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连江·房地产市场分析报告目录Contents3814Page21在售产品分析44项目动态监测5城市区域概述2宏光市场环境1连江市场分析330PART1宏观市场环境李克强：继续实施房地产分类调控坚持住房居住属性宏观市场环境李克强总理在2017年第十二届全国人民代表大会的政府工作报告中提出，因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。人大发言人傅莹：今年没有关于房地产税法的安排3月4日上午，第十二届全国人大五次会议新闻发布会在人民大会堂举行，新闻发言人傅莹在答记者问时表示，今年全国人大没有把房地产税法草案提请常委会审议的安排。全国人大财经委法案室原主任朱少平告诉记者，目前的房地产税法草案还不成熟，要解决房价上涨过快的问题，指望用房产税来调节房价的出发点就是错的，根本上还是要扭转不健康的住房文化。2月居民中长期贷款回落房地产调控预期升温宏观市场环境根据央行9日公布的数据，2月当月人民币贷款增加1.17万亿元，同比多增4391亿元，环比则减少8600亿元。2月末，新增社会融资规模11500亿元，较上月大幅回落25877亿元。2月M2同比增长11.1%，较上月回落0.2个百分点。银监会主席郭树清：分类实施房地产金融调控促进市场平稳发展近日，银监会主席郭树清在国务院新闻办举行的发布会上表示，银行业今年将更积极、更主动地支持和参与供给侧结构性改革。紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，分类实施房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展，有效推进去库存。国土部长回应房地产热点:坚持去库存与防过热并重近日，国土资源部部长姜大明在全国人民代表大会上接受采访时表示，国家制定宏观调控政策，地方因地制宜来组织实施。坚持去库存与防过热两者并重。对于不同的地区采取分类指导、因城施策，对重点城市，一城一策、靶向治理。福州拟投393亿元建设宜居环境宏观市场环境日前，省政府办公厅印发《2017年全省宜居环境建设行动计划》。行动计划共分为市政基础设施、美丽乡村建设两大部分，全省分别计划投资2300亿元、260亿元，其中福州年度投资目标分别为360亿元、33亿元，合计约393亿元。在市政基础设施建设方面，今年福州将重点推进地铁2号线和1号线二期工程续建，全线开工地铁6号线，尽快批复开工地铁5号线，完成地铁4号线前期。连江出台楼市限购令，三类家庭禁买144平方米以下商品房近日，连江县政府发布文件规定，从今年2月21日起，执行商品住房限购政策和调整个人住房公积金贷款政策。对三类型居民家庭暂停销售连江县城关地区（即凤城镇、敖江镇、江南乡）范围内建筑面积144平方米（含）及以下的商品住房。（一）县城关地区拥有2套及以上商品住房的本县户籍居民家庭；（二）县城关地区拥有1套及以上商品住房的非本县户籍居民家庭；（三）无法提供购房之日前2年内在本县累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本县户籍居民家庭。宏观市场环境福州滨海新城建设领导小组成立，滨海新城建设总指挥部揭牌3日，福州滨海新城建设总指挥部揭牌，标志着滨海新城建设正式进入具体实施阶段。为加快推进滨海新城建设，市委、市政府决定成立福州滨海新城建设领导小组及总指挥部，筹全市的人力、物力、财力及行政权限、政策扶持、领导力量等各种要素资源向滨海新城倾斜，确保滨海新城的规划编制、产业发展、项目建设、交通配套等方面工作以快的节奏、快的效率、快的行动全力推进，努力将滨海新城建设成为引领福州发展的新龙头、现代化国际城市的新标志。滨海新城两条快速通道年内动建市区到机场仅半小时服务滨海新城建设，全面推进交通项目建设。日前，交通部门全面加快新规划的东部快速通道二期、东南快速通道前期工作。按计划，这两条快速通道上半年将完成工可编制，下半年完成全部前期工作，争取年内动建。东部快速通道二期起于东部快速通道一期工程终点马尾亭江互通，新建南般大桥跨过闽江，全长25.4公里，设计时速80公里，双向6车道，总投资60.2亿元。福州东部快速通道一期目前已开建，预计2018年竣工。宏观市场环境丨总结1、2016年，前三季度宏观政策利好持续，主力去库存；2、四季度开启限购、限贷、限地价等系列抑制性政策，以稳定房价，防止过快上涨；3、2016年前3季度福州楼市在金融显著宽松、政策刺激力度空前的综合作用下，成交量齐升；4、2017年将加大供给侧改革，因城施策，实施分类调控；5、2017年继续执行抑制政策，防止房价过快，过高上涨，加大市场监管力度，规范市场秩序；PART2城市区域概述城市简介城市人口经济水平、地区生产总值城市规划城市分析丨连江简介连江县，别名：温麻，是福建省著名的侨乡，是国务院首批沿海开放县份之一。地处台湾海峡西岸经济区前沿。连江县拥有得天独厚的海洋资源，全县海域面积3112平方公里，水产总量连续多年名列全省第一、县级全国第二。连江县距福州50千米，4280.15平方公里（包括待统一的马祖列岛），辖16镇、7乡，主城区腹地面积约13平方公里，规划区面积已达27平方公里。2015年末户籍人口64.14万，常驻人口58万。随着该县经济社会持续较快发展，综合实力不断增强，基础设施日臻完善，城区规划日趋合理。城市分析丨城市规划连江县定位为福州市北部有滨江山水特色的宜居城市。重点规划连江主城区，打造成为连江与福州的重要枢纽。福州市的北部门户，可门港的后方基地连江县在福州市发展战略的指引下，充分发挥县域中心城市功能，强化连江在福州主城北郊地区的经济中心地位，完善城市的县域服务中心功能，发展新兴产业，实施可持续发展战略，实现资源开发和环境保护相协调，使连江县城发展成为一个有活力的、生态的、有滨江山水特色的宜居城市。连江县城市总体布局结构呈现为“两轴一心两区”“一中心”由县城（包括敖江、凤城和江南）为中心。“两轴”一是向南沿着104国道、敖江南路等将主城区延伸至江南乡。二是敖江滨江绿化轴，。“两区”是以当前县城（包括敖江、凤城和江南）为中心城区，在浦口与东岱镇的现有基础上形成东城区。城市分析丨交通规划连江交通便捷，104国道、201省道和温福铁路贯穿全境，沈海高速公路和福州绕城高速公路在县内设有多个互通口，以港口、铁路、高速公路、快速干道为主体的综合交通体系正在成形。。中心城区路网呈“六横六纵，局部成环”六横:主干道文笔路、丹凤路、莲荷路、玉荷路、江南路、碧荷路六纵：主干道富兴路、八一六南北路、文山路、敖江路、温泉路火车站站前大道东城区路网格局呈“两纵两横”分别由浦口、东岱两条东西横向和两条南北纵向干道构成。两条纵向主干道是跨越敖江，将东城区浦口和东岱联系为一个整体的重要通道，规划2座桥梁，已建1座。城市分析丨城市人口连江人口基数较大，但主城区地域规模较小，影响房地产的发展，随着城镇化率加快，促进区域商业发展。乡镇区域面积（km²）人口规模（万）城镇化率凤城镇13.76.387.7％东湖镇451.796.5％浦口镇52.663.8442.9％晓澳镇21.53.843％琯头镇645.6539.69％东岱镇24.343.525.89%城市化率沿S型曲线变动关于城市化与人口1975年，美国地理学家诺瑟姆通发现，城市化进程全过程呈一条S型曲线，具有阶段性规律：当城市人口超过10%后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅猛增长当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势从上述表中可知，连江县主城区人口规模较大，但主城区规模较小，影响当地房地产发展。从连江县人口城镇化率上来看，伴随着连江县经济的发展，城镇人口增加趋势不断上升，城镇化加快，促进区域商业发展。数据来源：福建省统计年鉴城市分析丨经济水平丨地区生产总值高速发展的经济实力是房地产业发展的坚实基础，连江的地区生产总值增长较为稳定。数据来源：连江县政府网2016年连江县生产总值383.6亿元，同比增长6.5%。连江县近十年来地区生产总值都在稳步增长，年涨幅多在8%以上。小于4%萎缩4%-5%停滞5%-8%稳定发展大于8%高速发展020040060080010001200鼓…福…长…晋…闽…仓…马…台…连…平…罗…闽…永…2016年福州各区域GDP对比（亿元）383.6亿元0246810121416050100150200250300350400200820092010201120122013201420152016连江县历年GDP及增长情况地区生产总值（亿元）增幅（%）城市分析丨经济水平丨产业结构特色连江县的第一、第三产业占比较高，其中水产、旅游是其支柱产业。2016年规模以上工业增加值151.0亿元，比增9.5%；农林牧渔业总产值245.0亿元，比增5.1%；财政总收入42.5亿元，比增11.5%，其中地方财政收入28.3亿元，比增10.0%；固定资产投资469.0亿元，比降9.6%；社会消费品零售总额131.0亿元，比增16.5%；实际利用外资1.07亿美元，比增8.5%；出口总额29.7亿元，比增19.5%。79.29106.89138.48193.662713871271471510510152025303540050100150200250300350400450200820092010201120122013201420152016连江县历年规模以上工业总产值及年度增长规模以上工业生产总值（亿元）增幅（%）36%34%30%2016年连江三产比重第一产业第二产业第三产业城市分析丨小结1、连江县人口基数大，城镇化率较高；2、连江县整体经济处于五区八县中较高水平，GDP常年保持稳定增长；3、连江县坚持“向东向南沿江发展”的城市发展战略，城市规划、建设与管理不断加强，中心城市形象明显改观，城市功能进一步完善；4、近年来，受制于国际国内经济环境影响，连江县规模以上工业总产值比例呈下降趋势；PART3市场分析整体市场市场分析丨整体市场丨房地产开发投资近几年连江房地产开发投资额度稳步增长，所占固定资产比例逐步增大，房地产市场呈现较火爆局面，然随着开发商土地储备和新盘力度开发加大，导致区域楼市供过于求。年份房地产开发投资额增幅房地产开发投资/GDP房地产开发投资额/固定资产投资额2012年16%7%24%2013年-12%6％17%2014年112％11％28％2015年97%13%23%2016年87%16%18%近5年连江县房地产投资额与固定资产投资额关系分析房地产市场预警预报指标体系从房地产投资与全县固定资产投资关系来看，房地产投资占比地位快速增长，2016年占全县固定资产投资的18%，环比下跌。房地产开发投资中所占GDP比例随着经济的发展逐渐回升。可见房地产行业在连江整体经济运行中影响力逐步加大。从房地产市场预警预报指标体系来看，连江县2014年房地产开发投资额增幅较明显，整体投资额加大，推动当地房地产业快速发展。异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅-5%-5%~5%5%-15%15%-25%25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.20.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资1515-2222-3030-3737反映投资结构式否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%~25%0%10%20%30%40%50%02040602012年2013年2014年2015年2016年全社会固定资产投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）房地产比重市场分析丨整体市场丨商品房年度成交走势2012年前连江楼市供不应求，成交量低，2013年楼市井喷，销售率大幅提升，2014-2016年大量项目入市，