城市房地产行业的消费以第二产业为主，但第三产业发展速度较为迅猛，因此市场购房客户主要为刚需型和首次改善型产业结构支柱产业制造业冶金化工复合材料17.90%16.10%15.10%13.80%13%47.20%46.30%47%47.80%48.40%34.90%37.60%37.90%38.40%38.60%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%2010年2011年2012年2013年2014年近年来宿迁三产结构比例第三产业第二产业第一产业占比当前宿迁市主要以第二产业为主，第三产业为辅，三产结构比维持在13:48:39左右，产业结构趋于合理宿迁产业结构主要还是以制造业、化工及复合材料为主，其中制酒在制造业中占据重要地位13%48%39%2014年宿迁产业占比第一产业第二产业第三产业数据来源：宿迁政府统计公报城市目前主要大力发展宿城新城，本案位于宿迁经济开发区，但短期内并不是城市发展主要区域城市规划城市发展总体战略：六大片区，城市西进宿城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心宿豫区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心经济开发区——居住、工业兼容的综合性片区湖滨新城——综合性生活片区工业园区——全市主要的工业生产基地洋河新区——生态旅游、教育科研和现代农业研发基地数据来源：宿迁政府规划局本案本案位于区域“中高端集中居住区”临界位置，北临工业集中区，处在居住区边缘，短期内开发前景并不明朗区域规划工业集中区（东区）工业集中区（南区）本案商贸集中区经济开发区：规划面积105平方公里，建成区面积47平方公里，2013年1月正式提升为“国家级开发区”，其功能定位为推动开发区工业化和城市化互动并进区域占位：本案位于居住区边缘，同时受到工业区的影响，开发难度较大，前景不容乐观数据来源：宿迁政府规划局经济发展分析：宿迁近年来虽然经济发展迅猛，各项经济指标增速超过全省平均值，但城市经济基础较弱，经济总量仍位于全省倒数位置人口情况：宿迁为典型劳动力输出城市，市区人口导入较差，人口流动性差，直接影响房地产市场发展城市规划分析：本案位于城市发展次重点和产能区域，并不能得到市区服务辐射，房地产环境较为闭塞，产市场封闭落后由于宿迁行政区划为地级市的时间较短，其经济基础较为薄弱，常年以来人口输出型城市的面貌短期内很难得到改善；同时本案位处开发区，区域发展落后于主城区，并非政府规划重点建设的房地产板块，短期内发展前景不容乐观城市背景篇结论2PART.2宏观房地产市场研究近年来宿迁的房地产投资和固定投资保持稳定增长，房地产投资比重在20%以上，房地产仍将是城市的支柱产业房地产投资固定资产投资增长情况年份2010年2011年2012年2013年2014年固定资产投资（亿元）652.84787.641025.561290.751559.22房地产开发投资（亿元）147.63188.6218.64305.46377.14占比22.61%23.94%21.32%23.67%24.19%147.63188.6218.64305.46377.1425.80%27.80%15.10%39.70%23.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%01002003004002010年2011年2012年2013年2014年近年来宿迁房地产投资增长情况房地产投资增长率近年来宿迁房地产投资保持稳定增长，2010年你的147亿增长为2014年的377亿，增幅接近250%2010-2014年宿迁房地产投资比保持22%以上的稳定发展，房地产仍将是城市的支柱产业，但长久下去，高额投资比率将带来城市房地产库存存量的增加，将破坏房地产市场的供需平衡数据来源：宿迁政府统计公报全市房地产施工面积不断增加，销售进度落后于开发，产品的去化缓慢造成房地产市场竞争将日趋激烈施工面积分析1809.182074.782551.023835.333965.8590.89449.92517.48822.73584.120100020003000400050002010年2011年2012年2013年2014年近年来宿迁房地产施工和销售情况施工面积(万）销售面积（万）宿迁房地产施工和销售情况对比年份2010年2011年2012年2013年2014年施工面积1809.182074.782551.023835.333965.8销售面积590.89449.92517.48822.73584.12（销售/施工）占比32.66%21.68%20.28%21.45%14.72%2010-2014年，宿迁房地产市场施工面积不断增加，房地产销售力度远落后于开发，造成房地产的销售/施工比逐年降低施工与销售的比例失衡，造成了宿迁市场上房地产库存逐渐累计增加，城市有限的消费能力，不足以支撑起逐年增加的房产库存比重，因此未来城市房地产将以去库存为主数据来源：宿迁政府统计公报城市土地市场截至10月份，宿迁土地成交共计49幅，成交多以居住和商住性质为主，成交区域集中于位于主城的宿城和宿豫区15991605101520居住用地商办用地商业用地商住用地2015年宿迁成交土地种类成交幅数131075140246810121416宿城区湖滨区洋河区开发区宿豫区2015年宿迁各区成交土地情况成交幅数截至