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感谢！！感谢贵公司让敝司参与这个项目，经过前期与贵公司的初步沟通协商，基本了解贵公司对项目的期望和要求。对于本项目来说，无论是从地段、商业规模、环境都是武宣首屈一指，因此项目的产品定位有无限的可能性，但基于开发商快速回笼资本和后期管理运营的前提，项目在调研的过程中，对酒店、商业等业态的可行性进行了分析，重点论证本项目商业可操作性及可行性。武宣县老百货大楼地块市场调研及定位分析报告2012年9月10日如何化解各种问题，规避传统竞争1.本项目需要怎样的定位，才能吸引人气，突破人群心理界限，实现项目招商？3.本项目资源应以怎样的次序整合，才能形成差异化竞争？2.本项目如何逼近价格上限，实现现有价格体系的突破？疑难问题报告提纲STRUCTURE1项目本体介绍2武宣县宏观投资环境分析3武宣县商业格局扫描4武宣县房地产市场研究5项目优劣与可行性建议本体条件分析5本地块位于城东路、城北路南段与城黔路交汇处，属于武宣公认的地王价值，总占地面积约8.8亩。本地段位于城东路、城北路南段交汇处，属于武宣核心区域。-项目由2条城市主干道和两条市政路包围，南北方向的道路落差较大。规划预计在约32304.25平米的建筑面积区域占地地段属性武宣县8.8亩武宣核心区域桃园东王埠上王埠区位条件本地块具有良好的交通资源，通达性好，地段城北路北侧有武宣县汽车站，可以通达到武宣以其他区域。通达性从地块现状图看，4条道路围绕项目，以后项目进入主要依靠城北路和城东路，地块的交通资源非常强势。与武宣汽车站距离也较近，大部分出入的车辆都经过此地，交通十分方便。进入性从目前来看，项目周边的道路有还没有修通和完善，尤其是项目靠城黔路位置的道路和城城南路，修缮时间还是未知，导致目前项目的出入存在一定的问题。交通条件汽车站本案地块现状：项目靠城南路部分（人民医院）,还存在一定数量的房屋,尤其是（旧厂房和老人公寓）,目前还存在。项目内有电线塔,小摊贩多，目前整体形象较差。地形较平整。地块内部有电线杆和电线塔等，现场还有很多小摊贩，地块相对平整。地块内部现状地块属于武宣核心位置,外部配套资源相对丰富,但档次很低现状商业设施：由于项目位于武宣中心区域，区域内商业氛围相对浓厚，项目左边,是武宣最大型的东门塘综合菜市。武宣人民医院在旁边.500米半径内集中武宣县的传统商业体系周边教育配套设施：二小,武宣县最好的小学二中，武宣最好的中学地块内的现有商业地块外部配套地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争区域内楼盘现状：区域内的主要楼盘都是以多层和小高层为主,御林君邸和公园1号已经在销售区域竞争：项目地块右面的御林君邸在11年10月份已经销售,项目总套数在800,商业面积在1,2万平米,这将直接截流本项目的客户资源.公园1号地块外部区域环境御林君邸仙城世家马鞍山公园广场的建设，本项目将是被确定是城市核心中的核心在区域改造的大发展潜力下，项目核心地位进一步得到了认可。马鞍山广场的建设，东门塘综合市场给项目带来巨大的人流如果城黔路与城东路的市政路的扩建和修缮，项目的交通优势将更加明显。项目地处城市中心，且项目被4条道路围合，未来商业潜力巨大项目区域未来潜力项目地块按用地性质大致可以分为三大部分优势：扼守进出城东路的交通要道，且与广场、公园距离很近。资源十分稀缺。周边环境：周边开发相对成熟，与武宣最大的小区与武宣最大的菜市面对面、城北路链接，人流资源丰富总结：具备明显的商业中心价值体系项目地块价值提纯项目商业价值明显，具备成熟的房地产商业开发条件汽车站本案盘点•在县域房地产开发中，属于商业规模较大，具备一定的规模优势。•项目东侧附近是城市唯一的公园，马鞍山公园。•西侧是武宣最大的综合菜市，可依靠菜市优势，在附近位置布置商业。•地处城市中心区域，配套资源丰富规模自然资源配套设施•路网交错,并且项目不远就是汽车总站，但项目周边的有些道路建设还没有完成，地块进入性较差。交通条件区域认知•区域认知度较高，市民普遍认可。•地块周边楼盘竞争力强,市场相对认可。项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、商业特征明显的高档楼盘规模和地域优势明显，稀缺资源核心地段，限制性资源少，价值天赋而成宜商宜居，自身可调节能力强，产品可塑性强，容易摆脱产品单一性的竞争劣势，摆脱同质化竞争未来前景看涨项目地块总结武宣县宏观投资环境分析15武宣地属广西中部,少数民族集中地,广西交通要道，城市化程度低，城市相对独立，自给性强城市概况武宣，又称仙城，位于广西壮族自治区中部来宾市，东邻桂平市和金秀瑶族自治县，南靠贵港市的港北区和覃塘区，北连象州县，西接来宾市兴宾区，是重要的交通枢纽。武宣县辖10个乡镇，142个村民委，6个居委会，2个区直单位。人口总数42万，有壮、苗、侗等少数民族26.83万人.非农业人口10万左右，城市化率25%。武宣县水陆交通条件便利。陆路方面：209国道线贯穿全县8个乡镇。来宾至武宣二级公路已完工通车，从武宣县城到达桂柳高速公路来宾入口处64公里，从武宣县城到首府南宁230公里。水路方面：武宣境内黔江水道素有黄金水道之称，全长119公里，属桂中水运门户。城市化率800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与城市化的关系市场经济初级阶段市场经济快速发展城市身份转化城乡一体化单一型发展，基本满足城市现状人口第三产业的新兴，城市经济的快速扩容农转非人口增加城乡差距缩短，城乡完全融合2012年全国同等级城市城市化率对照；城市城市化率全国4线城市39%融水45%三江37%武宣25%2012年，全国的城市化率已经高达40%，而武宣县的城市化，仅为25%，未来有很大的发展空间武宣的人均GDP为1646美元，城市化处于积极迅速的发展区间城市化水平低，未来发展空间大，潜能可观城市化进程下生活方式及审美的变迁发展特征演变阶段城市化初期城市化后期后城市阶段•人口集聚，城市区域扩张•城市功能空间相对独立，多中心格局；•绿地稀缺，交通拥堵使开阔空间变得不可能；•都市住区与重叠、拥挤、密集和视觉超载联系在一起•城市功能丰富浓缩；•自然环境与流动开阔的空间成为都市外的磁场，成为卫星城；•多元文化、建筑风格的冲突且融合；•城市化景观和郊区化城市的混合体•城市扩张缓慢，人口向郊区转移；•城市依然是社会活动的主要场所，郊区限于居住；•高科技广泛应用于社会各个方面•严重空气污染、生活费用的高涨居住形态都市中心的密集居住区郊区的别墅区生活方式描述居住环境自然透气，高科技实现了对人类尺度的充分尊重，多元文化混合、多元个性兼容，工作生活的共融等充分享受便利多彩的都市生活，节奏快、居住环境重叠密集、建筑的视觉超载、出现审美疲劳居住购物工作仍然将生活割裂为三个互不相容的部分；渴望远离都市的尘嚣；努力寻求精神的依托中心节点Downtown的区住区城市化中期•大量农村人口进入城市•人口集聚、财富集聚、技术集聚和服务集聚•工业进程加快，商业开始繁荣•城市功能空间混合，单中心格局进入城市成为身份的彰显；强烈地摆脱古老传统的束缚，投身现代都市世界的渴望城市居住区格子楼审美需求集体主义，观点趋同；追求现代元素、爱新鲜；传统“土气”，现代时髦城市感武宣在现代建筑的视觉超载中不断追求寻找现代、时尚、潮流的最高峰都市感自我意识加强，出现分化；古老传统符号被认为是精神回归的依托，偏爱传统质朴元素生态感现代时尚、传统古典完美融合的多元主义，精神家园的个性化满足回归感经济结构在调整，城市工业增幅巨大，农业增长停滞不前，但农业的比重依然很高。城市经济结构2011年，地区完成生产总值51.2亿元，比上一年增长17.6%，一、二、三产业增加值的构成比例由2007年的38.8：31.2：30.0改变为2010年的32.97:38.64:29.39，工业对城市GDP的贡献率越来越高123固定资产投资连续几年保持50%左右的增长率，尤其是房地产业迅猛发展固定资产投资固定资产投资快速增长。全年共完成全社会固定资产投资32.97亿元，比上年增长46.5%。其中，城镇投资完成26.3亿元，增长42%；农村投资完成8.6亿元，增长150%。在城镇投资中，基本建设投资7.26亿元，增长74.7%；更新改造投资2.21亿元，增长33.4%；房地产开发投资1.09亿元，下降9.1%。全县共有50万元以上固定资产投资项目（不含房地产项目和城乡私人建房项目）81个，比上年增加16个。固定资产投资的快速增长，对全县经济增长发挥了重要作用。经济基础相当薄弱，财政收入大幅增长，但储蓄额增长缓慢。财政和金融财政收入持续增长。财政收入从2007年的3.13亿元，增长到2011年的4.5亿元，年增长35%。储蓄业务发展不前。2008年年末金融机构各项存款余额22.59亿元，到2011年全县城乡居住储蓄存款余额22.86亿元，处于停滞不前。劳务输出人口众多，人口自然增长率缓慢人口与劳动力资源人口保持低速增长。年末全县户籍总人口428832人，其中农业人口375337人；人口自然增长率为9.03‰。全县共4.5万人的剩余劳动力，年劳务输出人数2.6474万人，劳动力资源丰富。近年来武宣县GDP、人均GDP增长迅猛，增速处于全国领先地位武宣县GDP近年保持了约18%的增长速度；2011年武宣县GDP增幅达20%，高于全国平均水平2011年武宣人均GDP18477元，较07年增长近30%GDP增速2007-2010年武宣GDP指标及增长幅度2000-2008年武宣人均GDP指标及增长幅度051015202530354045501234GDP总值增长率年份20072008200920102011人均GDP6556799094281103018477增长率14.70%15.90%19%17%20%城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长城市居民人均可支配收入近4年连续保持稳步增长，2011年，农村居民人均纯收入4905元，比上年增长10%，城镇居民人均可支配收入18477元，比上年增长20%。全年在岗职工年平均工资24582元，增长13.2%。武宣居民2011年人均消费性支出2460元，同比上年增长12.1%人均可自配收入2011年武宣经济处于高速发展期，房地产市场处于平稳发展阶段，改善型需求成为主力2011年武宣GDP较上年增长20%；宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。2010年武宣人均GDP1646美元，房地产处于平稳发展阶段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2011年，武宣GDP增速为20％，宏观经济处于高速发展期武宣的人均GDP为1646美元，房地产市场处于平稳发展阶段人均GDP与房地产的关系消费性支出占可支配收入约为25%，消费意愿较弱，但在近两年略有增长。人均消费性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消费习惯和消费愿望，指数值越大，表明居民的消费愿望强烈，用于储蓄的收入越少。当前国内多数城市的该指数在0.65左右，武宣的占比在10年为25%，充分说明城市的消费欲望不强。但相比前几年，人均消费支出占可支配收入的比重有所增长消费性支出2008-2010年武宣人均消费支出占可支配收入的比重年份2007200820092010消费比例22%21%24%25%城市消费实质：中低端消费人群为主，高端消费流失公务员17.89%个体私营业主18.70%