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CBD区域房地产市场分析一、CBD区域特征1、区域规划论证周密、政策推动力度大。规划要点、政策要点如下：■1993年，经国务院批复的《北京市城市总体规划》明确提出要在北京建立具有金融、保险、贸易、信息、商业、文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区。■1998年，北京市政府在《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。■2000年6月5日，商务中心区建设被纳入北京市十五计划。■2000年8月8日北京市政府召开第82次市长办公会，决定全面加快北京商务中心区的规划建设。■2002年9月，第三届北京朝阳国际商务节闭幕，商务节上确定的对CBD的建设投资额达到599亿元。国务院、北京市和朝阳区政府在确定CBD中央商务区的考察过程是经过长期周密论证，并根据经济发展的进程和趋势而决定的，这为区域良性发展做好了先期保证。CBD区域的规划和建设具有合理性与前瞻性。北京目前尚无其它区域可与之比肩。2、综合国际商务性区域地位凸现CBD区域总占地面积3.99平方公里，规划总建筑面积1000万平方米，其中办公、住宅、商业的建筑面积分配比例为50％，25％，25％。规划体现了明显的综合性，且各类性质物业规模均较大，是一个功能齐备的综合国际商务区，明显区别于北京其他区域。目前，区域的国际地位和商务地位显著，并且已经受到国内外企业的普遍认同。区内资源包括，全国顶级商务综合体国贸、嘉里、京广等物业项目，第一使馆区以及相应成熟的涉外气氛。区内集中了北京60％以上的外资机构。二、市场供需现状1、供应表一：现有主要项目物业类型表表二：新增项目状况表■综合性项目占绝对主流，充分体现商务中心区性质。■目前总供应量达到370万平方米，区域形象逐步显现。■多数项目处在建设初期，入市销售以住宅类型为主，写字楼上市量正逐步增加。■新项目仍陆续上市，直面竞争压力不可避免。2、需求CBD地区写字楼的入住率长期保持在80％以上，2002年三、四季度的入住率保持在89％，市场需求长期稳定。主要需求特点：■国际/国内大企业的办公需求不断增加目前世界500强企业进驻北京的有158家，入驻CBD及周边地区的就有120多家，仅国贸中心就有69家。2008年入驻CBD的跨国企业将达1000家，世界500强企业400家。其中外资银行、金融、保险、证券等机构将构成大面积消化写字楼的主力消费群体。已经购买整栋写字楼的美国惠普公司、摩托罗拉公司和ＤＥＬＬ电脑公司、英特尔公司、瑞典爱立信（中国）公司、诺基亚、盖洛普公司是区内具有代表性的大客户成交实例。表三：2002年7月—2003年2月部分大客户租购面积统计表■中小企业的需求更加旺盛一方面，ＣＢＤ现有的写字楼从面积和价格两方面衡量，很少有适合中小型公司办公的产品。因此，导致在住宅项目中办公，和住宅出租作为办公使用的现象普遍。另一方面，从ＣＢＤ发展的态势来看，随着中国商业的繁荣，数量增长最快的还是新兴的中小企业。例如伴随中央电视台和北京电视台的迁入，和这些传媒巨头相关的业务公司也很有可能迁入CBD地区。中国社会科学院出版的“2002年中国文化产业蓝皮书”资料显示，与电视直接相关联的公司，比如说节目提供的公司，后期制作公司等，在北京有1000多家，间接相关联的公司有3800多家。另外一个数字，到2008年，中央电视台和北京电视台迁移到CBD地区之后，规模都将继续放大。其中，中央电视台到2008年频道从现在的13个增加到60个。目前，中央电视台现在的外聘人员达到了八千人之多，在六年到七年的时间内，13个频道增加到60个，无疑将成为一个庞大的产业。直接和间接的相关公司进入区域的需求将十分明确，而这些公司往往都是规模不大的中小型公司。这部分客户将成为地区重要的消费群体。按照国外CBD发展经验，实现办公自动化所需的人均办公面积是7-15平方米/人，CBD规划供应量500万m2办公面积，能够容纳20-30万人。这是未来CBD区域的流动人口数量，是一个数量可观的消费群体。对地区住宅、商业等次要类型物业的带动作用将会非常明显。■投资购买为主流从对CBD区域已售和在售项目的使用状况调查分析，CBD区域内购买客户超过60％为投资客户，如阳光100项目中50％以上为投资出租，其用途绝大多数为办公；现代城的客户统计中可见，110平米以下的小户型购买目的50-60％是用于租赁投资。散户购买用于投资的需求旺盛，投资购买客户在CBD区域中所占比例很大。三、市场竞争性分析市场竞争分为外部竞争和内部竞争，此处重点分析外部竞争。CBD区域面临的外部竞争主要有三个方面：1、板块竞争竞争对象：金融街、中关村竞争类型：写字楼特征比较：（见表四）表四：三大写字楼板块特征对比表■可预期的写字楼供应量，CBD居三大写字楼板块之首。■CBD写字楼的行业综合性高于其他两个板块，国际地位居首位。■CBD长期维持写字楼高租金和高出祖率，目前建设提速，竞争优势可望长期保持。板块竞争不是主要竞争来源。2、临近区域竞争竞争区域：东直门/朝阳门、建国门竞争类型：综合性表五：区域特征对比表■建国门/赛特区域发展成熟，目前销售价格偏高，后续发展缺乏利好因素支持，地区发展缺乏潜力。■东直门交通枢纽市政投入900亿元，预计今后每日客流达到数百万人。由于其中过境客流将是主体，零售业发展机会明显，而形成完整的商务区域，条件不足。CBD是目前规划系统性、完备性最高的区域，具有最大的发展潜力和投资价值。周边竞争地区不是主要竞争来源。3、CBD概念带动区域区域范围：CBD以东至东四、五环附近，以南至劲松桥附近地区。竞争类型：住宅、小型商住表六：概念带动区销售价格对比表■CBD概念对周边区域起到实质性价值带动作用，近期新项目不断涌现。■区域价值差别明显，代表项目销售价格差距大于2500元/m2。■近期分流部分CBD住宅、商住消费客户。竞争性分析结论：CBD区内项目类型相近、供应量大、销售阶段重叠，内部直面竞争不可避免。因此，区内竞争是主要竞争来源。