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仙游房地产市场研究报告永鸿目录PART1城市背景PART2整体市场PART3个案分析PART4市场总结02061354仙游房地产市场研究报告永鸿PART1城市背景仙游房地产市场研究报告永鸿仙游县地处福建东部沿海的海峡西岸经济区中段，隶属于福建省莆田市，是莆田市市本级以外的唯一的一个县，从县城至福州交通里程152公里，至莆田44公里，至泉州85公里，至厦门192公里。1——仙游县地理位置仙游县概况仙游县总面积1815平方公里，总人口106万人，常住人口为88.7万，现辖17个乡镇、1个街道。其中农业人口81.61万人，占有县总人口比例约为82%，非农业人口18.59万。仙游城市建成区面积达13.8平方公里，人口13.5万人，城镇化水平达38.5%。鲤城街道总人口约7.8万，鲤南镇总人口约5.15万人。2——仙游县乡镇分布及人口状况梦文化名城古典工艺之邦红木家具之都仙游房地产市场研究报告永鸿4仙游县经济地方经济薄弱，红木古典家具成特色仙游虽为一个拥有百万以上人口的大县，但一方面由于县内山区居多、大量劳动力人口尚滞留在农村；另一方面由于当地外出经商、务工人员较多。当地人主要从事红木，工艺品，开设私立医院等生意。因此，从地方统计的各项经济指标上看，当地经济基础相对比较薄弱，但实际居民购买力较强；服装鞋革、电子信息、金属制品、工艺美术四大产业产值占模工业产值的70%，鲤南、榜头、枫亭、度尾、盖尾经济较发达仙游仿古家具成为仙游经济发展的一大龙头产业，促进就业，拉动经济增长功不可没。仙游房地产市场研究报告永鸿仙游县城市发展布局用地发展方向【各组团功能规划】①城东组团：位于北二环路以南、八二五大街以东的鲤北片，规划建设新的组团中心，主要进行住宅和文化设施建设。②城西组团：位于北二环路以南、八二五大街以西的鲤北片。规划以改造为主，沿用原有的商业、行政等设施，形成城市的北部中心。③城北组团：位于北二环路以北的鲤北片，规划以生态、休闲为主，适当控制开发强度和开发规模，保护良好的生态环境，使之成为城市的重要生态功能区。在此基础上适当发展一类居住、政务办公和休闲娱乐用地。④城南组团：位于南一环路——园区西路以西、溪东路以东的鲤南片，规划职能以政务办公和商业金融、文化设施和生活居住为主。⑤西南组团：位于溪东路以西的鲤南片，该组团位于龙华溪两岸，规划以居住为主，并布置游憩设施。⑥东南组团：位于南一环路——园区西路以东的东南片区，原三郊线以东的东南片，该组团交通便捷，邻近东南部主要经济联系方向，位置相对独立，同时东近柴桥头溪和玉塔山，自然环境较好，规划为新型工业和生活居住组团。城市总体布局“南北拓展、东西推进、中心完善、全面发展”的发展方向，在充实完善鲤北片区的基础上，积极发展鲤南片区和东南片区。鲤南片区鲤北片区东南片区以北部的大蜚山为屏，以南面的木兰溪水为脉，以木兰溪为分隔和主干道为分隔，形成“蜚山为屏，兰溪为脉，一城三片，六大组团”的布局结构。三片为鲤南、鲤北和东南片区，六大组团为城东组团、城西组团、城北组团、城南组团、东南组团、西南组团。仙游房地产市场研究报告永鸿PART2整体市场仙游房地产市场研究报告永鸿在2005年之前，仙游出让的经营性用地供应量相对较少，且主要以小规模、零星地块为主，其中05年出让的纯居住或商住综合类土地不到1万㎡。自2006年起，开始大规模供应经营性用地，2006-2010年全县共出让纯居住或商住综合类土地约1550亩（可建建筑面积约260万㎡），其中县城约1070亩（可建建筑面积约170万㎡）。土地市场2005年之前，仙游商品房市场基本处于起步阶段，市场开发量与销售量均相当有限，市场尚不成熟；而进入2006后，市场开始进入发展阶段。2008年，在全国市场总体形势萧条的背景下，仙游全县则出让了614亩纯居住或商住综合类土地，是07年的2倍，县城出让了329亩，比07年增长了63%；而相反09年全县只出让了215亩，县城只出让了156亩。由此可见，仙游的土地市场与全国市场形势关联度相对较低，更多的取决于当地城市建设进程，这与仙游房地产市场起步晚、市场成熟度不无关系。仙游房地产市场研究报告永鸿板块竞争格局仙游房地产市场研究报告永鸿版块发展总结：目前仙游城区在售或待售的大大小小楼盘将十多个，在售楼盘聚集在南部板块和南部板块两大区域。楼市竞争格局兰溪-新天地龙翔-水乡丽都中奥-兰溪首府天怡财富城安特-豪景园安特-御景园海宏-中央尊邸天博城天博公园1号世和丽景世和御景亿豪名城木兰溪滨河新村在售项目待售项目仙游房地产市场研究报告永鸿区域序号项目名称一房单身公寓两房三房四房楼中楼别墅东部—玉田板块1兰溪﹒新天地71.79-87.45㎡（10%）114.98-135.48㎡（85%）南部—鲤南板块2天怡财富城93.32㎡（10%）113.61-120.29㎡（88%）174.62-185.28㎡（2%）3世和丽景95.33-117.9㎡（90%）175.23㎡（10%）北部—鲤中板块4海宏·鲤城广场119.81㎡（20%）133.26-158.48㎡（80%）5五华城59.06㎡（18%）130.79-168.73㎡（82%）6安特·豪景园75㎡（10%）120-133㎡（85%）分析总结：从此图表可以看出，目前仙游市场供应量较多的产品还是集中在3房115—140㎡左右的房型，以居家改善的大户型型为主。产品供应情况仙游房地产市场研究报告永鸿仙游县商品住宅价格排行榜分析总结：就目前各个区域比较有代表性的项目在项目开盘过后效果还是比较理想的，平均去化率有在75%左右，且销售的单价还是比较可观的，新开发的项目销售均价比以往较高，整体均价在5200—6000元/平米之间；仙游县12月份成交数据价格及去化情况仙游房地产市场研究报告永鸿仙游客户分类——根据目前仙游房地产成交的客户情况，主要由三类群体组成：第一类，县城常住居民；第二类，仙游县籍外出经商返乡购房人士；第三类，各乡镇部分进城购房人士所构成；而投资购房者则相对甚少。＞主要以改善居住条件为主要购买目的＞私营企业主、公务员、教师居和首次置业的新婚夫妇为主13＞此类群体由于长年在外、很少在本地居住，大都以为老人或小孩购房为主要目的，＞所购买的目标商品房主要以公寓类为主，购买别墅、排屋类商品房的可能性相对较小。2县城常住居民返乡购房人士进城购房人士＞主要以榜头镇（红木家具制造产业比较发达）、大济镇、赖店镇的富裕群体为主客户情况。仙游房地产市场研究报告永鸿PART3个案分析仙游房地产市场研究报告永鸿分析总结：项目地处玉田开发区的核心区域，此片区刚好属于仙游县东南方向拓展的首要位置，兰溪·新天地沿木兰溪南岸而立，享受绝好的自然景观资源配套，但由于本片区也是属于城市开发的新区，所以一些硬件配套相对比较欠缺，有待小区自身建成之后的各方面配套的支持。兰溪·新天地典型项目分析背景资料项目简介项目地址：玉田大桥与旧三郊路交汇处教育资源：仙游第二实验小学、仙游私立一中、仙游一中商业资源：仙游商贸城市政配套：科技文化中心、新汽车站、水电局、林业局、农业局酒店：温泉大酒店占地面积：约182.5亩，总建筑面积：272086.04平，建筑密度：26%，容积率：2.，绿地率：35.1%.开发商：福建省润家房地产开发有限公司项目规划情况：社区规划19栋中高层建筑、15栋多层洋房及11栋别墅，在小区内配有2.5万平米的纯商业空间，并为社区配置一所双语幼儿园，规划总户数为2108户，停车位约800个仙游房地产市场研究报告永鸿社区沿木兰溪边而立，尽享绝美溪景，同时后期配备润家景观步行桥着实成为社区的一大亮点集中商业规划配套，便于小区后期物业管理利用中庭区域较大范围的规划洋房及别墅，提升项目整体档次新区总建27万平米大盘S中庭规划别墅及洋房，且无法做到与高层住宅分开管理，弱化别墅档次项目属于目前县城发展方向的新区，周边硬件配套设施有待后期完善W位于仙游县城东拓南进的一个首要位置，且自身项目占地182.5亩，这必将成为仙游县城一座标杆性的住宅新区，未来发展潜力极大T木兰溪边未来将以江滨公园的形式出现，对于社区管理方面将造成一定影响OSWTO分析SWOT分析兰溪·新天地仙游房地产市场研究报告永鸿16集中商业小高层溪景高层花园洋房别墅产品分析兰溪·新天地仙游房地产市场研究报告永鸿产品分析兰溪·新天地架空层设计中庭水景游泳池商业夜景效果图小区自身配套也是极为丰富，2.5万平米纯商业空间、近4米高的架空层泛会所配套、4.3万平米的社区水景景观带及服务于社区业主的“私家”游泳池，这无不体现出“兰溪·新天地”的尊贵、豪华、宜居之作。仙游房地产市场研究报告永鸿1887.45㎡两房两厅一卫120.81㎡三房两厅两卫137.71㎡三房两厅两卫（错层）114.98㎡三房两厅两卫产品分析兰溪·新天地总结一总结二总结三本社区两房三房的户型设计布局均较为合理，分区也比较明确，相对较体现人性化设计总结四厨房、卫生间均有设计窗户，在采光通风效果方面考虑到位社区户型多样，套房从88平米两房到近140平米的四房产品均有配套，多种空间尺度也可较大程度适应市场需求主卧室均有采用突窗设计，在增大采光面的同时，也额外赠送了业主入住以后的利用空间仙游房地产市场研究报告永鸿沿木兰溪效果图润家景观步行桥效果图周边交通规划效果图属性定位：城市未来居住中心①从项目本身地理位置出发，处于新规划建设的玉田大桥及润家景观步行桥中间②从城市规划建设出发，本项目为玉田开发区的重点开发项目主题诉求：仙游首席27万平米都市水景社区①基于项目沿仙游县木兰溪而立，尽享木兰溪畔优美的自然景观②社区总体规划以两大景观带和两大水系为主，即木兰溪江滨景观带、4.3万平米社区水景景观带和木兰溪水系、社区环绕水系。营销推广兰溪·新天地仙游房地产市场研究报告永鸿推广组合：户外广告价格策略：均价6000元/平方米左右现场包装：接待中心+项目工地大字广告牌营销事件：项目分期开盘，配合现场转盘抽奖活动销售进度：已销售85%以上，热销113㎡-127㎡客户情况：主要来源于中心城区及玉田村居民，以公务员，老板，商人为主项目工地楼体大字广告营销推广兰溪·新天地仙游房地产市场研究报告永鸿21销售情况兰溪·新天地仙游房地产市场研究报告永鸿22分析总结：地处木兰溪岸的水乡丽都，不但拥有得天独厚的原生态自然景观，也是规划城市滨水休闲服务轴的重要组成部分，沿岸将建成仙游最大规模的滨河休闲景观公园。规划中的鲤南商贸中心板块，也将通过引入大型的上市集团超市、建设商业步行街业态，成为仙游城南未来商贸物流的重点区域，大仙游高尚生活核心区。龙翔·水乡丽都典型项目分析背景资料项目简介占地105亩,建设28幢商住楼,总建筑面积15万㎡。总投资35000万元。规划用地面积69705.4平方米，建筑基底总面积18123.4平方米，建筑层数：4-32层、附属商业店面为1层，总建筑面积154916.5平方米，其中地上建筑面积146381.34平方米（计容）、架空层建筑面积1285.76平方米（不计容）、地下建筑面积7249.4平方米（不计容），建筑密度26%，容积率2.1，绿地率33%、水景占2%。项目地址：仙游县鲤南镇玉田片区A地块教育资源：九年制教育名校商业资源：商业广场市政配套：人民法院、经贸局、农业局等仙游房地产市场研究报告永鸿龙翔水乡丽都，博弈中心城市豪宅景观的构筑精髓，以15000平方米的超豪华中央水景为轴心，铺开双公园的豪门风景仪仗。现代的造园手法及要素，结合中式皇家园林的景致元素，在居住社区内演绎生态的人居理念，又让社区因水而活，因水而动。社区内共有三大主题入口广场，南区主入口处是“白鹭欢歌”主题雕塑，与之相呼应的是龙桂、沁芳亭、竹香廊直线设计的三大景观。北区次入口处的集散广场设玄关石，隐约掩映社区景观，西区次入口广场的雕塑小品带有浓郁的欧式风情，艺术感油然而生。一重景：千米黄金水岸；二重景：木兰溪与瑞溪的亲水双公园；三重景：葱郁竞秀的远山风景；四重景：兼具自然与人文之美的建筑园林