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中鼎地产·铜陵项目组2013年4月铜陵市房地产市场调研报告谨呈：百盛房地产开发有限公司第一部分全国宏观经济环境第二部分安徽省宏观环境分析第三部分铜陵市宏观市场研究第四部分铜陵市地方人文研究第五部分铜陵市房地产现状及趋势第六部分可类比性项目分析第七部分项目地块分析第八部分铜陵市房地产市场分析结论目录第一部分全国宏观经济环境2011，房市该何去何从？房子永远是百姓关注的热点，2010年，国务院三次重手对房地产市场进行调控，但房价上涨的势头依旧。进入2011年，楼市调控依然在深入。到底该如何选择?1、中国人民银行最新发布公告，决定自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后，一年期整存整取定期存款利息达到3.25%，一年期贷款利息达到6.31%。这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。与上次2月8日晚间突然宣布加息一样，此次加息操作也选择在假期结束、工作日开始之际，市场消化空间有限。2、从2011年4月6日起，当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60%上调至2.85%。个人住房公积金贷款的利率同时上调。其中，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率也由4.00%上调至4.20%。3、去年国际收支“双顺差”的背景下，四季度资本和金融项目顺差数据高达1189亿美元，环比增长682%，显示出我国资金净流入出现明显反弹。金融快讯1、2011年第一季度，中国房地产市场不但遭遇房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统的春节成交淡季的影响。在这种情况下，房企的资金链普遍出现紧张状况，最新的上市房企年报显示，部分房企的负债率有所提高，资金压力加大，22家上市房企宣布不进行分红。2、今年一季度上海市房产税收总额增长至约13亿元，尽管已经被认定需要缴纳房产税的住房有1000多套，但目前个人住房房产税入库却不足10笔。3、遭遇了房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，2011年一季度，房地产企业业绩已出现明显分化。已公布的上市房企今年一季度销售数据显示，一些在二、三线城市率先布局、供货节奏较快的房企一季度业绩继续报喜，万科、恒大等知名房企依然领跑；而复地、富力等房企则遭遇一季度销售大幅受挫的窘境。业内人士认为，在调控背景下，供货节奏，二、三线城市项目分布占比等已成为决定房企业绩的关键因素。从房企已公布的一季度销售数据来看，一季度不少房地产标杆企业销售业绩依然亮丽。万科的第一季度完成1400亿元全年计划的25%，刚好达标；保利地产则完成了全年目标的27%，超额完成任务；而碧桂园完成430亿元目标的21%；雅居乐完成370亿元年度计划的25%。几家欢喜几家愁，调控措施的持续深入让房企业绩出现明显分化。与标杆房企亮丽的销售业绩相比，一些公司一季度的数据隐忧渐显。多数项目集中在一线城市的富力地产，一季度实现销售收入约59.4亿元(按照已经签署的销售协议)，销售面积约36.6万平方米，与去年同期相比，分别下降20%和42%。3月份，富力的销售额约22.12亿元，同比下降27%。截至一季度末，富力400亿元年度销售目标仅完成15%。复地集团一季度业绩同样不乐观，3月期间的权益后销售额约6.19亿元，比2010年同期减少31%。复地对此分析称，原因主要在于3月份公司在一线城市项目没有新增供应，从而导致销售面积增长的同时，总销售金额有所下降。房地产市场快讯2010年国家宏观调控政策汇总日期法规关键内容1月10日严格二套房贷款管理，国务院出台“国十一条”。·首付不得低于40%·明确要求央行与监理会加大对金融机构房地产贷款业务的监理和指导·加强监控跨境投资融资活动，防境外“热钱”冲击本国市场。1月21日国土资源部发布《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。·申报住宅用地的、经济适用房、廉租房，中低价位，中小套数的商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。3月10日国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监理有问题的通知》。·开发商竞买保证金两成·1个月内付清地价的50%等19条土地调控政策。3月12日国土资源部将针对房地产用地突出问题展开专项检查。·重点调查针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。3月18日国土资源委员部要求中央企业退出房地产业务。·78家不以房地产为主页的中央企业加快调整重组，在完成本有项目的开发和实施后，在15个工作日内制定有序推出方案。3月22日国土资源部会议提出优先保障性住房用地供应计划，开展土地招牌挂制度完善试点。·在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布之前，各地不得出让住房用地·将在房价上涨过快城市开展土地出让招拍挂制度完善试点·各地要明确并适当增加土地供应总量·房价上涨过快城市要严控大套型住房建设用地。4月2日财政部下发通知，取消一人或多人已有购房记录的普通购房契税优惠政策·对两人或两人以上个人共同购买90平方米一下普通住房，其中一人或多人有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。4月15日国务院要求对购买第二套住房的家庭，进行首付贷款的额度新规·对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%·贷款利率不得低于基准利率的1.1倍·对购买首套住房且住房面积在90平米以上的家庭，贷款比例不得低于30%·中小套商品房占四成，超去年全国实际住房用地总量。2010年国家宏观调控政策汇总日期法规关键内容4月18日国务院通知商品房价格上涨过快的城市可以暂停发放第三套及以上住房贷款·对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区商业银行可根据风险情况暂停发放购买第三套及以上住房贷款·对不能提供一年以上当地纳税及社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。5月31日《国务院批转发展改革委的通知》逐步推进房产税改革《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中，关于房产税的表述仅仅有“逐步推进房产税改革”9个字，意见中也没有提供有关房产税的进一步的细节。6月4日住房城乡建设部通知对个人住房贷款住房套数进行摸底调查·对商业性的个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数年进行认证9月27日国土资源部将严审土地购买人资格将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及控股股东将被禁止拿地9月29日国家有关部门要求在房价过高上涨过快的城市，首付款比例调整到30以上·国家有关部门要求在房价过高上涨过快供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数·完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房的首付款比例调到30%及以上·暂停发放第三套商品房住房贷款，加强消费性贷款的管理·切实增加住房有效供给10月19日中国人民银行宣布，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点·金融机构一年期存款基准利率由2.25%上调到2.50%，有5.31%上调到5.56%11月3日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题》·强调第二套住房公积金噶人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍·首付款不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房·停止向购买第三套及以上住房的家庭发放住房公积金个人住房贷款2011年初国家宏观调控要点分类时间政策要点房产政策1月26日国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；从严制定和执行住房限购措施。1月27日关于调整个人住房转让营业税政策的通知个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。3月22日国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格对外明码标价后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。该《规定》于2011年5月1日起施行。金融政策1月13日进一步规范银信理财合作业务的通知合作贷款余额应按照每季至少25%的比例予以压缩；信托公司应当按照10.5%的比例计提风险资本；赔偿准备金低于银信合作不良信托贷款余额150%或低于银信合作信托贷款余额2.5%的，信托公司不得分红。1月14日央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。全国房地产开发景气指数据国家统计局当日发布的2010年全国房地产市场运行情况显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，其中商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，其中商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。摘要：数据显示，2011年2月全国房地产开发景气指数有所回升，这是自2010年3月触底后连续下滑后首次大幅回升的变化。2011年1-2月房地产开发完成投资额同比增长35.2%，比2010年1-12月提高2个百分点;商品房销售面积同比增加13.8%，其中，商品住宅销售面积增长13.2%，较之2010年12月的增速提升2.3个百分点，商品住宅销售金额增长26.2%，较之2010年12月的增速提升5.5个百分点。值得注意的是定金及预收款、个人按揭贷款的增速分别下滑26.5个百分点、41.3个百分点。全国房地产政策分析通过2010年至2011年的国家政策以及统计局资料显示，我们可以发现，国家对房地产的宏观调控政策逐级加码，政策越来越严厉，打击投资投机性购房，加大保障性安居工程建设力度，维持市场的平稳。但这些政策的执行在某些大城市中起到了一定作用，大部分城市的房价还是在持续上涨的。今年2月初，国家对房地产再出新规，尤其是将二套房的首付提高到六成。从去年开始的三轮房地产宏观调控已经是有史以来最严厉的调控。有观点认为：调控效果有一个逐步消化的过程，不能立竿见影，从历年的楼市发展周期来看，春节是传统的楼市淡季，而且“新国八条”颁布才刚刚20来天，政策的调控作用还未完全释放，一般要等到每年的4月左右才能表现出来，目前还为时过早。但随着房贷政策频出及“限购”政策在全国铺展开来，楼市再难淡定，从房企到消费者，都呈现了“忐忑”之态。同时，二套房首付比例的提高也将影响购房者的积极性，尤其对于住房升级换代的购房者而言，首付比例的提高将使其经济负担加重，只能望房兴叹。不过，住宅严厉调控，倒是给商用物业带来了市场机遇。首先商业不限购，而且现在二套房首付要六成，比商业的首付还高，会直接推动投资资金流入商业公寓、商铺和写字楼市场。商用物业的全面涨价是可期待的。换个角度看，也可以分流住宅市场内投资资金的购买力，对住宅房价稳定是个好事。对全国房地产市场的八大预测作为“十二五”开局之年的2011年将是中国房地产市场发展的最重要一年，我们对2011年的中国房地产的发展趋势将主要体现在如下八个方面：1、保障大幅提速。从房改十年的发展及中国现有国情来看，商品房市场只能解决部分中高层收入人群的居住问题，而绝大多数普通民众的居住问题应由以保障房为及中低价商品房为主的具有真正意义上中国特色的房地产市场来解决。从近日温总理的表态可以看出，2011年将是中国保障房提速年。2011年，中国将开工保障