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谨呈：泰州莱茵达置业有限公司泰州莱茵东郡商业物业市场调研及定价策略提报分章节报告内容一房地产政策分析12003-2012年调控政策回顾2新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1泰州整体房地产市场发展概况2城市经济指标及消费水平分析三泰州商业市场分析1泰州商业市场发展概况2区域商业发展现状分析3重点商业项目调研四项目商业本体分析1本体分析2项目SWOT分析3目标客户分析五定价策略分析1定价依据2定价方法六销售策略分析1销售方案建议2招商方案建议报告目录回顾十年调控政策，却落下“理想很丰满，现实很骨感”的局面。2013适逢中国政府换届，商业地产面对史上最犀利“新国五条”，弊大于利。分章节报告内容一房地产政策分析12003-2012年调控政策回顾2新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1泰州整体房地产市场发展概况2城市经济指标及消费水平分析三泰州商业市场分析1泰州商业市场发展概况2区域商业发展现状分析3重点商业项目调研四项目商业本体分析1本体分析2项目SWOT分析3目标客户分析五定价策略分析1定价依据2定价方法六销售策略分析1销售方案建议1招商方案建议第一部分房地产政策分析时间调控内容均价2003.8《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》调控内容：确定房地产业为国民经济支柱产业；增加普通商品房供应；控制高档商品房建设；加强对土地市场的宏观调控；整顿和规范房地产市场秩序；继续推进现有房出售；搞活住房二级市场。当年全国住宅均价2213元2004.4《关于深入开展土地市场之力整顿严格土地管理的紧急通知》调控内容：继续深入开展土地市场治理整顿；严格执行土地利用总体规划和年度规划。当年全国住宅均价2549元2005.3国八条《关于切实稳定住房价格的通知》调控内容：稳房价不力要问责地方政府负责人；着力增加普通商品房、经适房和廉租房供给；合理拆迁，严控被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期。当年全国住宅均价3100元2005.4新国八条《加强房地产市场引导和调控的八条措施》调控内容：各地要公布两年商品房和经适房建设规模；依法制止炒买炒卖土地行为；加强对普通商品房和经适房价格调控；完善城镇廉租住房制度；加大房地产交易行为调节力度；商业银行要加强对房地产贷款和个贷管理；严肃查处违法违规销售行为；完善信息披露制度，增强政策透明度。2006.5国六条《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》调控内容：新开工商品房套型建筑面积90平米以下的比重须达总面积的70%以上；购买住房不足5年转手交易按收房收入全额征收营业税；开发商项目资金比例须达35%才能获得开发贷；个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%；加大对闲置土地的处置力度，2年未动工开发的无偿收回；进一步整顿和规范房地产市场秩序，严格查处捂盘围房等行为。当年全国住宅均价3132元十年政策回顾效果欠佳，目标不清调控方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨第一阶段时间调控内容均价2007.8《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》调控内容：多渠道解决城市低收入家庭住房困难；建立健全廉租房制度；改进和规范经济适用住房制度；严格经济适用住房上市交易管理。当年全国住宅均价3665元2008.12《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》调控内容：进一步鼓励普通商品住房消费；加大对自住型和改善型住房消费信贷支持力度，享受贷款利率和首付款比例优惠；对住房转让环节营业税由5年改为2年免征，按收入差额征收营业税；支持房企合理融资需求；各地采取鼓励住房合理消费，促进楼市健康发展的政策措施。当年全国住宅均价3655元十年政策回顾效果显著，“救市”“救危机”相结合调控方向鼓励住房消费和房产开发投资，发展保障性住房十年政策回顾十年政策回顾第二、第三阶段时间调控内容均价2010.1国五条《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》调控内容：增加保障房和普通商品房有效供给；购买二套以上住房贷款首付不得低于40%；依法查处价格欺诈、哄抬房价及违反明码标价行为；力争2012年末解决1540万户低收入住房困难家庭住房问题；外资境内投资房地产要严格按照现行政策执行。当年全国住宅均价4727元2010.4新国五条《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》调控内容：推进保障房建设不力要追究责任；贷款购买二套房家庭首付比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍；各地要明确保障房、中小套型普通商品房建设数量和比例；确保2012年建设完成保障性住房300万套；加强房企购地和融资监管，完善信息披露制度。2011.1新国八条《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》调控内容：各城市政府一季度向社会公布新建住房控制目标；多渠道筹集保障房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面；个人购房不足5年转手按销售收入全额征收营业税；购买第二套住房首付款比例不低于60%；商品房供地原则上不得低于前2年年均供应量；主要城市拥有二套住房以上家庭不得在当地再购房；落实住房保障和稳定房价约谈问责机制；“严打”虚假消息散布者。当年全国住宅均价5010元十年政策回顾史上最严调控陆续出台，效果显著遏制房价快速上涨，促进合理回归，加强住房保障建设第四阶段新国五条细则完善稳定房价工作责任制制定并公布年度新建商品住房价格控制目标建立健全稳定房价工作的考核问责制度坚决抑制投机投资性购房限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。加快试点房产税试点工作。增加普通商品住房及用地供应对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。加快保障性安居工程规划建设制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加强市场监管和预期管理严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。限购、限贷不放松，调控方向仍致力于抑制投机需求商业地产影响弊大于利：虽然住宅限购、限贷等调控持续从紧，进一步刺激了商业投资需求，但盲目投资开发却是加速了商业地产泡沫的形成对商业地产之影响受政策限制，2012全国土地交易量较去年有所下滑。二三线土地市场活跃，2012全年商业用地供应首超住宅。目前的绝大多数开发商所采用的“以住养商”模式，遭遇“新国五条”，从住宅转型商业的开发企业，很可能熬不过这个冬天，就死在转型期。“新国五条”的出台，住宅限购、限贷等调控持续从紧，将进一步刺激商业地产投资需求，也催生了大量住宅房地产企业和非房企业先后进入商业地产领域，随着商业地产开放量的增大，未来商业地产的消化压力增大。泰州经济发展不断提速，城市规划不断完善，泰州房地产行业正在集中化、规范化的转型升级，积极创造良好的宏观环境。第二部分城市宏观环境分析分章节报告内容一房地产政策分析12003-2012年调控政策回顾2新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1泰州整体房地产市场发展概况2城市经济指标及消费水平分析三泰州商业市场分析1泰州商业地产发展现状概况2区域商业地产发展现状分析3重点商业项目调研四项目商业本体分析1本体分析2项目SWOT分析3目标客户分析五定价策略分析1定价依据2定价方法六销售策略分析1销售方案建议2招商方案建议商业地产影响其中海陵区以江洲路、济川路、东风路、兴泰公路（原328国道）四条主干道划分为东、南、西、北、中五个板块。高港区因体量较小，单独划分为一个板块。房地产整体概况城东：海陵区东风路以东、济川路以北该区域包括泰州高教园区（一部分）、海陵工业园区、火车站街区。该区域教育资源优越，是泰州重点建设发展的区域。一个集商贸、教育、居住、工业为一体的城东区域已经初步形成，且正以较快的速度发展。城东房地产市场已成为房产开发商最为青睐的区域之一，仅次于城南区。板块现状1、房地产开发投资增幅明显放缓。在从紧的政策环境下，2012年起商品房建设增速将出现明显放缓，但保障房的大力度推进将在一定程度上抵冲房地产开发投资增速的下滑。2、商业地产日渐兴起成为房地产市场新亮点。在宏观经济结构处于调整转型的背景之下，房地产市场也将随之转型。泰州商业地产处于结构升级转型阶段，大规模集中式商业地产项目不断涌现，冲击传统零售商业模式，社区街铺存量去化速度或放缓。3、商品住宅销售继续呈下降之势。新国五条出台，确定持续从紧的调控基调，后续政策调控空间加大，未来走势不容乐观。4、房价保持稳中略降的势头。在目前全国房地产将继续调控的大背景下，消费者对房价是否下降持观望态度，开发企业面对巨大的市场存量，量价走向势必会继续进入下行阶段。商业地产影响房地产整体概况现阶段概况开发投资增幅放缓，量价走势或进入下行阶段；商业地产兴起，冲击传统商业结构，商业模式转型势在必行商业地产影响城市经济指标泰州2008-2012年GDP年增长率趋势图16.17%18.36%21.33%20.98%12.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2008年2009年2010年2011年2012年GDP年增长率分析：从上面图表可以看出，泰州近年来GDP增速放缓，这与房地产市场有一定的关联，持续从紧的调控政策抑制了房地产市场过高的投资额，房地产市场进入较长时间的调整期，预计未来GDP增长将持续放缓。2012年泰州居民人均可支配收入为27460元，同比增长12.8%，增速位居全省第六。剔除价格因素，人均可支配收入实际增长10.9%，实际增速比2011年提高2.4个百分点。商业地产影响城市消费水平CPI年增长率分析：从整体来看，近年来泰州CPI增速处于持续回落阶段。虽然房地产价格不计入CPI的计算，但一直以来房地产业的发展势一直都带动着居民消费水平。自从政府将房地产确定为国民支柱产业起，地产行业的兴衰也是中国大众判断经济运行的一个重要因素。泰州2008-2012年CPI年增长率趋势图5.40%4.00%3.80%5.10%1.70%00.010.020.030.040.050.06泰州CPI涨幅2008年2009年2010年2011年2012年2012年，泰州城市居民人均消费支出为17071元，比上年同期增长10.4%。为加快流通产业发展，泰州商业布局、商业模式不断升级，集中化、大型化商业地产不断兴起第三部分泰州商业市场发展概况分章节报告内容一房地产政策分析12003-2012年调控政策回顾2新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1泰州整体房地产市场发展概况2城市经济指标及消费水平分析三泰州商业市场分析1泰州商业市场发展概况2区域商业发展现状分析3重点商业项目调研四项目商业本体分析1本体分析2项目SWOT分析3目标客户分析五定价策略分析1定价依据2定价方法六销售策略分析1销售方案建议2招商方案建议商业地产影响泰州商业市场概况商业布局总思路“1+3+5+N”市区商业布局将形成以坡子街核心商圈为主，3个商业副中心为次，火车站街区、周山河新区等5个区域中心为辅的发展格局。积极推进坡子街核心商圈的现代化、特色化建设，着力提升市级商业中心的首位度，放大区域竞争优势，不断扩大对周边地区的吸引力和辐射力。积极推进济川路、医药城、金港-柴墟3个市级商业副中心建设，进一步引导商贸资源集聚，健全服务功能，提升发展水平。积极推进火车站周边地区、城东市场交易区、周山河新区、明发商业区、滨江新城商业区5个区域中心建设，充分利用现有资源和条件，加快基础设施建设，推进流通项目引进，大力引进新型业态，力争尽快形成新的商贸活力区。按照便民、利民的原则，大力推进多个镇街商业集中点建设，进一步促进居民消费。135N加快商业模式升级，提高流通产业发展，是泰州十二五规划中一项重要内容。13513N513①坡子街商圈：市级商业中心，集购物、餐饮、休闲、旅游、娱乐为一体的传统商圈②③茂业天地：城市综合体在建项目，建成后升级坡子街商圈板块，