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2012年2月柳州市场调查报告广州天比高物业顾问有限公司柳州分公司市场研究部2012年2月20120227廣州物業顧問有限公司SUPREMEPROPERTYCONSULTANTSLTD.1背景2011年世界发达国家受次贷危机影响，经济复苏缓慢，而中国经济仍保持增长，但速度已放缓。紧缩的货币政策，受人民币升值拖累的出口以及欧元区的债务危机都将对2012年中国经济产生下行压力。受国际与国内经济可能出现的疲弱态势影响，2012年中央政府的货币政策或将有所放松。而房地产业作为国家调控GDP走势的杠杆，对促进国家经济的发展发挥着重要的作用。2012年1月，我国CIP指数止落回升，通货膨胀出现反弹迹象，控制通胀依然严峻。高通货膨胀不仅增加居民生活支出成本和影响其经济收入，也导致了其暂缓购房的计划，进而导致楼市也会陷入有价无市的地步。廣州物業顧問有限公司SUPREMEPROPERTYCONSULTANTSLTD.2一、2011年全国房地产回顾1.1出台史上最严的房地产宏观调控政策，提高购房门槛，打击投机炒房，竭力控制房价疯狂上涨势头国务院1月26日召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布。1、各城市政府一季度要公布新建住房价格控制目标2、逐步扩大住房保障制度覆盖面，增加公租房供应3、个人住房不足5年转手，按销售收入全额征收营业税5、购买第二套住房首付款比例不低于60%5、今年商品房供地原则上不低于前2年年均供应量6、主要城市拥有两套及以上住房家庭不得在当地再购房7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制8、引导居民从国情出发理性消费10月29日，国务院总理温家宝在北京主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作。坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管理制度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。廣州物業顧問有限公司SUPREMEPROPERTYCONSULTANTSLTD.3分析：2011年，国家出台新“国八条”和限购令调控房地产市场。重点城市住宅价格继续下跌，成交量环比、同比出现双下降根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市数与上月基本持平，共有6个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，11月上涨4.06%，较10月缩小1.15个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5900元/平方米，与10月基本持平。总体来看，年末100个城市的住宅平均价格连续第三个月环比下降，且降幅有所扩大。05010015020025030013579111315171921232527293133353739414345470.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%2011M12011M22011M32011M42011M52011M62011M72011M82011M92011M102011M11环比涨幅（左轴）同比涨幅（右轴）051015202530354045501357911131517192123252729313335373941434547北京上海深圳广州廣州物業顧問有限公司SUPREMEPROPERTYCONSULTANTSLTD.41.2收紧银根和加息，迫使炒房者无钱可贷，力促房价下降。2011年央行连续5次上调银行存款准备金率，并连续3次加息，有力地控制房价。年末通胀回落，货币政策微调（放贷不降息），微调不改房地产信贷紧的格局，购房者压力依然沉重。通胀回落，货币政策微调。三季度以来，CPI涨幅呈持续下降趋势，2011年10月CPI同比增长5.5%，比上月回落了0.6个百分点。物价回落的趋势日益明显，通胀压力逐渐减弱。2011年10月“国务院常务会议”上温家宝总理表示，切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；央行《2011年第三季度中国货币政策执行报告》没有再提及“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，而是明确指出，适时适度进行预调微调，巩固经济平稳较快发展的良好势头，表明央行调控重心发生微妙转变。2011年11月30日，央行宣布下调存准率0.5个百分点，存准率由21.5%调整为21%，也是自2010年初以来连续12次上调后的首次下调。抑制通胀不再是首要任务，预计未来中央将对稳定经济增长给予更多关注，货币政策导向主要体现在“微调”和“定向宽松”方面，但全面放松的可能性不大。廣州物業顧問有限公司SUPREMEPROPERTYCONSULTANTSLTD.5信贷方面，三季度新增贷款总额继续减少，仅1.51万亿元（一季度2.24万亿、二季度1.93万亿），其中房地产类新增贷款0.2万亿元，占比从一季度的22.7%下降到三季度的13.3%。表：2004-2011新增房地产贷款（单位：万亿元）1.3中央坚定房地产调控，地方实施限价避免问责房地产市场调控已进入关键时期，成交量增速放缓，房价松动。市场也开始发出不同声音，“拐点到了”、“房地产冬天来了”、“调控该放松了”等等，但中央的回应仍是坚定房地产调控不动摇，进一步巩固调控成果近期，中央频繁强调要坚持房地产调控。2011年11月25日，国务院副总理李克强在廊坊考察保障房建设时表示，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。2011年年底，中央多次表明立场，向社会释放明年将坚定调控的信号，一方面打消地方政府放松调控的念头，同时，防止努力调控的成果因年底的松廣州物業顧問有限公司SUPREMEPROPERTYCONSULTANTSLTD.6懈而“功亏一篑”。年初“国八条”将房价控制目标纳入问责范围，新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的地方政府将被问责。接近年底，迫于问责制的压力，为完成目标，一些地方政府陆续出台限价令控制价格上涨幅度，丹东、韶关等城市主要是与周边地区同类楼盘做比较限制销售价格，而中山、珠海直接以本地区的房价控制目标为价格上限。由此可见，对于价格上涨过快的城市，房价控制目标对抑制价格涨幅确实起到一定作用，而问责制显然对地方政府执行中央政策的力度有较大的约束力。1.4全国性房企启动大幅降价，市场局部或见底拐点将至全国房价降声一片。继2011年5月北京、深圳等地个别楼盘相继降价之后，到11月下旬，从一线到二线城市、从华东、华南到华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕，部分楼盘价格降幅超20%，降价范围波及廣州物業顧問有限公司SUPREMEPROPERTYCONSULTANTSLTD.7城区和郊区。多位业内人士认为，在骤增的市场竞争压力之下，开发商选择降价出货回笼资金，房价拐点越来越近，今年市场将最为低迷。在房产调控政策持续加紧的情况下，全国一线城市楼盘率先降价，成交量趋减，楼市惨淡，并逐步扩大波及二三线城市，购房者观望加重。二、2011年柳州房地产市场情况2.12011年柳州经济运行概况2.1.12011年整体经济回顾2011年7月22日，上半年柳州市国民经济运行情况新闻发布会公布。上半年，承接着2010年下半年以来的逐步回暖，柳州经济继续呈现恢复性增长；相对于一季度而言，5月份以来，经济增长趋于放缓。其中，全市地区生产总值（GDP）561.86亿元，按可比价格计算，增长17.1%，增速高于全国和全区平均水平。此外，2011年上半年，柳州房地产投资保持快速增长，但增速呈逐月放缓趋势。2.1.2GDP增速居广西第三2011年上半年，柳州市地区生产总值（GDP）增速比一季度回落0.7个百分点，同比提高2.7个百分点，增速位居广西各市第三。分产业来看，第一产业增加值22.02亿元，增长3.8%；第二产业增加值376.14亿元，增长21.2%，其中：工业增加值353.84亿元，增长20.7%；第三产业增加值163.70亿元，增长11.1%。2.1.3支柱行业高位增长廣州物業顧問有限公司SUPREMEPROPERTYCONSULTANTSLTD.82011年上半年，全市规模以上工业完成总产值1131.97亿元，增长36.7%，实现了时间、任务双过半。增速比上年同期加快25.8个百分点，其中3月、4月、5月、6月连续4个月月度总产值超过190亿元。前6个月月度总产值同比增速分别为71.6%、32.7%、37.9%、39.1%、37.7%、24.1%。上半年，规模以上汽车、冶金、机械三大支柱行业完成工业总产值885.17亿元，增长40.48%，增速比全市规模以上工业总产值增速高出3.8个百分点，占全市规模以上工业总产值的78.20%。其中，汽车制造业总产值492.03亿元，增长37.28%；冶金工业总产值262.81亿元，增长55.45%；机械工业总产值130.33亿元，增长27.01%。2.2柳州房地产运行情况2011年，全柳州固定资产投资完成400.06亿元，完成了年度目标的40%，增长42.3%，增速比一季度回落3.3个百分点，比1-5月回落9.1个百分点。其中，城镇固定资产投资376.20亿元，增长43.1%。2011年以来，房地产投资保持快速增长，但增速呈逐月放缓趋势。1-2月份增长51.4%，1-3月份增长47.8%，1-4月份增长42.5%，1-5月份增长40.8%，1-6月份增长35%。在房地产投资中，商品住宅投资34.37亿元，增长28.2%；保障性住房投资10.49亿元，占房地产开发投资的17.3%。整体来说，柳州房地产投资增速放缓。2011年1－6月全市住宅销售约87万㎡，其中3月销售22万㎡，4月销售16万㎡，“4.15新政”出台后，从4月底起全市住宅销量出现部分下滑，跌幅接近30%。5月销量有所下跌，销售约10万平米，6月约11万平米。从每天成交量来看，全市住宅日均销量约60套，0.7万平米;系列信贷政策出台后，全市住宅日均销量为35套，0.4万平米通过近期市场调查可知，其中36%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。廣州物業顧問有限公司SUPREMEPROPERTYCONSULTANTSLTD.92.32011年1月至2012年2月柳州房地产销售成交情况2.3.12011年1月至2012年2月柳州房地产销售概况2011年1月-2012年2月柳州房地产成交走势图（单位：套）115299713791031127718471576150413911044112512101204129402004006008001000120014001600180020002011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2011年1月至6月柳州房地产成交量呈曲折上升态势，2011年6月至10月呈逐步下跌态势，2011年10月至2012年2月房地产呈缓慢上升态势。廣州物業顧問有限公司SUPREMEPROPERTYCONSULTANTSLTD.102011年1月-2012年2月柳州房地产成交面积走势图（单位：㎡）107270.56140364.6119384.98135815.78191381.77157845.29141642.45101020.44118236