4.0区域写字楼物业市场分析报告

4.0区域写字楼物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪14.0区域写字楼物业市场分析报告4.1北京市优质写字楼物业总体市场分析4.1.1现有存量及新增供应量依据我公司统计资料与数据，截至2004年年底，北京市优质甲级写字楼市场存量约为323万平方米。这些优质写字楼主要分布于CBD地区、金融街地区、以及中关村地区。此外，在二环以及三环的周边，也有一定数量的优质写字楼分布。图4.1北京市优质写字楼历史供应状况百万平米0.00.51.01.52.02.53.03.519911992199319941995199619971998199920002001200220032004存量新增供应量资料来源：戴德梁行2004年四季度统计数据4.1.2北京优质写字楼（顶级、甲级）主要集中区在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，朝外、燕莎、奥运村、长安街等二线商圈进一步走向成熟，并大有后来居上之势。但是，CBD、金融街、中关村在高档写字楼市场上的地位仍然不可动摇。根据我公司的统计，2005至2007年间完工的65%以上的甲级写字楼均位于以上三个地区。其中尤以CBD最为集中，四通八达的交通网络，距离首都机场半小时以内的车程，浓郁的商业氛围，成熟的配套设施，从未来的发展趋势看，大型会计师事务所、律师事务所、咨询顾问公司、广告公司等专业服务性公司在选择办公场所时，越来越看重区域的国际化、商务化，以及写字楼的形象，因此商务氛围浓厚的成熟区域更受此类公司的青睐。4.1.3租金与售价图4.2北京市甲级写字楼租金与售价指数（2000Q1=100）80859095100105110115120125130135140Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4售价指数租金指数20002001200220032004资料来源：戴德梁行2004年四季度统计数据2005年1季度北京东部市场，甲级写字楼供不应求的状况仍未缓解，市场租金继续小幅上升，第一季度北京甲级写字楼平均成交租金上涨1.6个百分点，达到了26．8美元／月／平方米（实用面积）。涨幅较大的区域为东长安街／建国门区域、燕4.0区域写字楼物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪2莎区域和CBD，分别上涨了3.3％、2.6％和1.9％；东二环、中关村和金融街上浮较小，分别为1.1％、1.0％和0.9％。从售价上看，2005年1季度北京甲级写字楼平均报价为2,205美元／建筑平方米，比上季度上涨2.8％。由于不少买家看好CBD及其周边地区的发展前景，在较好的销售业绩刺激下，开发商上调售价，带动了平均写字楼售价的上浮。我司根据上述数据进行分析认为，在北京写字楼销售方面，大型国有企业和海外投资者表现突出。核心地段的高品质写字楼项目，由于具备良好的形象展示效应和投资潜力，成为大面积交易的焦点。我司认为，北京已成为继上海之后海外投资者重点出手的城市。4.1.4吸纳量以及空置率图4.3北京优质写字楼吸纳量及空置率状况（Q193=100）050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000Q197Q297Q397Q497Q198Q298Q398Q498Q199Q299Q399Q499Q100Q200Q300Q400Q101Q201Q301Q401Q102Q202Q302Q402Q103Q203Q303Q403Q104Q204Q304Q404Q1050510152025303540供应量吸纳量空置率Q100Q301Q304资料来源：戴德梁行2004年四季度统计数据目前北京甲级写字楼面积为323万平方米，总体空置率继续下降至11.4％。2005年1季度北京甲级写字楼平均空置率为11.4％。CBD的空置率仍为各商圈最低，为2.9％；中关村最高，为29.4％。东二环、金融街、燕莎和东长安街建国门的空置率分别为5.6％、6.3％、6.7％、9.3％。北京市国内生产总值已连续七年保持两位数的高增长，可以预见，政策的放开和经济的稳步发展将给北京写字楼市场带来持续稳定的需求。预计全年北京甲级写字楼的供应量将超过100万平方米。由于市场供应主要集中在下半年，且地域分布较为均匀，因此从下半年开始，北京各区域写字楼租金下调的压力将增加。中原地产日前发布的《2004年写字楼市场回顾与展望》的研究报告中指出，国家的宏观经济调控已初见成效，对2004年京城写字楼市场的影响已比较明显。据不完全统计，2004上半年北京市写字楼市场的新增供应量仅与受非典疫情影响的2003年上半年持平。随着2005年大量的写字楼项目入市，京城写字楼市场供应将遭遇井喷，但需求市场却显得有些力不从心。4.1.5主要商务区分布格局及发展特点图4.4北京市主要商务区分布图4.0区域写字楼物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪3CBD商务区CBD商务区位于建国门外大街与东三环交会处，即“金十字”的东北侧，其范围西起东三环中路，东至针织路，南临建国路，北依光华路，占地约30公顷。目前CBD正在开发建设的项目大部分为公寓、写字楼项目。世界500强中已有156家进驻北京，其中2/3在CBD地区。根据北京商务中心区综合规划方案，未来核心区不仅是CBD的区域中心，更是未来的财富、信息、交通中心。截至2004年9月，CBD区域共有各类企业单位2,521家，其中外资及港澳台企业807家，所占比重约为32％，在入驻CBD企业总数中占有相当比重。另外，在2,521家企业中，服务业企业有1641家，占65％，CBD区域内银行、保险、证券、会计师事务所、律师事务所及各类投资性公司160家(不完全统计)。从顶级产品国贸大厦、嘉里中心等到高档写字楼京汇大厦、招商局大厦等，直到原创写字楼后OFFICE、建外SOHO等为代表的商务公寓。CBD写字楼产品类型结构的丰富性为CBD写字楼市场提供了强大的吸引力。截至2004年9月，入驻CBD的主要知名跨国公司有：世界银行北京代表处，韩国、日本央行北京代表处，法国东方汇理银行北京分行，巴西石油公司，美国爱普斯顿公司，大众汽车金融(中国)有限公司，丰田汽车(中国)投资有限公司，慕尼黑再保险公司，科尔尼(上海)企业咨询有限公司，道琼斯咨询(上海)有限公司等等。索尼爱立信公司也将其结算中心由上海迁到北京，落户朝阳。因此我司认为，CBD商圈依然是众多知名跨国企业入驻北京的首选之地，但是土地供应量的不足使CBD面临新的发展瓶颈。朝外商务区朝外地区地处交通枢纽，集中了多个优质写字楼项目。同时，朝外地区又是建国门地区的延伸，加上政府对朝外地区的改造力度加大，这些都成为朝外地区成为北京主要商务区的优势。朝外商务区主要写字楼项目多是落成在九十年代后期，并多集中在朝阳门立交桥附近，包括丰联广场、人寿大厦等。截至2004年，朝外地区提供优质写字楼面积共27.7万平方米。北京市朝外大街100余万平方米建筑群体中，清一色的是甲级写字楼，在一个已经发展成熟的商务区域中，写字楼市场结构的单一令人担忧，一方面使很多大型企业对区域内写字楼市场难于建立需求信心；另一方面直接造成其租户结构处于非典型状态。朝外大街局限于单纯的甲级写字楼市场，市场缺乏细分。目前，一方面缺乏专门针对国际大公司的综合性办公空间，另一方面缺乏专门针对中小企业的边缘产品，造成该区域目前缺少良性的商务环境。朝外商圈目前各种大中小型企业在同一个甲级写字楼“混居”现象明显，而且如世界500强这样的大型公司所占比例不高。以朝外中心区某知名甲级写字楼为例，目前签约客户84家，其中办公面积在200平米以下的49家，多为律师事务所等中小型配套公司，占据客户数量的58%，而实力雄厚的大型公司只有寥寥数家。与此形成鲜明对比的是CBD丰富的写字楼结构，目前，美国友邦保险在京汇大厦租用面积已达5,000平方米左右，一汽大众、中国一汽在嘉里中心、南银大厦分别租或买了3,000和4,500平方米的面积，另外航天时代在大地科技大厦一次租赁6000平米。朝外大街不但缺少大面积成交案例，而且近期还出现了位于联合大厦的天同证券大面积退租（退租1000平米）的4.0区域写字楼物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪4情况。据统计，目前联合大厦、泛利大厦、丰莲广场、人寿大厦等在租客户中租用面积达1,000平米的只有十余家。CBD地区的写字楼月租金最高每月每平方米可达６０美元，而朝外地区的泛利大厦、昆泰大厦、华普国际大厦、中保大厦和丰联广场等知名物业每月每平方米租金目前只有20美元左右而已。我司分析后认为，商圈发展应该是配套的，特别是朝外高档商务区要为国外办事处提供全方位服务。现在朝外商圈业态比较单一，功能较少。目前朝外大街写字楼市场结构和缺少综合性办公环境和国际级大客户来引航良性的商务环境的缺陷已经成为朝外大街从商业中心区向商务中心和商业中心双重职能区域过渡的一个瓶颈。燕莎商务区燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。该区域以燕莎友谊商城为核心，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店及公寓，如长城饭店、昆仑饭店、希尔顿饭店、凯宾斯基、丽都饭店、清境明湖、碧湖居等。该区域紧临使馆区及近机场高速，因此国际商务氛围一直是该区域的标签。燕莎商圈则正在脱颖而出成为无与匹敌的北京市第一个休闲商务区（RBD）。RBD是（RecreationBusinessDistrict）单词的缩写，原意是指城市中以旅游者为对象的购物休闲娱乐之地，现在则指以都市上班族为对象，提供休闲商务活动、提供工作之余放松、生活的休闲商务区。何况，周边还将云集中央电视台、北京电视台以及大量高档公寓，而众多白领人士的入驻为成就这一休闲商务区奠定了人群特征。燕莎商圈近几年已推出的楼盘多以外销为主，档次、价格都明显高于其他区域；同时区域内租赁市场也较为发达，租金收益较高。燕莎商圈东部的酒仙桥地区也是北京最早的涉外商圈之一，经过多年的发展，已成为外商云集的地区，云集了包括松下、爱立信、诺基亚、西门子、ABB等大批国际知名企业。毗邻首都机场，挨四环接三环，区内交通顺畅，交通优势比较明显。燕莎地区依靠临近北使馆区的优势，伴随的建设多家高档酒店和高档商场，而引发的写字楼市场需求。截至2004年，燕莎地区共提供优质写字楼面积76.2万平方米。我司认为，燕莎商圈内的房地产商也好，商铺经营者也好，工作和生活的精英白领也好，没有人愿意放弃唯“商务富人区”这个可以彰显自己优越感的概念马首是瞻，但是燕莎商圈能否满足商户最为关心的投入产出比，能否给商户真正带来实惠，是解决问题关键所在。在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，还有亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印。如东二环商务带的传统总部经济，BDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的亚运基础和奥运概念，，从而具备了向一线商圈冲击的实力4.1.5未来供应：据预测，北京优质写字楼市场在2005年至2007年间共会有450万平米供应量。表4.1北京优质写字楼未来供应4.0区域写字楼物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪5年份CBD地区及东北三环周边金融街中关村其他区域合计2005678,798291,247318,000953,3632,241,4082006881,924482,522N/A358,7841,723,2302007257,562N/AN/A210,000467,562总计1,818,284773,769318,0001,552,1474,432,2002005年北京预计将有13个优质写字楼项目落成，提供约220万平方米写字楼面积，是历史上供应最大的年份。其中，东二环和东三环及CBD周边区域的供应在68万平方米左右，这将使近两年来北京东部区域优质写字楼市场供应不足的情况得到缓解，与此同时，在东部如此大的供应集中，且时间又如此集中，这将对该地区市场产