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盖州市场调研简报广州中旗房地产顾问有限责任公司2010年11月9日一、调研目的1.了解现阶段当地购房者的需求概况，为是否在当地进行展示、宣传提供决策参考；2.察看当地是否有适宜的场地可作外展之用；3.了解当地购房者是否有意愿在鲅鱼圈市内置业；4.了解现阶段当地人对亿居·罗马庄园的认知程度，以便于针对性的做出推广内容上、强度上的安排；5.了解当地主要住宅楼盘的推广方式、渠道、节奏，以便因地制宜的做出推广方式上的安排；二、调研方式及信息来源1.随机走访2.问卷调查三、调研时间2010年11月9日上午、下午，为期1天。四、调研区域盖州市中心城区问卷调研：红旗大街沿线商铺、兴隆大家庭购物广场；踩盘调研：永安路沿线楼盘、市府大道沿线楼盘；五、问卷形式及样本分布共做了30份住宅需求问卷。被访者问卷形式访问时间总样本量有效样本分布有效无效兴隆大家庭红旗大街购物者/路人入场/街头拦截10分钟2731512六、住宅需求调查与分析1、有效样本居住区域：由图示可以看出，受访者绝大多数来自盖州，27份问卷中，盖州受访者为22例，所占比例高达82%；来自营口的受访者3例（其中2例是鲅鱼圈的），比例为11%，来自沈阳的受访者2例，所占比例为7%。盖州的中心城区商业发达，吸引了一些营口及沈阳的消费者或生意人。2、短期内是否有购房计划：明确表示在未来1-2年内不会买房的有16例，占59%，这部分受访者大部分是认为没有必要，因为他们有的是有房住，无需购买，有的是刚刚已经买了房，有2例是由于资金原因暂不考虑，有1例是在等降价。41%的受访者表示会考虑买房，说明盖州市场还有潜力可挖，值得到此区域作宣传推广或外展。3、购房目的：11例考虑买房的受访者当中，满足自住的6位，占总数的22%，为了给下一代置业及升值后转卖的各占2例，各为7%。说明当地买房投资的人不多，以自住为主。4、户型需求：11例考虑买房的受访者当中，购买70㎡以下的3例，占总数的11%，购买71-80㎡的2例，占总数的7%，购买81-90㎡的6例，占总数的22%，购买101-110㎡的1例，占总数的4%。说明中小户型的需求旺盛，尤其是中户型，中户型由于总价低又满足自住需求，是他们优先选择的重要原因。5、付款方式：11例考虑买房的受访者当中，买房选择一次性付款的4例，占总数的15%，选择商业按揭的7例，占总数的26%。说明商业按揭及一次性付款仍然是主流的付款方式，尤其是商业按揭多人选择，很大的原因是由于他们大部分人的购买实力还不是很雄厚，并且已经有了按揭付款的意识。6、购房的主要考虑因素：11例考虑买房的受访者当中，购房时考虑地理位置的5例，占总数的19%，购房时考虑户型的2例，占总数的7%，购房时考虑价格的4例，占总数的15%。说明购房者购房时对地段及价格最为敏感和关注，因为地段决定生活的方便与否及升值潜力；价格决定支付承受度及升值潜力。7、打算在哪里购房：11例考虑买房的受访者当中，选择在盖州买房的3例，占总数的11%，选择在鲅鱼圈买房的5例，占总数的19%，选择在沈阳、大连买房的2例，占总数的7%，选择其它的1例，占总数的4%。说明购房者购房时大部分都把鲅鱼圈作为了首选区域，有的是因为儿子在鲅鱼圈工作，有的是因为亲戚在鲅鱼圈买了房子，有的是因为自己的户口在鲅鱼圈，更有的是看好鲅鱼圈的前景。看来，到盖州作宣传推广或外展确实显得很有必要。8、购房相关信息了解途径：11例考虑买房的受访者当中，购房时了解产品信息途径，选择看电视的4例，占总数的15%，选择亲朋介绍的为5例，占总数的19%，选择路过的3例，占总数的11%，选择报纸的2例，占总数的7%，户外、单张的各1例，各占总数的4%。说明大部分购房者都是通过电视及口碑传播了解购房信息的，其次便是路过看到在建项目，报纸、户外、单张在当地效果略差。据实地考察，其实户外广告在当地有一定的作用，当地的主干道及繁华街道都有不少当地楼盘的户外广告、甚至有LED大屏幕。到盖州作宣传推广，电视、户外、外展是理想的信息到达途径。9、所知道的鲅鱼圈在售楼盘：14例知道鲅鱼圈在售楼盘的受访者当中，知道金泰城及鸿基国际的最多，各为4例，占总数的15%，其次为昌宇·星河湾、华海城、东城怡景，各为3例，占总数的11%，然后才是山水人家、鸿基海岸、书香门第、御景湾，各为2例，占总数的7%。受访者当中，鲅鱼圈不少项目他们都听说过（有3例填了有亲戚朋友在鸿基国际、华海城、御景湾买了房子），但却没有人听说过亿居·罗马庄园，看来得加大盖州方面的宣传力度。10、是否经常去鲅鱼圈：25例经常去鲅鱼圈的受访者当中，至少一星期去一次的1例，占总数的4%，一年去两三次的2例，占总数的7%，一个月去一两次的7例，占总数的26%，很少去的15例，占总数的56%。说明受访者当中有不少人经常来鲅鱼圈，但是他们却还没有听说过亿居·罗马庄园，这确实令人费解，或许是项目的宣传力度或范围还不够？针对这个原因，项目或应在滨海大道旁及大厦这样的商业中心设置户外广告牌。七、住宅供给个案调查与分析1、大景城：项目名称大景城（二期）销售热线0417-7395555项目地址盖州市永安路与长征路交汇处开发商岚辉集团/万豪地产总体规划及特色项目总占地面积：84350㎡，二期由2栋高层、6栋小高层和8栋多层构成，两面临街，全地下车库配套内部商业街、会所外部市政府、医院、中小学、客运站、沃尔玛建筑风格无任何风格，普通住宅开盘时间目前认购项目二期多层产品工程进度一期正在建设，手脚架未拆交楼时间装修标准毛坯物管收费5毛销售价格起价：3180元/㎡最高价：3300元/㎡付款方式可一次性付款；可按揭月供户型结构91—170㎡左右的大小户型都有2、怡景湾1号：项目名称怡景湾1号销售热线0417-7329999项目地址盖州市市府路西段开发商弘鼎地产总体规划及特色由3栋小高层和3栋多层构成，临河，全地下车库配套内部无外部市政府、医院、中小学、客运站建筑风格无任何风格，普通住宅开盘时间已经开盘工程进度多层准现楼，高层正在建一层交楼时间明年9月装修标准毛坯物管收费1元销售价格起价：3300元/㎡最高价：3700元/㎡楼层越高价格越贵付款方式可一次性付款；可按揭月供户型结构有76㎡、91㎡、93㎡、94㎡等各种户型3、国际新城：项目名称国际新城销售热线0417-7538888项目地址盖州市永安路清河二桥南开发商建晟地产总体规划及特色当地最大的项目，总占地600亩，建筑面积70万㎡，由50多栋小高层和多层构成配套内部幼儿园、会所、商业街外部市政府、医院、中小学、公园建筑风格简欧风格开盘时间已经开盘工程进度一期已交楼，二期正在建设交楼时间装修标准毛坯物管收费5毛销售价格起价：2600元/㎡最高价：4000元/㎡起价为当地最便宜付款方式可一次性付款；可按揭月供户型结构90—100多㎡的大小户型都有分析：1、以上三个项目为盖州在建在售的最为代表性的项目，代表着当地最高的人居水平，都处在盖州市中心区域；2、从这三个项目看，建筑质量一般，只有国际新城项目具有一定的鲜明的风格，其它项目没有风格。且都没有作样板房展示，但售楼部都设计得还具备一定的档次，围挡的广告设计也都体现一定的档次，说明当地的楼盘非常重视项目包装；3、景观方面，要数国际新城的最好，内有大园林，外有河流、公园，另两个项目园林很小，无特色；4、户型方面，以中等户型为主，兼备一定的大户型，由于临近市府等事业单位，大中户型主要被公务员消化，普通市民大多选择中小户型。5、价格方面，整体楼市均价在3500元/㎡左右，当地市民较能承受，买家以当地人为主，少有外来人口购买，并以按揭买房的居多；6、总体来说，三个项目都较好卖，大景城主要有前面即将崛起的沃尔玛商业配套的优势，国际新城主要有低价优势，怡景湾1号主要有河景及户型优势（实用），且最近市府，所以大部分公务员都会选择怡景湾1号，虽然怡景湾1号项目小，又没有什么配套及园林，但与市府平起平坐；7、盖州楼价与鲅鱼圈楼价对比：盖州整体楼市均价比鲅鱼圈的整体均价略低，但建筑质量、园林、配套等却与鲅鱼圈的相差甚远，所以盖州的有钱人都会选择到鲅鱼圈买房，尤其是那些有亲戚在鲅鱼圈买了房的更会到鲅鱼圈来买房；8、盖州楼价与亿居·罗马庄园楼价对比：均价都处在旗鼓相当的水平，但是亿居·罗马庄园的建筑质量、园林、配套等要比盖州当地的项目要好，且有更大的升值潜力，而盖州的项目升值潜力有限；9、所以亿居·罗马庄园应该到盖州作宣传，以吸引部分当地的有钱人前来买房。我们有着有利的条件，有理由能吸引他们前来买房。八、推广方式及通路前面已经说过，盖州当地的项目很重视围挡、售楼部的设计，所以几个在售项目的围挡都设计新颖，具备一定的档次，如下图：另外，售楼部具备的物料有户型单页、项目形象折页等，设计制作也具备一定的档次。当地的项目也非常重视户外广告，在红旗大街的繁华地段，建筑墙体、顶部的楼盘广告非常醒目，如下图：红旗大街的LED大屏幕显示屏广告也是楼盘宣传的理想选择，如右上图。红旗大街的兴隆大家庭购物广场内也有两个项目在作项目展示，展板、沙盘、物料、销售人员等一应俱全，如下图：建议：亿居·罗马庄园如果到盖州作宣传，可以选择红旗大街的建筑顶部广告、LED大屏幕、兴隆大家庭外展等方式。建筑顶部户外方面：还有一个建筑顶部未作广告推广，看看能否拿下，该建筑的左边建筑的顶部是国际新城项目的户外广告，如果能拿下这个广告位，就不用再拿LED大屏幕了，如果拿不下，可以考虑LED大屏幕做宣传，但LED大屏幕的广告不少，并不像户外广告那样每时每刻都能让人看到。兴隆大家庭外展方面：兴隆大家庭是盖州唯一的大型购物中心，现代时尚，品类齐全，布局得当，每日都有不少客流。目前在兴隆大家庭里面作展示的当地两个项目，一个是清河湾，另一个是翔润国际商贸城，两个项目的展位面积相当，都约在70平方米左右。据兴隆大家庭经理介绍，清河湾项目的租金2万元/月（不含电费），感觉较贵，但这是比较虚的报价，具体要实谈才知。如果亿居·罗马庄园在里面作展示，可以考虑简单的方式，譬如不用沙盘，只设置展板、咨询台（放物料）和工作人员即可，面积不用那么大，相信费用可降下来。