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郑州写字楼市场调研报告2012081格局篇发展篇2市场篇3121发展341.市场萌芽期：1997前之前，郑州写字楼市场处于萌芽期，以民房及单位公房为主。规模小、设备简陋、户型单一、分布区域集中萌芽期（1997年以前）：此时期以民房和单位公房为主，如亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、明星大厦等物业。其主要特点是：规模小、设备简陋、户型单一。分布区域集中，市场管理混乱，主要集中在金水区，经营方式以租赁为主，物业管理水平低下。郑州的房地产市场发展始于上世纪90年代，与全国同步，但发展过程缓慢。整体看来，郑州写字楼市场发展经历5个阶段：市场萌芽期写字楼代表52.市场探索期：1997-2000年郑州写字楼市场处于探索期，出现纯写字楼，此阶段办公楼相对细分化、专业化、各方面提升明显探索期（1997年-2000年）：郑州这个时期，出现了纯写字楼项目，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业，及安华大厦等中档商住物业。此阶段办公楼相对细分化、专业化，如裕达国贸、未来大厦代表郑州市场东西区高端办公物业，金博大代表二七区高端办公物业，配套设施及物业水准明显提高，租赁行情较旺，吸引了大批外企及大公司入驻；区位较弱写字楼如经纬大厦吸引本地区中小物业，商务氛围浓厚。但此时写字楼物业出现硬件缺陷，如金博大交通拥堵、车位不足，商业、办公混淆。此时期写字楼市场主要特点是：以高层建筑为主、将通信、网络、会议室、餐厅等较为现代化的办公的办公功能列入建筑设计必要元素。经营方式以租赁为主，建筑结构可灵活分割，智能化水平和管理水平有所提高。6市场探索期：郑州城市发展均衡，分布区域较前一时期开始分散73.市场过渡期：2000-2004年郑州写字楼处于市场过渡期，“商住楼”成为此时期主要的写字楼物业业态过渡期（2000-2004年）：此时期，随着市场经济转好，中小企业数量增多，由于企业实力有限，对纯写字楼市场未形成有效需求，促使原本住宅立项的项目转变为“宜商宜居”的“商住楼”。此时期成为以“商住楼”为主要业态的过渡时期。其主要特点是：房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，诸如SOHO类的商住项目投放市场量增多，购房自用或投资的需求旺盛。楼宇设计更加专业化、投资需求快速增长，户型设计、专业化配套更科学、齐全，吸引众多新兴中小企业，及从其他物业中迁入的物业。同时，投资类客户明显增多，且回报率较高，形成以商住楼为主角、高端专业写字楼为亮点的综合性写字楼。涌现出包括索克、明辉等专业专业商务物业服务机构。8市场过渡期：郑此时典型项目均为商住项目，市场量价齐升，传统经济发展区域及郑东新区CBD较为集中此时期典型项目融丰花园、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园等项目，而以纯住宅面世的未来花园、天下城、锦绣正泓国际公寓等小区在此时期也成为商务者主要商用项目；市场供应量井喷，价格逐年上升至4000元/平米以上；分布区域集中在农业路、经三路和花园路、金水路围合的区域，以及新兴起的郑东新区CBD中心。94.市场发展期：2005-2008年郑州写字楼处于市场发展期，市场纯写字楼开始大量涌现发展期（2005-2008年）：此时期是写字楼市场发展的契合期，随着商住项目的投入使用，诸多问题逐渐体现，市场对写字楼的需求开始转变，纯写字楼作为办公场所的选择成为市场主流。此时信息大厦、联合中心、蓝马地王大厦、顺驰第一国际、绿地世纪峰会等代表的纯写字楼项目应运而生，这些写字楼的特点是：区域分散、临街临路单体楼增多、专业写字楼的实力型客户聚集，长期办公稳定性长，写字楼专业配置进一步提升。10市场发展期：写字楼供应增多，郑东新区写字楼项目大量涌现，产品配置投入加大国际企业中心、信息大厦等写字楼项目热销后，新项目不断涌现。郑东新区CBD联合中心、CBD世贸大厦、顺驰第一国际等一批高端写字楼开始走向市场。自动化消防系统、闭路系统、停车智能管理系统、智能化会议室、高速宽带、预留企业私属卫生间等产品配置大大提升。115.市场稳定期：2009年后，郑州写字楼市场处于稳步发展期，市场限购期间商业、写字楼项目销售火热稳定期（2009年以后）：此2009年以来，写字楼市场火爆，供应销售量均有大幅提升，2010年市场供应量101.81万㎡，是2009年的3.8倍。2011年受住宅市场限购，投资客开始把目光转向商业地产，商业、写字楼项目出现供不应求局面。写字楼市场价格延续上涨趋势，2011年写字楼成交均价达到12464元/㎡。此时期推出项目以综合体、多功能、复合体形式的项目为主，如升龙国际中心、中原万达广场。12情况小结郑州写字楼市场发展历程1997年以前市场萌芽期：以民房和单位公房为主，规模小、设备简陋、户型单一、分布区域集中1997年-2000年市场探索期：出现了纯写字楼，此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化、各方面提升明显2000年-2004年市场过渡期：此阶段是以“商住楼”这一特殊业态为主的过渡时期2005年-2008年市场发展期：纯写字楼开始大量出现2009年以后市场稳定期：郑州写字楼市场处于稳步增长时期2格局1314南区市场成交均价：8000元/㎡西区市场成交均价：7500元/㎡郑东新区TBD成交均价：16000元/㎡郑东新区CBD成交均价：24000元/㎡中心区市场成交均价：12000元/㎡市场板块：郑州市场按发展成熟度可划分郑东新区（CBD及新东站商圈）、中心区、南区、西区四大板块郑东新区受规划利好为郑州写字楼最前沿市场，领航郑州写字楼市场，规模、品质都是其他区域不可比拟的；中心区因优越地段为传统中心市场，分布集中，发展成熟，且目前仍保持较大开发力度；南区、中原西区为中心区外溢区域，成熟度低。15郑东新区，有“未来之眼，郑州之心”之称的郑东新区从一出生就倍受瞩目。2004年大批省外有实力的开发商入驻郑东新区为该区域高层写字楼的发展注入了强大的动力。现CBD区域写字楼市场已经成熟，成为众多高档写字楼集中分布区域，形成了浓厚的商业氛围和高素质人文环境；目前，新东站商圈规划落地，区域代售写字楼较多，且区位、品质较高。郑东新区：05年后郑东新区CBD区域发展为郑州市写字楼最成熟区域，现郑东区东部随东客站商圈发展，成为新热点区域16核心驱动力政府导向，会展业带动；成熟公建配套；高档住宅区；价格CBD区域均价24000元/㎡；郑东新客站商圈内写字楼均价16000元/㎡；绿地千禧广场作为标杆销售价格50000元/㎡；租金1.5-3.5元/㎡.天，个别高端项目（天玺广场）可达7.5元/㎡.天；郑东规划发展区域，写字楼市场成熟度高。租售情况初期由于交通及配套不成熟，出租率在50%左右，现在随着CBD区域成熟，出租率已在80%以上；客户区域内，会展中心带动相关行业，如会展、贸易等；国内外、上市公司、国企类企业居多，具有一定规模的私企、投资客户占一定比例；行业大、中型企业客户居多，在办公场所的选择上更为依赖于商务环境，加上公司形象均较好，因此在其办公场所的选择上较为苛刻；区域特征：17区域租金调研：CBD商务项目调研信息CBD商务市场开发周期较长，目前招商入驻效果良好；租金1.5-3.5元/㎡.天，个别高端项目（天玺广场）可达7.5元/㎡.天；CBD商务圈中东侧靠近会展中心及步行街，东侧整体租金价格高于西侧；商户多为个人，租金价格可面议；18区域租金调研：物业名称位置面积租金价格租赁方式物业费备注汇智大厦CBD商务外环与九如东路交汇处整层2100㎡2.8元/㎡.天整租5.5元/㎡.月中央空调、新风系统、无线网络、毛坯绿地峰会天下CBD商务外环路与众意西路交汇处208㎡3.5元/㎡.天整租5.0元/㎡.月精装修、带全套办公家具、宽带绿地世纪峰会CBD商务外环路与众意西路交汇处160㎡3.0元/㎡.天整租3.0元/㎡.月中央空调、简装修中油新奥大厦CBD商务内环路2号580㎡2.2元/㎡.天整租4.0元/㎡.月精装修，带全套办公家具、中央空调、宽带新芒果大厦CBD商务外环路与商务西二街交汇处400㎡3.0元/㎡.天整租5.0元/㎡.月中央空调、宽带、精装修、带全套办公家具联合中心CBD商务外环路与商务东四街交汇处182㎡2.2元/㎡.天整租3.0元/㎡.月精装修、带全套办公家具顺驰第一国际CBD商务外环与众意路交汇处125㎡2.6元/㎡.天整租2.0元/㎡.月5A智能系统、精装修河南国际商会大厦CBD商务外环路与商务西四街交汇处1000㎡3.5元/㎡.天整租5.0元/㎡.月中央空调、精装修汇智金融大厦CBD商务外环与九如东路交汇处整层2200㎡2.8元/㎡.天整层整租5.2元/㎡.月中央空调、毛坯金成东方国际CBD内环龙湖大厦旁200㎡1.8元/㎡.天整租1.35元/㎡.月中央空调、精装修龙湖大厦CBD商务内环与众意西路388㎡3.0元/㎡.天整租2.6元/㎡.月中央空调、宽带、精装修、带全套办公家具立基上东国际CBD商务外环与商务西三街交汇处240㎡1.5元/㎡.天整租1.2元/㎡.月中央空调、简装修绿地千禧广场CBD会展中心旁383㎡7.5元/㎡.天整租5.0元/㎡.月中央空调、新风、简装修19中心板块寸土寸金，配套设施齐备，可利用资源丰富，因此该区域的高层写字楼均价在郑州市处于高位。该区域因为与生俱来的人文与区域优势，是高层写字楼比较集中的地方。其中农业路花园路商务圈为中心区最成熟区域，但目前可开发用地已极为稀缺。中心区域：地段、配套的区域优势明显，传统写字楼集中区域，但缺少高端项目20核心驱动力行政导向，依托政府机关；商业、交通配套成熟，商务气氛浓厚；价格中心区域均价12000元/㎡；曼哈顿金融中心作为标杆销售价格22000元/㎡；租金价格1.2-3.5元/㎡.天，个别写字楼（曼哈顿金融中心）可达5元/㎡.天；租售情况高品质物业招租情况良好，出租率在85%以上以上；客户行业：行业中、小型企业客户居多，多集中在高增长性和高附加值的产业，如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等；类型：郑州市及河南省知名企业为主；稳定上升阶段、实力较强的小型公司及投资客户亦占一定比例；选择优势地段项目，及配套成熟。区域特征：2121区域租金调研：物业名称位置面积租金价格租赁方式物业费备注升龙环球广场郑汴路与凤台路交汇处355㎡1.8元/㎡.天整租5.5元/㎡.月中央空调、毛坯兴业大厦金水路未来大道260㎡2.3元/㎡.天整租3.5元/㎡.月中央空调、毛坯盛润白宫金水路英协路交汇处100㎡2.2元/㎡.天整租4.9元/㎡.月中央空调、暖气、宽带、精装修曼哈顿金水路未来大道交汇处224㎡2.7元/㎡.天整租1.3元/㎡.月毛坯、天然气、暖气楷林国际金水路与英协路交汇处330㎡3.0元/㎡.天整租5.0元/㎡.月中央空调、宽带、精装修22南部区域：传统的大型集中市场区域，商务办公氛围不浓厚，随着二七新区规划、航海路商圈成熟，综合体中写字楼逐步入市市场南区是郑州新兴的房地产板块，高层写字楼项目更是凤毛麟角；价格中心区域均价8000元/㎡，多为综合体项目中的写字楼入市；正商国际广场作为标杆销售价格12000元/㎡；租金价格0.6-1.5元/㎡.天；客户区域内传统市场集中的原因，特定行业私企、中小型企业客户为主；小型公司及投资客户因价格优势、及后期升值原因购买，亦占一定比例。232323区域租金调研：物业名称位置面积租金价格租赁方式物业费备注鼎盛时代大学路与航海路交汇处76㎡1.7元/㎡.天整租1.0元/㎡.月LOFT户型上下层、毛坯华盛国际中心大学路与桃园路交汇处117㎡1.4元/㎡.天整租1.8元/㎡.月简装金成国贸大厦紫金山路与商城路交汇处236㎡1.3元/㎡.天整租1.6元/㎡.月精装修裕鸿国际紫金山路与商城路交汇处130㎡1.5元/㎡.天整租2.0元/㎡.月精装修美林河畔中州大道与航海路交汇处266㎡1.0元/㎡.天整租1.3元/㎡.月商住楼、简装修、办公家具升龙环球广场郑汴路与英协路交汇